Noch sind die Zinsen niedrig. Das sollten Hauskäufer und -eigentümer nutzen.

Baufinanzierungen sind preiswert, aber schon 2018 könnten die Zinsen langsam steigen. Eine gute Zeit, sich niedrige Zinsen zu sichern, um schneller schuldenfrei zu sein. Die günstigsten Anbieter für Baufinanzierungen.

Egal, ob Neu- oder Anschlussfinanzierung: Die niedrigen Zinsen bieten Spielraum für schnelle Kredittilgung.

Bild:  imago images

Bei der Sitzung des Rates der Europäischen Zentralbank (EZB) in der estnischen Hauptstadt Tallinn gab es ganz vorsichtige Andeutungen von EZB-Chef Mario Draghi, die die Hoffnung wecken, es könnte in absehbarer Zeit eine Abkehr von den niedrigen Zinsen geben. Ganz so schnell dürfte das allerdings nicht passieren. Draghi betonte vielmehr, dass angesichts niedriger Inflation (er senkte die Prognose von 1,7 auf 1,5 Prozent) auch weiterhin ein „außergewöhnliches Maß an geldpolitischer Unterstützung notwendig“ sei.

Fazit: Vorerst bleibt es bei einem Leitzins von null Prozent und mindestens bis zum Jahresende bei den monatlichen Anleihenkäufen der EZB im Volumen von 60 Milliarden Euro. Viele Beobachter und Notenbank-Kenner glauben nun, dass es im Laufe des kommenden Jahres, womöglich erst 2019, zu einer moderaten Zinserhöhung kommen könnte. Der Euro machte deshalb schon einen Freudensprung um zwei Cent.

Traumkonditionen für Bauherren und Anschlussfinanzierungen

Den Baufinanzierungszinsen ist die Aussicht auf absehbar steigende Zinsen noch nicht anzumerken. „Ende Mai und Anfang Juni haben wir nur leichte Veränderungen bei den Baufinanzierungszinsen gesehen. Der Bestzins für zehnjährige Sollzinsbindungen pendelt sich um die Ein-Prozent-Marke ein“, kommentiert Michael Neumann, Vorstand des Finanzdienstleisters Dr. Klein, die Zinsstände des vergangenen Monats. Damit verbleiben die Baufinanzierungszinsen historisch betrachtet auf extrem niedrigen Niveau. Das gibt Kreditnehmern die Gelegenheit, einen höheren Tilgungssatz zu wählen, um den Kredit schneller zurückzuzahlen.

Wo Hauskäufer die höchsten Gewinne machen

Top 10 Regionen, Top 5 Großstädte

Die Prognose des Hamburgische Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) hat auf Grundlage von Preisdaten des Forschungsinstituts Empirica die Städte und Landkreise ermittelt, in denen die Preise für Wohnimmobilien bis 2030 am stärksten steigen werden. Beauftragt wurde die Studie, die den Zeitraum von 2016 bis 2030 behandelt, von der Postbank. Sie bezieht sich auf Eigentumswohnungen und Ein- sowie Zweifamilienhäuser. In mehr als der Hälfte der 402 deutschen Kreise und Städte können Eigentümer davon ausgehen, dass der Wert ihrer Immobilie bis 2030 stabil bleibt oder weiter zulegt. Besonders Großstädte und die angrenzenden Kreise dürften auch in Zukunft zu den Regionen mit relativ hoher Wertsteigerung gehören.

Bild: dpa

Platz 10: Ebersberg (Landkreis)

Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien finden Käufer in Bayern: Hauseigentümer im Landkreis Ebersberg können mit einem Preiswachstum von 1,6 Prozent rechnen. Damit liegt Ebersberg auf Platz zehn. 4.203 Euro kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr.

Bild: dpa

Platz 9: Potsdam (Stadt)

1,6 Prozent Preisanstieg prognostiziert die Postbank für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam. Zuletzt kostete ein Quadratmeter 2.911 Euro.

Bild: dpa

Platz 8: Pfaffenhofen a. d. Ilm (Landkreis)

Viele Jahre hatte die Firma Hipp hier ihren Sitz. 2.880 Euro betrug der Quadratmeterpreis in dem Landkreis 2016. Er soll bis 2030 jährlich um 1,6 Prozent zulegen.

Bild: dpa

Platz 7: Landshut (Landkreis)

Zwei der berühmtesten Söhne der Stadt: Eishockey-Nationalspieler Tom Kühnhackl (rechts) und sein Vater Erich. 2.289 Euro muss man hier für den Quadratmeter berappen. Das jährliche Preiswachstum soll von 2016 bis 2030 1,7 Prozent betragen.

Bild: dpa

Platz 6: Rosenheim (Landkreis)

In dem bayerischen Landkreis wird laut Postbank der Preis für Häuser und Eigentumswohnungen bis 2030 ebenfalls um durchschnittlich 1,7 Prozent pro Jahr steigen. Verglichen mit Landshut liegen die Preise in Rosenheim allerdings mit 2.993 Euro pro Quadratmeter schon deutlich höher.

Bild: dpa

Platz 5: Cloppenburg (Landkreis)

Die Sehenswürdigkeit Cloppenburgs: das Museumsdorf. In die Postbank-Rangliste schafft es der Landkreis als einziger aus Norddeutschland. Der jährliche Wertzuwachs wird auf 1,8 Prozent geschätzt. Der Quadratmeterpreis ist allerdings bei weitem der niedrigste. Hauskäufer müssen lediglich 1.586 Euro aufwenden.

Bild: dpa

Ein Beispiel: Angenommen eine Eigentumswohnung kostet 180.000 Euro, 140.000 Euro sollen per Hypothekendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung und einem festen Sollzins von 1,9 Prozent finanziert werden. Unterschiedliche Tilgungssätze wirken sich dann wie folgt aus:

Tilgung	Monatliche Rate	Restschuld nach 15 Jahren	Dauer bis zur vollständigen Abzahlung
1 %	338,33 Euro	115.724,61 Euro	56 Jahre und 1 Monat
2 %	455,00 Euro	91.447,62 Euro	35 Jahre und 3 Monate
3 %	571,67 Euro	67.170,74 Euro	25 Jahre 1 Monat
Quelle: Dr. Klein

Wer in den nächsten Monaten und Jahren einen Immobilienkauf plant oder eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte eine mögliche Zinserhöhung während der Kreditlaufzeit im Hinterkopf behalten und sich frühzeitig die niedrigen Zinsen sichern, um Spielraum für eine hohe Tilgung zu haben. Beim Neukauf geht das entweder über langfristige Zinsbindungsfristen oder Kreditverträge mit längerer Vorlaufzeit bis zur Auszahlung, bei der Anschlussfinanzierung mit frühzeitigen Verhandlungen mit der finanzierenden Bank und einem Marktvergleich.

Die WirtschaftsWoche hat deshalb die FMH Finanzberatung gebeten, die besten Baufinanzierungsangebote für Immobilienkäufer und Bauherren sowie für Haushalte mit absehbar fälliger Anschlussfinanzierung herauszusuchen. Hierfür haben wir je zwei Musterfälle für Neufinanzierungen und Anschlussdarlehen entwickelt.

Während sich bei der Neufinanzierung vor allem Beleihungsgrenze (Darlehenshöhe in Relation zum Kaufpreis) und Zinsbindung (Zinsfestschreibung für 15 oder 20 Jahre) unterscheiden, sind es bei den Anschlussfinanzierungen insbesondere die Höhe der Restschulden und die nötige Zinsbindung bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens. Dabei spielt auch die Wertsteigerung der Immobilie seit dem Kauf eine gravierende Rolle.

Neufinanzierung: Die besten Anbieter für 20 Jahre Zinsbindung (Beleihung: 90 Prozent)

Der Musterfall zum Ranking

Das Ranking ermittelt die besten bundesweiten und regionalen Anbieter für neufinanzierte Baudarlehen. Wertungsgrundlage ist der Effektiv-Zins. Ausgewertet wurden 15 Banken.

Vorgaben:
Kaufpreis: 400.000 Euro
Kaufnebenkosten 45.000 Euro
Gesamtkosten 445.000 Euro
Eigenkapital 85.000 €
Darlehen: 360.000 €
Beleihung: 90%
20 Jahre fest
2% Tilgung

Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: 05.07.2017

Platz 1 (bundesweite Anbieter): HypoVereinsbank

Anbieter: HypoVereinsbank
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,27%
Sollzins: 2,23%
Monatliche Rate: 1269,00 Euro
Restschuld: 178.739 Euro

Platz 2 (bundesweite Anbieter): Allianz Lebensversicherung

Anbieter: Allianz Lebensversicherung
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,34%
Sollzins: 2,30%
Monatliche Rate: 1.290,00 Euro
Restschuld: 176.941 Euro

Platz 3 (bundesweite Anbieter): Degussa Bank

Anbieter: Degussa Bank
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,34%
Sollzins: 2,30%
Monatliche Rate: 1.290,00 Euro
Restschuld: 177.378 Euro

Platz 4 (bundesweite Anbieter): Postbank

Anbieter: Postbank
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,38%
Sollzins: 2,34%
Monatliche Rate: 1.302,00 Euro
Restschuld: 176.594 Euro

Platz 5 (bundesweite Anbieter): Signal Iduna

Anbieter: Signal Iduna
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,48%
Sollzins: 2,43%
Monatliche Rate: 1.330,00 Euro
Restschuld: 174.748 Euro

Platz 1 (regionale Banken): PSD Bank Nürnberg

Bank: PSD Bank Nürnberg
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,29%
Sollzins: 2,25%
Monatliche Rate: 1.275,00 Euro
Restschuld: 178.352 Euro

Platz 2 (regionale Banken): Hamburger Sparkasse

Bank: Hamburger Sparkasse
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,52%
Sollzins: 2,48%
Monatliche Rate: 1.344,00 Euro
Restschuld: 173.816 Euro

Platz 3 (regionale Banken): BW Bank

Bank: BW Bank
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,70%
Sollzins: 2,65%
Monatliche Rate: 1.395,00 Euro
Restschuld: 170.371 Euro

Platz 4 (regionale Banken): Sparda-Bank West

Bank: Sparda-Bank West
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 2,70%
Sollzins: 2,65%
Monatliche Rate: 1.395,00 Euro
Restschuld: 170.371 Euro

Platz 5 (regionale Banken): Vereinigte Volksbank Münster

Bank: Vereinigte Volksbank Münster
Effektivzins (inkl. Grundschuldkosten): 3,43%
Sollzins: 3,36%
Monatliche Rate: 1.608,00 Euro
Restschuld: 155.076 Euro

Weniger Eigenkapital, längere Zinsbindung

Im ersten Musterfall geht es um einen Immobilienkauf oder Neubau im Wert von 400.000 Euro mit zusätzlichen Kaufnebenkosten in Höhe von 45.000 Euro. Letztere wurden hier hoch angesetzt, da die Beauftragung eines Maklers unterstellt wurde. Die Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer (bis 6,5 Prozent) und Gebühren summieren sich somit im Beispiel auf 11,25 Prozent des Kaufpreises.

Zwar sind im Beispiel 85.000 Euro Eigenkapital vorhanden, aber durch die hohen Kaufnebenkosten reicht es in diesem Fall nur für einen Eigenkapitalanteil von zehn Prozent, also 40.000 Euro. Der Käufer muss somit 90 Prozent des Kaufpreises über einen Kredit finanzieren, insgesamt 360.000 Euro. Weil Banken lieber nur 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren, verlangen sie dafür einen etwas höheren Zinssatz.