Sanierungsbedürftige Immobilien: Doppelter Vorteil für Käufer alter Gemäuer

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GastbeitragSanierungsbedürftige Immobilien: Doppelter Vorteil für Käufer alter Gemäuer

Liegt ein altes Gebäude in einem Sanierungsgebiet, gibt es bei Instandsetzung ähnliche staatliche Unterstützung wie für ein Baudenkmal. Durch die Mietpreisbremse winkt ein weiterer Vorteil.

Die Mietpreisbremse führt dazu, dass denkmalgeschützte Immobilien sowie Objekte in Sanierungsgebieten, die umfassend modernisiert werden, erheblich an Attraktivität gewinnen. Denn im Mietpreisbremsengesetz ist geregelt, dass auch nach einer umfassenden Modernisierung die Mietpreisbegrenzung für die unmittelbar anschließende Vermietung nicht gilt.

Allerdings gibt es mit Blick auf diese Ausnahmeregelung eine Reihe von Missverständnissen. Ausdrücklich ist in der Gesetzesbegründung klargestellt, dass eine „umfassende Modernisierung“ nicht mit einer Wiederherstellung des ehemals bestehenden Zustandes (Instandsetzung) zu verwechseln ist. „Umfassend“ ist eine Modernisierung laut der Gesetzesbegründung nur dann, „wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint“. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

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Thomas Scherer ist Gesellschafter der Denkmalneu Planfabrik und seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig.

Thomas Scherer ist Gesellschafter der Denkmalneu Planfabrik und seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig.

Bei einer normalen Instandsetzung, die etwa nach dem Auszug eines Mieters erfolgt, ist dies nicht der Fall. Auch bei den meisten Teilmodernisierungen wird die Schwelle der „umfassenden Modernisierung“ nicht erreicht sein. Anders ist es bei denkmalgeschützten Immobilien sowie bei Objekten in Sanierungsgebieten. Hier erfolgt häufig eine Kernsanierung und es ist unzweifelhaft, dass hier eine umfassende Modernisierung vorliegt.

Zwar fallen diese Objekte dann – anders als Neubauten – nicht für alle Zeiten aus der Mietpreisbremsen-Regelung heraus, aber es ist doch ein erheblicher Vorteil, dass die Erstvermietung, so wie vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse, nicht reguliert ist. Mieter und Vermieter können daher die Miethöhe frei vereinbaren.

Sanierungen können erhöht abgeschrieben werden

Im Vergleich zu Neubauten ist die Sanierung jedoch unter einem anderen Gesichtspunkt attraktiver. Anders als es zunächst nach den Vereinbarungen der Großen Koalition vorgesehen war, gibt es für den Neubau keine erhöhte Abschreibung. Hier bleibt es bei der bestehenden Regelung, der Abschreibungssatz beträgt weiterhin nur zwei Prozent im Jahr.

Förderung der KfW: Billigkredit und Zuschuss

  • Wo gibt es Zuschüsse?

    Für Hauskauf und Immobiliensanierungen gibt es zahllose staatliche Fördertöpfe. Beispielsweise listet die Verbraucherzentrale NRW allein 36 Förderprogramme für Sanierungen und Energiesparmaßnahmen in Wohngebäuden auf – nur von Bund und Land. Zuschüsse und vergünstigte Kredite gibt es darüber hinaus auch von regionalen Energieversorgern, Kommunen und Landkreisen. Dort anzufragen, kann sich für Immobilieneigner lohnen. Gefördert werden oftmals junge Familien, energetische Sanierungen, der Einsatz erneuerbarer Energien, altersgerechte Umbauten (barrierefreies Wohnen) oder denkmalgeschützte Gebäude.

    Nachfolgend die wichtigsten, bundesweit verfügbaren Förderprogramme der Staatsbank KfW

  • Variante 1: Kredit

    Im KfW-Programm 153 unterstützt der Bund mit einem günstigen Kredit den Bau oder Kauf eines KfW-Effizienzhauses, maximal 100.000 Euro, bis zu 20 Jahre Laufzeit bei einem Effektivzins von 0,75 Prozent. Das Programm 151 unterstützt energetische Sanierungen. Bedingung: Der Bauantrag für das Gebäude muss vor dem 1.2.2002 gestellt worden sein. Wird ein KfW-Effizienzhausstandard erreicht, gibt es bis zu 75.000 Euro Kredit zu nur 0,75 Prozent Effektivzins. Auch für einzelne Maßnahmen gibt es Kredite bis zu 50.000 Euro. Die ersten Jahre sind tilgungsfrei. Besonderes Bonbon: Ein Tilgungszuschuss – abhängig vom erreichten Energieeinsparniveau. Im Programm 153 maximal 15.000 Euro.

  • Variante 2: Investitionszuschuss

    Wer keinen Kredit für die Finanzierung benötigt, kann sich stattdessen auch direkt einen staatlichen Zuschuss holen. Aus dem KfW-Programm 430 gibt es Geld für Wohneinheiten, deren Bauantrag von dem 1.2.2002 gestellt wurde und die jetzt energetisch saniert werden. Abhängig von der Energieersparnis beträgt dieser zwischen zehn und 30 Prozent der förderungsfähigen Kosten, maximal 30.000 Euro pro Wohneinheit. Der Zuschuss ist mit anderen Fördermitteln kombinierbar.

  • Variante 3: Ergänzungskredit Heizung

    Das KfW-Programm 167 unterstützt alle Hausbesitzer, die ihre Heizungsanlage auf erneuerbare Energien umstellen, etwa auf Solarkollektoren, Biomasse, Wärmepumpe oder Kombinationen davon mit fossilen Energieträgern. Dafür gewährt die Staatsbank bis zu 50.000 Euro Kredit mit zehn Jahren Laufzeit, derzeit zu einem effektiven Jahreszins von 1,06 Prozent und zehn Jahren Laufzeit.

  • Variante 4: Baubegleitung

    Energieeffizientes Bauen und Sanieren erfordert oft einen Architekten oder Sachverständigen für Planung, Aufsicht und Abnahme der Bauarbeiten. Die Hälfte der Kosten dafür übernimmt die KfW mit ihrem Programm 431, maximal 4000 Euro. Den Zuschuss gibt es nur in Kombination mit den Förderprogrammen 151/152, 153 und 430.

  • Variante 5 und 6: Solarstrom

    Programm 274 richtet sich an Privatpersonen, Unternehmen und Organisationen, die Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung installieren wollen. Zumindest ein Teil des Stroms muss aber in das öffentliche Netz eingespeist werden. Dann gibt es maximal 25 Millionen Euro Kredit pro Vorhaben zu einem Zins von derzeit 1,05 Prozent effektiv. Wer zudem einen Batteriespeicher für den Solarstrom einbaut, bekommt aus dem KfW-Programm 275 einen günstigen Kredit mit Tilgungszuschuss, mit Laufzeit bis zu 20 Jahren und einem Effektivzins von 1,05 Prozent.

  • Variante 7 und 8: Altersgerecht umbauen

    Barrierefreie Wohnungen sind aufgrund der demografischen Entwicklung gewünscht. Unabhängig vom Alter des Hauseigentümers gibt es daher aus dem KfW-Programm 159 einen verbilligten Kredit bis zu 50.000 Euro zu 0,75 Prozent effektivem Jahreszins. Alternativ gewährt die KfW mit dem Programm 455 auch einen Zuschuss von bis zu 6250 Euro für Sanierungen, die Hindernisse wie Treppen oder zu schmale Türen beseitigen, sowie 1500 Euro Zuschuss pro Wohneinheit für Maßnahmen zum Einbruchschutz. Beide Programme lassen sich gut mit anderen KfW-Programmen kombinieren.

Bei Objekten in Sanierungsgebieten und denkmalgeschützten Immobilien können dagegen laut Paragraf 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren neun Prozent der begünstigten Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben werden – und in den darauf folgenden vier Jahren sieben Prozent.

Dieser Steuervorteil ist sehr attraktiv, zumal oft 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises in dieser Weise abgeschrieben werden können. Doch Anleger sollten sich nicht allein von der attraktiven Steuerersparnis blenden lassen. Denn leider wird nicht selten bei Denkmal- und Sanierungsobjekten die Steuerersparnis vom Verkäufer auf den Kaufpreis draufgeschlagen.

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Dabei sollte sie nur das Sahnehäubchen sein. Als Faustformel kann gelten: Ohne Berücksichtigung der Steuervorteile sollte die Nettoanfangsrendite einer sanierten Immobilie nicht niedriger als drei Prozent sein. Und der Preis pro Quadratmeter sollte nicht höher sein als bei einem vergleichbaren Neubau in der betreffenden Lage. Wenn die Steuervorteile dazu kommen, umso besser. Aber die Immobilie sollte sich auch ohne die Steuervorteile rechnen.

Sind diese Voraussetzungen gegeben, dann sind Investitionen in zu modernisierende Denkmalimmobilien und Sanierungsobjekte in ihrer Wirtschaftlichkeit sowohl dem Neubau wie auch der normalen Bestandsimmobilie in doppelter Hinsicht überlegen: Anders als beim Neubau gibt es attraktive Steuervorteile und anders als bei der normalen Bestandsimmobilie ist die Erstvermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

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