Noch sind die Zinsen niedrig. Das sollten Hauskäufer und -eigentümer nutzen.

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Ranking Baudarlehen: Das sind die günstigsten Bau- und Anschlussfinanzierungen

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Egal, ob Neu- oder Anschlussfinanzierung: Die niedrigen Zinsen bieten Spielraum für schnelle Kredittilgung.

von Andreas Toller

Baufinanzierungen sind preiswert, aber schon 2018 könnten die Zinsen langsam steigen. Eine gute Zeit, sich niedrige Zinsen zu sichern, um schneller schuldenfrei zu sein. Die günstigsten Anbieter für Baufinanzierungen.

Bei der Sitzung des Rates der Europäischen Zentralbank (EZB) in der estnischen Hauptstadt Tallinn gab es ganz vorsichtige Andeutungen von EZB-Chef Mario Draghi, die die Hoffnung wecken, es könnte in absehbarer Zeit eine Abkehr von den niedrigen Zinsen geben. Ganz so schnell dürfte das allerdings nicht passieren. Draghi betonte vielmehr, dass angesichts niedriger Inflation (er senkte die Prognose von 1,7 auf 1,5 Prozent) auch weiterhin ein „außergewöhnliches Maß an geldpolitischer Unterstützung notwendig“ sei.

Fazit: Vorerst bleibt es bei einem Leitzins von null Prozent und mindestens bis zum Jahresende bei den monatlichen Anleihenkäufen der EZB im Volumen von 60 Milliarden Euro. Viele Beobachter und Notenbank-Kenner glauben nun, dass es im Laufe des kommenden Jahres, womöglich erst 2019, zu einer moderaten Zinserhöhung kommen könnte. Der Euro machte deshalb schon einen Freudensprung um zwei Cent.

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Traumkonditionen für Bauherren und Anschlussfinanzierungen

Den Baufinanzierungszinsen ist die Aussicht auf absehbar steigende Zinsen noch nicht anzumerken. „Ende Mai und Anfang Juni haben wir nur leichte Veränderungen bei den Baufinanzierungszinsen gesehen. Der Bestzins für zehnjährige Sollzinsbindungen pendelt sich um die Ein-Prozent-Marke ein“, kommentiert Michael Neumann, Vorstand des Finanzdienstleisters Dr. Klein, die Zinsstände des vergangenen Monats. Damit verbleiben die Baufinanzierungszinsen historisch betrachtet auf extrem niedrigen Niveau. Das gibt Kreditnehmern die Gelegenheit, einen höheren Tilgungssatz zu wählen, um den Kredit schneller zurückzuzahlen.

Ein Beispiel: Angenommen eine Eigentumswohnung kostet 180.000 Euro, 140.000 Euro sollen per Hypothekendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung und einem festen Sollzins von 1,9 Prozent finanziert werden. Unterschiedliche Tilgungssätze wirken sich dann wie folgt aus:

Tilgung

Monatliche RateRestschuld nach 15 JahrenDauer bis zur vollständigen Abzahlung
1 %

338,33 Euro

115.724,61 Euro56 Jahre und 1 Monat
2 %455,00 Euro91.447,62 Euro35 Jahre und 3 Monate
3 %571,67 Euro67.170,74 Euro25 Jahre 1 Monat
Quelle: Dr. Klein


Wer in den nächsten Monaten und Jahren einen Immobilienkauf plant oder eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte eine mögliche Zinserhöhung während der Kreditlaufzeit im Hinterkopf behalten und sich frühzeitig die niedrigen Zinsen sichern, um Spielraum für eine hohe Tilgung zu haben. Beim Neukauf geht das entweder über langfristige Zinsbindungsfristen oder Kreditverträge mit längerer Vorlaufzeit bis zur Auszahlung, bei der Anschlussfinanzierung mit frühzeitigen Verhandlungen mit der finanzierenden Bank und einem Marktvergleich.

Tool Tilgungsrechner

Ein mächtiges Tool für alle, die verschiedene Rückzahlungsvarianten für ihre Darlehen durchspielen wollen, auch mit wechselnden Tilgungsraten und Sondertilgungen. Zudem können diverse Kostenarten und Ratenhöhen angegeben werden.

Tilgungsrechner

Die WirtschaftsWoche hat deshalb die FMH Finanzberatung gebeten, die besten Baufinanzierungsangebote für Immobilienkäufer und Bauherren sowie für Haushalte mit absehbar fälliger Anschlussfinanzierung herauszusuchen. Hierfür haben wir je zwei Musterfälle für Neufinanzierungen und Anschlussdarlehen entwickelt.

Während sich bei der Neufinanzierung vor allem Beleihungsgrenze (Darlehenshöhe in Relation zum Kaufpreis) und Zinsbindung (Zinsfestschreibung für 15 oder 20 Jahre) unterscheiden, sind es bei den Anschlussfinanzierungen insbesondere die Höhe der Restschulden und die nötige Zinsbindung bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens. Dabei spielt auch die Wertsteigerung der Immobilie seit dem Kauf eine gravierende Rolle.

Neufinanzierung: Die besten Anbieter für 20 Jahre Zinsbindung (Beleihung: 90 Prozent)

  • Der Musterfall zum Ranking

    Das Ranking ermittelt die besten bundesweiten und regionalen Anbieter für neufinanzierte Baudarlehen. Wertungsgrundlage ist der Effektiv-Zins. Ausgewertet wurden 15 Banken.

    Vorgaben:
    Kaufpreis: 400.000 Euro
    Kaufnebenkosten 45.000 Euro
    Gesamtkosten 445.000 Euro
    Eigenkapital 85.000 €
    Darlehen: 360.000 €
    Beleihung: 90%
    20 Jahre fest
    2% Tilgung

    Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: 05.07.2017

  • Platz 1 (bundesweite Anbieter): HypoVereinsbank

    Anbieter: HypoVereinsbank
    Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,27%
    Sollzins: 2,23%
    Monatliche Rate: 1269,00 Euro
    Restschuld: 178.739 Euro

  • Platz 2 (bundesweite Anbieter): Allianz Lebensversicherung

    Anbieter: Allianz Lebensversicherung
    Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,34%
    Sollzins: 2,30%
    Monatliche Rate: 1.290,00 Euro
    Restschuld: 176.941 Euro

  • Platz 3 (bundesweite Anbieter): Degussa Bank

    Anbieter: Degussa Bank
    Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,34%
    Sollzins: 2,30%
    Monatliche Rate: 1.290,00 Euro
    Restschuld: 177.378 Euro

  • Platz 4 (bundesweite Anbieter): Postbank

    Anbieter: Postbank
    Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,38%
    Sollzins: 2,34%
    Monatliche Rate: 1.302,00 Euro
    Restschuld: 176.594 Euro

  • Platz 5 (bundesweite Anbieter): Signal Iduna

    Anbieter: Signal Iduna
    Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,48%
    Sollzins: 2,43%
    Monatliche Rate: 1.330,00 Euro
    Restschuld: 174.748 Euro

  • Platz 1 (regionale Banken): PSD Bank Nürnberg

    Bank: PSD Bank Nürnberg
    Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,29%
    Sollzins: 2,25%
    Monatliche Rate: 1.275,00 Euro
    Restschuld: 178.352 Euro

  • Platz 2 (regionale Banken): Hamburger Sparkasse

    Bank: Hamburger Sparkasse
    Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,52%
    Sollzins: 2,48%
    Monatliche Rate: 1.344,00 Euro
    Restschuld: 173.816 Euro

  • Platz 3 (regionale Banken): BW Bank

    Bank: BW Bank
    Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,70%
    Sollzins: 2,65%
    Monatliche Rate: 1.395,00 Euro
    Restschuld: 170.371 Euro

  • Platz 4 (regionale Banken): Sparda-Bank West

    Bank: Sparda-Bank West
    Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,70%
    Sollzins: 2,65%
    Monatliche Rate: 1.395,00 Euro
    Restschuld: 170.371 Euro

  • Platz 5 (regionale Banken): Vereinigte Volksbank Münster

    Bank: Vereinigte Volksbank Münster
    Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 3,43%
    Sollzins: 3,36%
    Monatliche Rate: 1.608,00 Euro
    Restschuld: 155.076 Euro

Weniger Eigenkapital, längere Zinsbindung

Im ersten Musterfall geht es um einen Immobilienkauf oder Neubau im Wert von 400.000 Euro mit zusätzlichen Kaufnebenkosten in Höhe von 45.000 Euro. Letztere wurden hier hoch angesetzt, da die Beauftragung eines Maklers unterstellt wurde. Die Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer (bis 6,5 Prozent) und Gebühren summieren sich somit im Beispiel auf 11,25 Prozent des Kaufpreises.

Zwar sind im Beispiel 85.000 Euro Eigenkapital vorhanden, aber durch die hohen Kaufnebenkosten reicht es in diesem Fall nur für einen Eigenkapitalanteil von zehn Prozent, also 40.000 Euro. Der Käufer muss somit 90 Prozent des Kaufpreises über einen Kredit finanzieren, insgesamt 360.000 Euro. Weil Banken lieber nur 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren, verlangen sie dafür einen etwas höheren Zinssatz.

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