Sanierungsbedürftige Immobilien Doppelter Vorteil für Käufer alter Gemäuer

Liegt ein altes Gebäude in einem Sanierungsgebiet, gibt es bei Instandsetzung ähnliche staatliche Unterstützung wie für ein Baudenkmal. Durch die Mietpreisbremse winkt ein weiterer Vorteil.

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Die Mietpreisbremse führt dazu, dass denkmalgeschützte Immobilien sowie Objekte in Sanierungsgebieten, die umfassend modernisiert werden, erheblich an Attraktivität gewinnen. Denn im Mietpreisbremsengesetz ist geregelt, dass auch nach einer umfassenden Modernisierung die Mietpreisbegrenzung für die unmittelbar anschließende Vermietung nicht gilt.

Allerdings gibt es mit Blick auf diese Ausnahmeregelung eine Reihe von Missverständnissen. Ausdrücklich ist in der Gesetzesbegründung klargestellt, dass eine „umfassende Modernisierung“ nicht mit einer Wiederherstellung des ehemals bestehenden Zustandes (Instandsetzung) zu verwechseln ist. „Umfassend“ ist eine Modernisierung laut der Gesetzesbegründung nur dann, „wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint“. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

Thomas Scherer ist Gesellschafter der Denkmalneu Planfabrik und seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig.

Bei einer normalen Instandsetzung, die etwa nach dem Auszug eines Mieters erfolgt, ist dies nicht der Fall. Auch bei den meisten Teilmodernisierungen wird die Schwelle der „umfassenden Modernisierung“ nicht erreicht sein. Anders ist es bei denkmalgeschützten Immobilien sowie bei Objekten in Sanierungsgebieten. Hier erfolgt häufig eine Kernsanierung und es ist unzweifelhaft, dass hier eine umfassende Modernisierung vorliegt.

Zwar fallen diese Objekte dann – anders als Neubauten – nicht für alle Zeiten aus der Mietpreisbremsen-Regelung heraus, aber es ist doch ein erheblicher Vorteil, dass die Erstvermietung, so wie vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse, nicht reguliert ist. Mieter und Vermieter können daher die Miethöhe frei vereinbaren.

Sanierungen können erhöht abgeschrieben werden

Im Vergleich zu Neubauten ist die Sanierung jedoch unter einem anderen Gesichtspunkt attraktiver. Anders als es zunächst nach den Vereinbarungen der Großen Koalition vorgesehen war, gibt es für den Neubau keine erhöhte Abschreibung. Hier bleibt es bei der bestehenden Regelung, der Abschreibungssatz beträgt weiterhin nur zwei Prozent im Jahr.

Förderung der KfW: Billigkredit und Zuschuss

Bei Objekten in Sanierungsgebieten und denkmalgeschützten Immobilien können dagegen laut Paragraf 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren neun Prozent der begünstigten Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben werden – und in den darauf folgenden vier Jahren sieben Prozent.

Dieser Steuervorteil ist sehr attraktiv, zumal oft 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises in dieser Weise abgeschrieben werden können. Doch Anleger sollten sich nicht allein von der attraktiven Steuerersparnis blenden lassen. Denn leider wird nicht selten bei Denkmal- und Sanierungsobjekten die Steuerersparnis vom Verkäufer auf den Kaufpreis draufgeschlagen.

Dabei sollte sie nur das Sahnehäubchen sein. Als Faustformel kann gelten: Ohne Berücksichtigung der Steuervorteile sollte die Nettoanfangsrendite einer sanierten Immobilie nicht niedriger als drei Prozent sein. Und der Preis pro Quadratmeter sollte nicht höher sein als bei einem vergleichbaren Neubau in der betreffenden Lage. Wenn die Steuervorteile dazu kommen, umso besser. Aber die Immobilie sollte sich auch ohne die Steuervorteile rechnen.

Sind diese Voraussetzungen gegeben, dann sind Investitionen in zu modernisierende Denkmalimmobilien und Sanierungsobjekte in ihrer Wirtschaftlichkeit sowohl dem Neubau wie auch der normalen Bestandsimmobilie in doppelter Hinsicht überlegen: Anders als beim Neubau gibt es attraktive Steuervorteile und anders als bei der normalen Bestandsimmobilie ist die Erstvermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

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