ZürichWenn Anleger Urlaub von der Krise machen wollen, dann kommen sie gern in die Schweiz. Der Schweizer Franken ist als Fluchtwährung beliebt, nur mit Mühe stemmt sich die Notenbank mittels Kursgrenze gegen weiteren Aufwertungsdruck. Und gleich als doppelt stabil gilt vielen die Immobilienanlage im Land der Eidgenossen: als Investition in einen inflationssicheren Sachwert und als Anlage jenseits des krisengeschüttelten Euro-Raums. Der Eintrittspreis ins Stabilitätsparadies hat sich aber massiv verteuert.
Die Schweizer Notenbank warnt unablässig vor einer drohenden Immobilienblase. Marktexperten äußern sich nuancierter, räumen aber ein, dass eine Anlage in eine Schweizer Ferienimmobilie rein aus Rentabilitätsgesichtspunkten wenig sinnvoll ist.
"Die Frage, ob sich ein Investment in eine Schweizer Ferienimmobilie für einen Deutschen lohnt, hängt nicht nur von kurzfristigen Renditeüberlegungen ab", warnt Claudio Saputelli, Chef des Immobilien-Researchteams der Schweizer Bank UBS, "sondern auch von der Frage, was es einem Investor wert ist, ein Objekt in der Schweiz zu besitzen." Ähnlich äußert sich Patrick Schnorf, Experte der Immobilienberatung Wüest & Partner. "Es gibt gute Gründe für, aber auch gute Gründe gegen ein Investment in eine Ferienimmobilie in der Schweiz."
Zunächst die Pro-Argumente: "Für ein Investment spricht, dass andere Anlageklassen enttäuscht haben. Immobilien in der Schweiz bieten - je nach Region - ein hohes Sicherheitsniveau", meint Schnorf. Trotz der stark gestiegenen Preise - seit 2007 sind die Preise für Eigentumswohnungen, gerechnet in Schweizer Franken, im Schnitt um 30 Prozent gestiegen - erwartet er keinen baldigen Preissturz; dazu sei die Nachfrage zu robust.
Sprich - je länger die Euro-Krise anhält, desto länger wird der Preisanstieg andauern. Bei Ferienimmobilien gibt es zudem einen Sonderfaktor. In einer Volksabstimmung haben die Schweizer beschlossen, dass künftig in keiner Gemeinde mehr als 20 Prozent der Immobilien Zweitwohnungen sein dürfen. Damit wollen die Schweizer verhindern, dass vor allem die Ferienorte zu Geisterstädten mutieren. In klassischen Feriendestinationen wie St. Moritz kommt das einem Bauverbot für Ferienwohnungen gleich. Hier werde die Zweitwohnungsinitiative für weiter steigende Preise sorgen, sagt UBS-Experte Saputelli.
Blick nicht nur auf Top-Spots richten
Patrick Schnorf von Wüest & Partner rät Interessenten, abseits der Top-Spots wie Davos zu schauen. "Es gibt noch Regionen, in denen es zu vergleichsweise günstigen Konditionen Objekte gibt, wie etwa das Berner Oberland oder das Oberwallis, natürlich abseits von Zermatt und Saas Fee." Für eine klassische 75 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung sollten Interessenten mit Preisen zwischen 700 000 und 800 000 Franken rechnen. Nun zu den Gegenargumenten: An Nummer eins steht das Preisniveau. "Für deutsche Käufer sind die Objekte durch den starken Franken zusätzlich verteuert", warnt Schnorch. Inklusive des Wechselkurs-Effekts seien die Preise in den vergangenen zwei Jahren um 50 Prozent gestiegen.
Auch Vermietungserlöse schwanken: Die Konkurrenz am Markt sei groß, die Vermietungssaison kurz. Hier dürfte die Zweitwohnungsinitiative negativ wirken: "Nun werden mehr Eigentümer ihre Wohnungen vermieten, und das Angebot wird sich weiter vergrößern", sagt UBS-Mann Saputelli. Wüest & Partner-Experte Schnorf warnt zudem vor juristischen Fallstricken. "Manche Gemeinden sehen Höchstquoten von Ausländern beim Immobilienbesitz vor." Wer heute kauft, weil die Quote noch nicht erfüllt ist, könnte daher in Zukunft Probleme haben, das Objekt wieder loszuwerden, weil Ausländer als Käufer ausgeschlossen werden.
Die Schweiz ist ein konsequent dezentrales Land, Gemeinden genießen große Freiheiten bei Sonderregelungen. So erheben Kommunen im Wallis, etwa Champéry oder Zermatt, eine Sondersteuer auf Zweitwohnungen, wenn diese nicht für eine bestimmte Zahl an Tagen pro Jahr vermietet werden. In einigen Gemeinden fallen zudem Sondersteuern beim Verkauf an.
