Reformiertes Mietrecht: Neue Spielregeln zwischen Mieter und Eigentümer

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Reformiertes Mietrecht: Neue Spielregeln zwischen Mieter und Eigentümer

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Wohnhäuser in Köln. Es gibt neue Regeln zu Modernisierungsmaßnahmen

von Martin Gerth

Neue Spielregeln im Mietrecht ändern das Kräfteverhältnis zwischen Mieter und Eigentümer - vor allem bei Energiesparmaßnahmen, säumigen Mietzahlungen und der Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Im Februar reformierte die Bundesregierung das Mietrecht. Die wichtigsten Änderungen betreffen die Finanzierung von Energiesparmaßnahmen, Regeln gegen säumige Mieter und den Mieterschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die neuen Regeln werden voraussichtlich im zweiten Quartal dieses Jahres in Kraft treten.

Wärmedämmung

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  • Mieter dürfen die Miete für die Dauer von drei Monaten nicht mindern, wenn der Eigentümer das Haus dämmt, Fenster austauscht oder die Heizung modernisiert. Über diesen Zeitraum müssen Mieter Baulärm hinnehmen. Erst ab dem vierten Monat darf der Mieter mindern. Allerdings gibt es eine Ausnahme: Ist die Wohnung durch die Bauarbeiten unbewohnbar, entfällt die Miete.
  • Will der Vermieter die Miete wegen der Modernisierung erhöhen, können die Mieter die Baumaßnahmen nicht mehr verzögern, indem sie sich darauf berufen, sie könnten die erhöhte Miete nicht zahlen. Erst wenn die Modernisierung abgeschlossen ist, können sich die Mieter in Härtefällen gegen eine Mieterhöhung wehren. Nicht jede Maßnahme rechtfertigt jedoch eine Mieterhöhung. Schraubt der Eigentümer eine Solaranlage aufs Dach, muss der Mieter die Baumaßnahme zwar dulden, bei der Miete darf sich jedoch nichts ändern.
  • Eigentümer müssen die Wirksamkeit ihrer Energiesparmaßnamen nicht mehr mit einem Sachverständigengutachten nachweisen. Es reicht ein Verweis auf anerkannte Pauschalwerte, beispielsweise für energiesparende Fenster.
  • Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete wird der verbesserte Energiestandard von Mietshäusern stärker berücksichtigt. Da sich Eigentümer bei Mieterhöhungen am Mietspiegel orientieren müssen, gibt es bei gedämmten Häusern künftig mehr Erhöhungsspielraum.

Mietnomaden

Vermieter haben häufig Probleme, säumige Mieter wieder loszuwerden. Bis Räumungsklagen wirksam werden, vergeht viel Zeit, in der Mietverluste auflaufen.

  • Künftig sollen daher Räumungsprozesse Vorrang vor anderen Zivilprozessen haben.
  • Das Gericht kann künftig vom Mieter Sicherheiten für die Mietverluste verlange, solange das Verfahren läuft. Weigert sich der Mieter Sicherheiten zu hinterlegen, kann der Vermieter schneller als bisher ein Räumungsurteil erwirken. Gerichtsvollzieher können Mieter vor die Tür setzen, ohne Möbel und Einrichtung auf Kosten des Vermieters abtransportieren und einlagern zu müssen.

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Umwandeln in Eigentum

Leer stehende Wohnungen lassen sich meist teurer verkaufen als vermietete. Eigentümer, die verkaufen wollen, sind extrem erfindungsreich, wenn es darum geht, lästige Mieter loszuwerden. Normalerweise gilt bei Kündigungen wegen Eigenbedarf eine Frist von drei Jahren, in der die betroffenen Wohnungen nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden dürfen. In Ballungsräumen kann die Kommune oder das Land diese Frist bis auf zehn Jahre verlängern.

  • Bisher ließ sich die Vorschrift umgehen, wenn die Eigentümer eine Personengesellschaft gründen, die das Haus erwirbt. Diese Gesellschaft hat nur den Zweck, Mietwohnungen in Eigentum umzuwandeln. Sie kann einzelnen Mietern wegen Eigenbedarf der Gesellschafter kündigen, ohne die Frist von drei Jahren einhalten zu müssen. Künftig soll diese Umgehung der Vorschrift nicht mehr möglich sein.
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