In den beiden Beispielfällen für Anschlussfinanzierungen gibt es generell keine großen Unterschiede, weder bei den Zinssätzen, noch bei den monatlichen Raten. Der Clou: In beiden Fällen wurden die Darlehen so gewählt, dass der Immobilieneigentümer am Ende der Kreditlaufzeit schuldenfrei ist.
Anschlussdarlehen: Die besten Volltilgerdarlehen (20 Jahre Zinsbindung, Beleihung: 60 Prozent)
Das Ranking ermittelt die besten bundesweiten und regionalen Anbieter für Anschlussdarlehen zur Immobilienfinanzierung. Wertungsgrundlage ist der Effektiv-Zins.
Vorgaben:
Immobilien-Wert: 400.000 Euro
Darlehen: 240.000 Euro
Vorlaufzeit: 12 Monate
Beleihung: 60%
20 Jahre fest
Volltilgung
Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: 05.07.2017
Es handelt sich um Anschlussdarlehen, die innerhalb von 12 Minuten zur Finanzierung anstehen.
Anbieter: Allianz Lebensversicherung
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,81%
Sollzins: 1,77%
Monatliche Rate: 1.186,00 Euro
Restschuld: 0 Euro
Anbieter: DEVK
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,05%
Sollzins: 2,01%
Monatliche Rate: 1.216,00 Euro
Restschuld: 0 Euro
Anbieter: HypoVereinsbank
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,10%
Sollzins: 2,06%
Monatliche Rate: 1.222,00 Euro
Restschuld: 0 Euro
Anbieter: Signal Iduna
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,19%
Sollzins: 2,15%
Monatliche Rate: 1.232,00 Euro
Restschuld: 0 Euro
Anbieter: Generali Versicherung
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,20%
Sollzins: 2,16%
Monatliche Rate: 1.234,00 Euro
Restschuld: 0 Euro
Bank: PSD Bank Nürnberg
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,74%
Sollzins: 1,70%
Monatliche Rate: 1.182,00 Euro
Restschuld: 0 Euro
Bank: Vereinigte Volksbank Münster
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,20%
Sollzins: 2,16%
Monatliche Rate: 1.234,00 Euro
Restschuld: 0 Euro
Dass der Immobilieneigner im einen Fall erst nach 20 Jahren, im anderen schon nach 15 Jahren schuldenfrei ist, liegt an den Unterschieden in den ursprünglichen Finanzierungskonditionen zum Kaufzeitpunkt.
Dank Wertsteigerung geringere Beleihung
In beiden Beispielen betrug der Kaufpreis im Dezember 2007 330.000 Euro. Heute beträgt der Immobilienwert nach jährlich zweiprozentiger Wertsteigerung gut 400.000 Euro. Während im ersten Fall aber mehr als 80 Prozent des Kaufpreises benötigt wurden, waren es im zweiten Fall nur knapp 70 Prozent. Der Effekt: Im ersten Fall ist die Restschuld mit 240.000 Euro trotz identischer Tilgungsrate von einem Prozent deutlich höher als im zweiten Fall mit 200.000 Euro.
Bei ansonsten gleiche Finanzierungskonditionen beleiht somit ein Eigentümer seine Immobilie zu 50 Prozent über 15 Jahre, der andere zu 60 Prozent über 20 Jahre bis alle Schulden getilgt sind. In der Ratenhöhe unterscheiden sich beide Fälle jedoch nur um rund 30 Euro pro Monat.
Anschlussdarlehen: Die besten Volltilgerdarlehen (15 Jahre Zinsbindung, Beleihung: 50 Prozent)
Das Ranking ermittelt die besten bundesweiten und regionalen Anbieter für Anschlussdarlehen zur Immobilienfinanzierung. Wertungsgrundlage ist der Effektiv-Zins.
Vorgaben:
Immobilien-Wert: 400.000 Euro
Darlehen: 200.000 Euro
Vorlaufzeit: 12 Monate
Beleihung: 50%
15 Jahre fest
Volltilgung
Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: 05.07.2017
Es handelt sich um Anschlussdarlehen, die innerhalb von 12 Minuten zur Finanzierung entstehen.
Anbieter: Allianz Lebensversicherung
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,51%
Sollzins: 1,47%
Monatliche Rate: 1.231,67 Euro
Restschuld: 0 Euro
Anbieter: Deutsche Bank
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,71%
Sollzins: 1,67%
Monatliche Rate: 1.256,67 Euro
Restschuld: 0 Euro
Anbieter: Santander Bank
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,74%
Sollzins: 1,70%
Monatliche Rate: 1.260,00 Euro
Restschuld: 0 Euro
Anbieter: Münchener Hypothekenbank
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,89%
Sollzins: 1,84%
Monatliche Rate: 1.274,00 Euro
Restschuld: 0 Euro
Anbieter: HypoVereinsbank
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,91%
Sollzins: 1,88%
Monatliche Rate: 1.276,67 Euro
Restschuld: 0 Euro
Bank: PSD Bank Nürnberg
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,44%
Sollzins: 1,40%
Monatliche Rate: 1.233,33 Euro
Restschuld: 0 Euro
Bank: PSD Bank Köln
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,63%
Sollzins: 1,59%
Monatliche Rate: 1.250,00 Euro
Restschuld: 0 Euro
Bank: Sparda-Bank Hamburg
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,27%
Sollzins: 1,24%
Monatliche Rate: 1.218,33 Euro
Restschuld: 0 Euro
Bank: Sparda-Bank West
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,71%
Sollzins: 1,67%
Monatliche Rate: 1.256,67 Euro
Restschuld: 0 Euro
Bank: PSD Bank Koblenz
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 1,74%
Sollzins: 1,70%
Monatliche Rate: 1.260,00 Euro
Restschuld: 0 Euro
Wer in der Anschlussfinanzierung deutlich niedrigere Raten anstrebt, ohne die Kreditrückzahlung weiter in die Länge zu ziehen, sollte also schon in der ersten Finanzierungsrunde die Möglichkeit zur Sondertilgung nutzen, wann immer der finanzielle Spielraum es erlaubt. Früher wurde für dieses Recht allerdings regelmäßig ein Zinsaufschlag verlangt. „Heute müssen Kunden eigentlich keinen Zinsaufschlag mehr für ein Sondertilgungsrecht hinnehmen. Jährliche Einmalzahlungen bis zu fünf Prozent der Restschuld sind meist ohne Aufpreis erlaubt. Wer höhere Summen per Sondertilgung zurückzahlen möchte, muss dafür oft mit einem Zinsaufschlag von 0,1 Prozent rechnen“, erklärt Zinsexperte Herbst.
Kreditkonditionen für zwölf Monate im Voraus
Das Gute an den heutigen Anschlussfinanzierungen: Die neuen Kreditverträge können meist ohne Aufpreis schon ein Jahr im Voraus abgeschlossen werden, ohne das der Zins steigt.
„Nur sehr wenige Banken verlangen einen Aufschlag für eine Vorlaufzeit von zwölf Monaten. Die meisten Anschlussdarlehen funktionieren daher wie ein Forward-Darlehen mit einem Jahr Vorlauf, das nichts extra kostet“, so Herbst. Nicht einmal eine Handvoll Banken gewähren nur sechs Monate Vorlaufzeit ohne Aufschlag. „Generell steigt der Sollzinssatz mit jedem zusätzlichen Monat bis zur Umfinanzierung um durchschnittlich 0,02 Prozent“, hat Herbst festgestellt.
Für Käufer und Eigentümer sind das ideale Bedingungen, um in die Verhandlungen mit den Baufinanzierern einzusteigen, auch wenn der Kredit erst später benötigt wird.
