Regulierungswut am Wohnungsmarkt: Mietpreisbremse provoziert Chaos, Krach und knappen Wohnraum

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Regulierungswut am Wohnungsmarkt: Mietpreisbremse provoziert Chaos, Krach und knappen Wohnraum

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Seit dem Sommer 2015 gibt es die gesetzliche Mietpreisbremse

von Martin Gerth

Das neue Gesetz wird mehr Konflikte bringen, weniger bezahlbaren Wohnraum schaffen und die Mieten weiter nach oben treiben. Was auf Mieter und Vermieter zukommt, welche Rechte sie haben, was sie tun können.

Im ersten Stock dröhnt ein Bohrhammer. Durch die offene Wohnungstür zieht Staub ins Treppenhaus des 1906 erbauten Mietshauses in Düsseldorf-Pempelfort. Die 96-jährige Bewohnerin der 2,5-Zimmer-Wohnung ist einige Wochen zuvor gestorben. Jetzt wird saniert. Das Bad, noch im Chic der Siebzigerjahre, ist komplett entkernt, auch das angegraute Holzfenster zum Innenhof ist rausgerissen. Im Flur liegen Spanplatten, der Teppich ist längst auf dem Müll, hier soll Eichenparkett rein. Laut altem Mietvertrag waren etwa 9,50 Euro warm je Quadratmeter fällig, rund 790 Euro monatlich.

Die neuen Mieter dürften deutlich mehr zahlen, denn bei Sanierungen können Vermieter bis zu elf Prozent der Kosten pro Jahr auf Mieter umlegen. Daran wird auch die Mietpreisbremse, mit der die Bundesregierung den Anstieg der Mieten deckeln will, vorerst nichts ändern. Erst in einer späteren, zweiten Gesetzesreform will die Bundesregierung die Regeln für Modernisierungen ändern, zulasten der Vermieter.

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Vermieter werden der Mietpreisbremse ausweichen

Das Gesetz zur Mietpreisbremse soll im Januar final verabschiedet werden und dann ab Frühjahr 2015 den Anstieg der Neuvertragsmieten in den Ballungsräumen stoppen. Kernelement: In neuen Mietverträgen dürfen die Mieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ergibt sich aus dem Mietspiegel der Kommune. Er erfasst alle Mieten aus Verträgen, die in den vergangenen vier Jahren abgeschlossen oder verändert wurden. Gibt es keinen Mietspiegel, zählen die Mieten vergleichbarer Wohnungen.

Die neuen Regelungen bei der Mietpreisbremse

  • Länder entscheiden

    Die Mietpreisbremse greift bei neuen Mietverträgen in Städten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“. In welchen Städten, entscheiden die Bundesländer. Sie läuft bis zu fünf Jahre und soll im ersten Halbjahr 2015 in Kraft treten.

  • Neubau ist ausgenommen

    Mieten für neu gebaute und umfassend sanierte Wohnungen in Neubauten dürfen auch mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel-Niveau liegen.

  • Zehn Prozent drüber

    Mieten dürfen maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Was ortsüblich ist, gibt der Mietspiegel vor. Die zehn Prozent gelten auch für Verträge, die schrittweise Mieterhöhungen vorgeben (Staffelmieten).

284 Millionen Euro jährlich sollen Mieter sparen, hofft die Bundesregierung kühn, und noch mal 574 Millionen Euro, weil künftig Vermieter die Maklercourtagen zahlen sollen. Doch dass diese Rechnung aufgeht, ist fraglich. Das Gesetz ist Stückwerk, es soll später noch ergänzt werden. Vermieter können und werden ihm ausweichen. Mieter sollten daher ihre Rechte kennen und zum Beispiel rechtzeitig Einspruch einlegen.

53 Prozent der Deutschen sind Mieter, weit mehr als im Rest Europas. In deutschen Haushalten sind die Wohnkosten mit durchschnittlich 28 Prozent Anteil am Einkommen der größte Ausgabeposten.

Hohe Mieten verprellen Wähler

Wenn die Mieten wie zuletzt spürbar anziehen, sind die Politiker daher alarmiert. Im dritten Quartal stiegen die Neuvertragsmieten laut Verband der Pfandbriefbanken im Schnitt um 4,6 Prozent. 2013 waren es 4,2 Prozent, 2012 und 2011 stiegen die Mieten nur um 2,7 und 2,1 Prozent. Inzwischen, so Justizminister Heiko Maas (SPD), lägen die Neuvertragsmieten etwa in Frankfurt und Münster 30 Prozent, in Hamburg und München 25 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wohnpreisspiegel Wo sich der Immobilienkauf noch lohnt

Vor allem in Metropolen werden Kaufgelegenheiten am Immobilienmarkt rar. In welchen Lagen sich der Kauf trotzdem noch lohnt - und welche Rolle die Mietpreisbremse dabei spielt.

Immobilienpreisindex zeigt wo Wohngebäude attraktiv sind Quelle: Getty Images

Hohe Mieten verprellen Wähler. SPD-Kanzlerkandidat Peer Steinbrück brachte deshalb im Wahlkampf vor zwei Jahren eine Mietpreisbremse ins Spiel. Sie wurde zum SPD-Lieblingsprojekt, das diese auch in der großen Koalition durchdrückte.

Mietervereine klatschen Beifall. „Bei der Wiedervermietung kann der Vermieter bisher jede x-beliebige Miete verlangen und vereinbaren, solange er einen Mieter findet, der diesen Preis zahlt“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. Vermieter werden hohe Mieten nur in Städten mit knappem Angebot bekommen. So soll die Mietpreisbremse nur in „angespannten Wohnungsmärkten“ greifen. Die sind es laut Gesetz, wenn

  • die Mieten stärker steigen und deutlich höher sind als im Bundesschnitt;
  • die Bevölkerung schneller wächst, als durch Neubau Wohnraum entsteht;
  • geringer Leerstand bei hoher Nachfrage herrscht.

In diesen Wohnungsmärkten wären pro Jahr über 50.000 Mietverträge betroffen, schätzt der Deutsche Mieterbund. Dass es gleich alle 2015 trifft, ist unwahrscheinlich. Die Bundesländer haben bis 2020 Zeit, per Verordnung jene Kommunen herauszupicken, in denen die Mietpreisbremse fünf Jahre lang gelten soll. Deutschlandweit wäre bis 2025 also mit einem Nebeneinander von neu eingeführten und bereits ausgelaufenen Mietpreisbremsen zu rechnen. Das Chaos ist programmiert.

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