BerlinIn Deutschland sind laut einem Bericht für die Bundesregierung erhebliche Engpässe im Wohnungsmarkt entstanden, die Mieten und Kaufpreise vielerorts in die Höhe treiben. Nicht nur in wirtschaftsstarken Ballungsgebieten seien „Verknappungstendenzen“ zu erkennen, heißt es im Immobilienmarktbericht des Bauministeriums, der an diesem Mittwoch im Bundeskabinett vorgestellt werden soll.
Die Mietsteigerungen lagen demnach im vergangenen Jahr bundesweit durchschnittlich bei rund drei Prozent. Die höchsten Zuwächse gab es im Vergleich zum Vorjahr in Greifswald mit 10,4 Prozent, Bremen (8,8 Prozent) und Freiburg im Breisgau (8,1 Prozent).
Bei Kauf-Immobilien verzeichnet der Bericht für Neubauten deutliche Preisanstiege. Vor allem in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main und Düsseldorf gab es demnach Steigerungen von 7 bis 9 Prozent. Der Bericht verweist in diesem Zusammenhang auf „das bewährte Instrumentarium zur sozialen Sicherung des Wohnens“, etwa das Wohngeld. Der Wert aller Immobilien in Deutschland wird auf zehn Billionen Euro geschätzt.
Zu geringe Bautätigkeit
Bauminister Peter Ramsauer beurteilt die Lage derzeit so: Festzustellen sei, dass die wachsende Nachfrage unter anderem auch aus einer über mehrere Jahre zu geringen Bautätigkeit resultiere, stellte er im Juni fest. So verzeichneten nicht nur die Wohnungsmärkte der besonders wirtschaftsstarken Ballungsräume spürbare Verknappungstendenzen. Diese schlügen sich in steigenden Preisen und Mieten nieder und gingen mit Versorgungsengpässen insbesondere bei einkommensschwachen Haushalten einher.
Im Jahr 2010 gab es nach den Ergebnissen des Mikrozensus in Deutschland insgesamt 40,5 Millionen Wohnungen, davon waren 37,0 Millionen bewohnt, heißt es im Bericht „Wohnen und Bauen in Zahlen“, der vom Bauministerium herausgegeben wird. 97 Prozent der Wohnungen lagen in den 18,1 Millionen Wohngebäuden, gut eine Million Wohnungen in Gebäuden, die überwiegend zu Nichtwohnzwecken genutzt werden. 45,7 Prozent der bewohnten Wohnungen wurden vom Eigentümer selbst genutzt.
Die im März 2012 veröffentlichten Ergebnisse beziffern den Wohnungsleerstand auf 3,5 Millionen Wohnungen; die Leerstandsquote sei gegenüber der vorhergehenden Erhebung im Jahr 2006 von 8,1 Proeznt leicht auf 8,6 Prozent angestiegen. Bei der Einordnung der Leerstandsergebnisse sei zu beachten, dass im Mikrozensus bereits eine in der Berichtswoche unbewohnte Wohnung als leerstehend gilt. Andere Erhebungen bestimmen häufig längere Mindestzeiten des Leerstands (z.B. 3 oder 6 Monate), um den umzugsbedingten Leerstand auszuklammern.
Wie sich Mieten und Immobilienpreise entwickeln
Nach der Verbraucherpreisstatistik des Statistischen Bundesamtes sind die Nettokaltmieten 2011 gegenüber dem Vorjahr um nur 1,2 Prozent gestiegen. Damit lag der Anstieg der Mieten unter der allgemeinen Teuerungsrate von 2,3 Prozent. Wenn man dagegen nur die Preise für Neu- und Wiedervermietungen betrachtet, dann seien die Steigerungen nach Auswertungen der Angebotsmieten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) höher gewesen: die in Zeitung oder Internet inserierten Mietangebote seien um 2,9 Prozent teurer als im Vorjahr. In Westdeutschland stiegen sie dabei um 2,7 Prozent auf 6,72 Euro pro Quadratmeter, in Ostdeutschland um 3,5 Prozent auf 5,51 Euro pro Quadratmeter.
318 von 412 Kreisen und kreisfreien Städten (77%) verzeichneten 2011 Mietzuwächse von mindestens 0,5% gegenüber dem Vorjahr. Besonders kräftig war der Anstieg mit über fünf Prozent in 29 Kreisen und kreisfreien Städten, in denen etwa zehn Prozent der Bevölkerung leben.
Die Mieten haben sich besonders in den boomenden Großstädten bzw. in vielen Universitätsstädten stark erhöht. So verzeichneten die 20 Städte mit den kräftigsten Mietsteigerungen 2011 ein Plus zwischen 5 und 10 Prozent. Neben einigen eher kleineren Zentren gehören auch Hamburg und Berlin zu den Städten mit stark steigenden Mieten. Etwa die Hälfte der Bevölkerung Deutschlands lebt in Städten und Kreisen mit aktuellen Steigerungsraten der Angebotsmieten von zwei Prozent oder mehr.
Doppelte Abiturjahrgänge in Bayern und Niedersachsen sowie die Aussetzung der Wehrpflicht sorgten derzeit für einen Ansturm an den Universitäten. Dadurch verknappe der Wohnraum in den Städten mit Hochschulen. Besonders stark sei die Wohnungsnachfrage in den Universitätsstädten in Bayern, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Baden-Württemberg, stellt das BBSR fest.
Schere zwischen günstigen und teuren Kreisen
Im Umland der Großstädte und in den ländlichen Räumen gebe es dagegen unterschiedliche Entwicklungen. Die Mieten ziehen vor allem in Bayern, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen an. Viele Städte und Landkreise hatten über Jahre eher stagnierende oder sogar rückläufige Mietenentwicklungen. Aufgrund des Konjunkturaufschwungs der letzten Jahre und der damit verbundenen Arbeitsplatzzuwächse sind die Mietsteigerungen teilweise auf Nachholeffekte zurückzuführen.
In immer weniger Kreisen stagnierten oder sänken die Mieten. Diese Kreise sind vor allem in ländlichen Regionen zu finden. Die Schere zwischen "günstigen" und "teuren" Kreisen gehe immer weiter auseinander. Der Treiber dafür seien vor allem die Mietsteigerungen in hochpreisigen Städten und Regionen.
Am höchsten seien die Mieten in den wachsenden, wirtschaftsstarken Metropolen und Regionen, darunter München, Rhein-Main, mittlerer Neckar und Hamburg. Auch das südliche und nördliche Oberrheintal, die Bodenseeregion und die südliche Rheinschiene in Nordrhein-Westfalen ragten heraus.
Die ostdeutschen Städte Potsdam, Jena und Weimar gehören nach den Erkenntnissen des BBSR inzwischen ebenfalls zu den Top 20, wenngleich die Spanne innerhalb dieser Gruppe nach wie vor beträchtlich sei.
Das hohe Mietenniveau der Großstädte strahlt auch ins Umland aus. Abhängig ist dies von der örtlichen Marktlage, der Situation der regionalen Wohnungsmärkte und der Arbeitsplatzsituation im Umfeld. So zeigen vor allem die Regionen München und Stuttgart weitreichende hochpreisige Umlandgemeinden. Diese hätten selbst vielfältige wirtschaftliche Potenziale.
Teilweise stellen die Marktforscher Wohnungsengpässe fest. Die Gründe: In vielen Großstädten wächst die Bevölkerung wieder, gleichzeitig nimmt die Zahl der Haushalte und die beanspruchte Wohnfläche zu. Zahlreiche Städte wie Berlin oder Hamburg hätten bereits reagiert und versuchten, Anreize für den Wohnungsbau zu schaffen.
Steigende Nachfrage nach Neubauten
Das BBSR hat in seiner Wohnungsmarktprognose 2025 für zahlreiche Städte und Regionen eine Neubaunachfrage errechnet, die häufig über den tatsächlichen Baufertigstellungszahlen der letzten Jahre liegt. Die Wissenschaftler gehen davon aus, dass jährlich bundesweit rund 193.000 Wohnungen bis zum Jahr 2015 benötigt werden, davon 71.000 in Mehrfamilienhäusern.
Nicht nur die Nachfrage nach Mietwohnungen nehme zu, auch der gerade für die Großstädte besonders bedeutsame Geschosswohnungsbau ziehe immer mehr Investoren an. Die deutschen Immobilienmärkte hätten sich in der Finanz- und Wirtschaftskrise von 2008/2009 als sehr robust erwiesen. Aktuelle Unsicherheiten bei der Stabilität einiger europäischer Staaten und des Euros sorgten dafür, dass Unternehmen und Privatinvestoren immer häufiger Immobilien als attraktives Anlageobjekt entdeckten.
Die günstigen Finanzierungsbedingungen unterstützten zusätzlich entsprechende Anlageentscheidungen ebenso wie die Aussichten auf Mietensteigerungen in Vermietungsobjekten prosperierender Städte. Diese Rahmenbedingungen können den Wohnungsneubau weiter ankurbeln - vor allem in den größeren Städten.
Bei den Immobilienpreisen zeigten die Häuserpreisindizes des Statistischen Bundesamtes im bundesweiten Mittel für das Jahr 2011 eine deutlichere Steigerung der Preise für selbst genutztes Wohneigentum gegenüber den Vorjahren: plus 4,3 Prozent. Unterhalb der durchschnittlichen bundesweiten Mieten- und Immobilienpreisentwicklungen gebe es in den Regionen und in den Teilmärkten zum Teil sehr unterschiedliche Trends.
Experten beobachten schon länger einen „Run“ auf Wohnimmobilien. In einigen Lagen scheine eine Art „Torschlussstimmung“ aufzukommen, stellen die Experten von Dr. Klein fest, einem unabhängigen Anbieter von Finanzdienstleistungen für Privatkunden und Unternehmen. Ob also in Kürze ein Ende des Booms zu erwarten ist?
Die Experten von Dr. Klein rechnen in den Ballungszentren München, Stuttgart und Frankfurt am Main langfristig mit einem weiteren Anziehen der Preise – doch nicht unbedingt in der bisherigen Dynamik. Diese Regionen seien attraktiv für Arbeitnehmer und zukunftsfähig aufgestellt.
Die ansässigen Firmen hätten ihren Schwerpunkt nicht in einer Branche, sondern seien diversifiziert. Darüber hinaus seien viele von ihnen weltweit vernetzt und somit nicht allein auf die Konjunkturentwicklung in Europa angewiesen.
Noch keine Blase
Um 3,1 Prozent zogen die Preise für Eigentums- und Mietwohnungen binnen Jahresfrist an, wie der Immobilienverband IVD errechnet hat. Die Preissprünge seien ein klares Indiz dafür, dass sich die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage immer weiter öffne, glaubt Verbandspräsident Jens-Ulrich Kießling.
Im Vergleich zu den Spitzen Anfang der 90er Jahre sei das Preisniveau auf dem deutschen Immobilienmarkt aber noch sehr moderat. „Die Preise in Deutschland sind sehr günstig zu alledem, was wir im westeuropäischen Ausland vorfinden“, glaubt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick.
Von einer Überhitzung des Marktes - getrieben von historisch niedrigen Zinsen für Kredite - könne keine Rede sein. „Blasenbildung wäre dann da, wenn wir spekulativen Neubau hätten und die Nachfrage dafür nicht da ist“, sagt Schick. „Wenn Sie heute in München, Hamburg oder Berlin zu einer Wohnungsbesichtigung kommen und Sie sind nicht allein, sind wir von einer Blase meilenweit entfernt.“
Im Schnitt kostet eine Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert laut IVD derzeit 998 Euro pro Quadratmeter. Wesentlich teurer sind die eigenen vier Wände in München (2850 Euro pro Quadratmeter), Stuttgart (2100 Euro), Düsseldorf (1900 Euro) und Hamburg (1750 Euro). Deutlich günstiger seien dagegen etwa Pirmasens (500 Euro je Quadratmeter) und Magdeburg (450 Euzro). Der IVD-Wohn-Preisspiegel basiert auf Daten für 390 deutsche Städte.
Für den Erwerb eines Einfamilienhauses mit etwa 125 Quadratmetern Wohnfläche werden im Mittel knapp 205.000 Euro fällig. Teuerstes Pflaster auch hier: München. In der bayerischen Landeshauptstadt kostet ein Haus mit mittlerem Wohnwert 645.000 Euro. In Wolfsburg oder Cottbus könnten dafür sechs Häuser erworben werden. In Stuttgart müssen Käufer mit 470.000 Euro für ein Haus rechnen, in Düsseldorf und Frankfurt mit jeweils 410 000 Euro.
