WirtschaftsWoche: Herr Scholze, Bauherren und Projektentwickler in ganz Deutschland klagen derzeit über Probleme, für zu vergebende Aufträge Bauunternehmen zu finden. Kommunen können Schulen deshalb nicht sanieren oder Unternehmen Logistikzentren nicht bauen. Kennen Sie das Phänomen?
Gerd Rainer Scholze: Natürlich kenne ich das. Eine Situation wie derzeit hat es noch nie gegeben, nicht mal im Bauboom nach der Wiedervereinigung. Die Bauwirtschaft ist dermaßen überlastet, dass schlichtweg keiner mehr Kapazitäten frei hat für einen weiteren Auftrag, auf den sich die Unternehmen normalerweise stürzen würden. Das letzte halbe Jahr war deshalb das schlimmste in meiner 40-jährigen beruflichen Tätigkeit.
Zur Person
Gerd Rainer Scholze, 70, ist Architekt und Gesellschafter des 1990 von ihm gegründeten Düsseldorfer Architekturbüros AIP (Architekten und Ingenieure für Projektplanung). Scholze hat ca. 50 Mitarbeiter und ist auf Bürogebäude, hochwertige Geschäftshäuser, Industrie- und Gewerbebau spezialisiert. In München, Leipzig, Frankfurt und Luzern hat AIP Niederlassungen. Darüber hinaus ist Scholze mit der GRS Beteiligungen GmbH als Projektentwickler aktiv. Nach der erfolgreichen Realisierung der Projekte Airgate und AIRVIEW in der Airport City Düsseldorf als eigene Projektentwicklung mit potenten Partnern, realisiert er gerade mit dem Partner Fortress Immobilien AG und Competo Capital Partners GmbH das Projekt StadtQuartier Schloßstraße in Mülheim an der Ruhr.
Was haben Sie konkret erlebt?
Beim derzeit größten AIP-Projekt – dem von uns entwickelten Projekt StadtQuartier Schloßstraße in Mülheim/Ruhr – begann im Herbst vergangenen Jahres der Abriss des seit sieben Jahren leer stehenden ehemaligen Kaufhof-Warenhauses. Parallel dazu wollte ich den Bauauftrag für eine zweistellige Millionensumme vergeben. 20 Firmen – auch langjährige Partner – habe ich als potentielle Generalunternehmer kontaktiert. Alle forderten die Unterlagen an. Nach drei Monaten aber hatte kein einziger ein Angebot abgegeben. Ich stand erstmal ratlos da und stellte fest: Es bewirbt sich keiner.
Und dann?
Dann wird aus einer normalen Baustelle plötzlich ein einziger Kampf. Ich hab mir gesagt: Du hast bis jetzt alles hingekriegt – das kriegst Du auch hin. Also habe ich im nächsten Schritt ausländische Bauunternehmen aus der Türkei und den Niederlanden gefragt. Die hatten auch Interesse. Aber letztlich fehlte ihnen die Erfahrung mit den deutschen Baugesetzen. Also haben sie abgesagt. Daraufhin hat die AIP die Planung in allen Bereichen so optimiert, dass die technischen Abläufe für die Ausführungsfirmen günstiger wurden und wir sogenannte Teil-GU-Blöcke für die Bauarbeiten und die Technische Gebäudeausrüstung bilden konnten. Damit wurde die Möglichkeit eröffnet, gezielt auch außerhalb der klassischen Generalunternehmer Spezialunternehmen für die Technische Gebäudeausrüstung anzusprechen. Danach habe ich dann nochmal vier Unternehmen angesprochen, zu denen die Beziehungen besonders eng sind…
…die aber schon unter den zuerst angesprochenen 20 Unternehmen gewesen waren.
Ja. Aber man kennt sich halt. Am Ende sind wir mit Baresel aus Stuttgart einig geworden. Mit Baresel haben wir schon einige Projekte erfolgreich realisiert. Allerdings haben wir die Technische Gebäudeausrüstung aus dem GU-Paket herausgenommen und an einen Technik-GU separat vergeben.
Bis es soweit war, haben Sie Blut und Wasser geschwitzt.
Zeitweise schon.
Mehr wegen der Sorge um den Zeitplan und drohenden Vertragsstrafen oder aus Angst vor negativen Schlagzeilen in der Stadt?
Das spielt natürlich alles eine Rolle. Ich habe die Verantwortung dafür übernommen, diese Wunde im Stadtbild von Mülheim zu beseitigen. Da will man natürlich Wort halten und niemanden enttäuschen.
Wie muss man sich die Preisverhandlungen vorstellen bei einer so krassen Machtverschiebung? Da sitzt dann wohl nicht mehr der Auftraggeber, sondern der Auftragnehmer am längeren Hebel.
Der Preis, den wir mit Baresel vereinbart haben, ist ein Stück über dem Budget, aber im Rahmen.
Wenn aus Bauherren Bauknechte werden
Was wohl heißt: Sie mussten an ihre Budget-Grenzen gehen. Gibt es das Risiko, dass die kreditgebende Bank am Ende Nein sagt, weil bei der Kreditvergabe ursprünglich andere Baupreise vereinbart waren?
Das blieb hier alles im Rahmen. Wir mussten nicht mit neuen Eckdaten zur Bank gehen. Grundsätzlich kann Ihnen das bei Ausschreibungen heute aber passieren. Realistische Angebote kriegen Sie derzeit nur von Bauunternehmen, mit denen Sie schon lange und gut zusammen arbeiten. Ansonsten bekommen Sie Angebote, die 40, 50 und sogar bis zu 100 Prozent über dem kalkulierten Budget liegen. Mit Verzögerungen des Projekts stehen schon geschlossene Mietverträge in Frage und die weitere Vermarktung. Der Super-Gau wäre in der Tat, dass die Bank aussteigt und das ganze Projekt platzt.
Wie viel Zeit haben Sie verloren durch das Vergabeproblem in Mülheim?
Nur Zeit, für die wir Planungsreserven hatte. Wir sind heute im ursprünglichen Zeitplan. Am 10. Juli ist die Grundsteinlegung für das Stadtquartier.
Sie sind in dieser Zeit, als die Bauvergabe eine Hängepartie war, 70 geworden.
Ja. Ausgerechnet am Tag der Geburtstagsfeier musste ich entscheidende Telefonate führen. Ich bin ehrlich gesagt schon entspannter älter geworden als in dieser Zeit. Die Gratwanderung zwischen Erfolg und Misserfolg kannte ich so nicht – das hat Kraft gekostet.
Aus Bauherren sind also Bauknechte geworden.
Kann man so sagen: Es gibt halt keine Wettbewerbssituation mehr.
Wann ändert sich das wieder?
Wenn die Niedrigzinsphase endet, die heute - neben dem verstärkten Wohnungsbau - den Bauboom entscheidend und teilweise irrational schürt. Überhitzt ist dadurch auch der Immobilienmarkt: Objekte, die vor kurzem noch zum 12- bis 16-fachen der Jahresmiete gehandelt wurden, erzielen heute das 18-20-Fache. Auch institutionelle Anleger treiben die Überhitzung des Baumarktes noch weiter an.
