In der Zwischendecke eines zu einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) gehörenden Einfamilienhauses kam es zu einem Rohrbruch. Der Schaden am Rohr wurde durch die Gemeinschaft beseitigt. Allerdings wurde auch die zur Wohnung gehörende Zwischendecke in Mitleidenschaft gezogen. Da sich die Miteigentümer weigerten, für die Reparatur aufzukommen, behob der Inhaber das Problem selbst und verlangte dann Schadensersatz von der WEG auf der Grundlage eines von ihm zuvor eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachunternehmens.
Zur Autorin
Die Autorin, Dr. Christina Keune, ist Rechtsanwältin in der Düsseldorfer Kanzlei „GTW – Anwälte für Bau- und Immobilienrecht“ und dort im miet- und WEG-rechtlichen Dezernat tätig. Ein besonderer Schwerpunkt der Autorin liegt im WEG-Recht.
Zu Recht, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: V ZR 124/16). Das Gesetz gewährt dem Sondereigentümer, der durch Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum Nachteile erleidet, einen Schadensersatzanspruch, so die Karlsruher Richter.
Zwar enthielt die Teilungserklärung der WEG eine Regelung, wonach die Instandhaltung von Versorgungsleitungen Sache der jeweiligen alleinigen Nutzer sei, weshalb auch jegliche mit der Instandhaltung zusammenhängende Eingriffe in das Sondereigentum allein vom Wohnungsbesitzer zu tragen seien. Die Richter schauten aber genauer hin: Instandhaltung sei nicht gleich Instandsetzung. Die Reparatur der Wasserleitung sei begrifflich der Instandsetzung zuzuordnen und somit weiterhin Sache der WEG. Der Eigentümer könne daher verlangen, dass die Kosten für die Öffnung und Wiederverschließung der Zwischendecke von der WEG erstattet werden. Ansetzen dürfe er dafür auch die fiktiven Nettokosten.
Die Unterscheidung zwischen den Begriffen Instandhaltung und Instandsetzung wird bereits seit Langem vorgenommen. Unter Instandhaltung versteht man die Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes sowie laufende, wiederkehrende Pflege. Die Instandsetzung meint hingegen die Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs, das heißt insbesondere die Reparatur. Der BGH hat insofern seine bisherige Differenzierung mit dem vorgenannten Urteil lediglich fortgeführt.
Die Unterscheidung hat hohe praktische Relevanz. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung die Pflicht zur Instandhaltung und / oder Instandsetzung der im gemeinsamen Eigentum stehenden Gebäudeteile auf einzelne Eigentümer übertragen.
Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage sollten daher ihre Teilungserklärung und ihre Gemeinschaftsordnung auf derartige Regelungen überprüfen. Besonderes Augenmerk sollte aufgrund der obigen Differenzierung darauf gelegt werden, welche Pflicht konkret übertragen wurde: Nur Instandhaltung, nur Instandsetzung oder beides. Eine entsprechende Vereinbarung muss die Pflicht klar und eindeutig formulieren. Ansonsten verbleibt es bei der gesetzlichen Pflicht der WEG.
Erstattet werden müssen neben den Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen auch mittelbare Schäden, wie etwa Transport- und Einlagerungskosten für Möbel, die während der Dauer der Maßnahmen weggeschafft werden müssen.
Sofern es um den Ersatz von Reparaturkosten geht, war bisher unklar, in welcher Höhe diese ersetzt werden können, wenn der Eigentümer den Schaden selbst beseitigt. Dies hat Karlsruhe nun geklärt. Danach können Heimwerker den Nettobetrag der fiktiven Reparaturkosten ansetzen. Eigenarbeit lohnt sich. Der Eigentümer kann den Schaden selbst beseitigen und trotzdem den ortsüblichen und angemessenen Preis eines Fachunternehmens verlangen.
Theoretisch muss der Betroffene den Schaden auch gar nicht beseitigen. Allerdings ist Vorsicht geboten: Kein Ersatzanspruch besteht für Beschädigungen, die durch den Mangel selbst entstanden sind. Nicht ersetzt werden daher Schäden, die durch das ausgetretene Wasser verursacht wurden, sondern nur solche, die durch die Reparatur der Wasserleitung entstanden sind.
