Die 36 000 Messeteilnehmer, die Immobilien planen, entwickeln, finanzieren, betreuen und mit ihnen handeln, reisen mit gemischten Gefühlen zur Expo Real, dem jährlichen Branchen-Großtreff, der in dieser Woche wieder in München beginnt. „Die Party wird nicht endlos weitergehen“, stimmt etwa Rainer Eichholz, Geschäftsführer des Bremer Bauunternehmens Zech Group und Vorstand der zu Zech gehörenden DIH Deutsche Immobilien Holding, sich und die Kollegen auf härtere Zeiten ein.
Wo die Immobilienpreise am stärksten steigen
Nettokaufpreis:
2012: 110.000 Euro
2013: 140.000 Euro
Preisveränderung: +27,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert. Preisveränderung im Vergleich zum Vorjahr.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD - Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.; veröffentlicht am 1. Oktober 2013
Nettokaufpreis:
2012: 237.500 Euro
2013: 300.000 Euro
Preisveränderung: +26,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 200.000 Euro
2013: 250.000 Euro
Preisveränderung: +25,0 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 118.000 Euro
2013: 145.000 Euro
Preisveränderung: +22,9 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 250.000 Euro
2013: 300.000 Euro
Preisveränderung: +20,0 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 150.000 Euro
2013: 175.000 Euro
Preisveränderung: +16,7 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 330.000 Euro
2013: 380.000 Euro
Preisveränderung: +15,2 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 200.000 Euro
2013: 230.000 Euro
Preisveränderung: +15,0 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Sankt Peter Ording
Nettokaufpreis:
2012: 280.000 Euro
2013: 320.000 Euro
Braunschweig
Nettokaufpreis:
2012: 175.000 Euro
2013: 200.000 Euro
Neubrandenburg
Nettokaufpreis:
2012: 140.000 Euro
2013: 160.000 Euro
Wernigerode
Nettokaufpreis:
2012: 175.000 Euro
2013: 200.000 Euro
Sonneberg
Nettokaufpreis:
2012: 105000 Euro
2013: 120000 Euro
Preisveränderung bei allen genannten Städten: +14,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 220.000 Euro
2013: 250.000 Euro
Preisveränderung: +13,6 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Das sehen viele so. Im August brach der Immobilienklima-Index des Berliner Marktforschungsinstituts Bulwiengesa, das Brancheninsider nach ihren Investment- und Ertragserwartungen fragt, gegenüber dem Juli-Wert drastisch ein: um 15,7 Punkte oder 11,7 Prozent. Normalerweise verändert sich der Index nur homöopathisch.
Preisanstieg für Eigentumswohnungen verliert an Dynamik
Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2014 gegenüber dem 1. Halbjahr 2013 (Vorjahresvergleich)
München
+9,3 Prozent auf 5.280 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +2,9 Prozent
Quelle: JLL
+7,9 Prozent auf 3570 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
+11,7 Prozent auf 3540 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +5,4 Prozent
+18,5 Prozent auf 2970 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: unbekannt
+10,5 Prozent auf 2850 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +1,4 Prozent
+13 Prozent auf 2770 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +7,8 Prozent
+15,6 Prozent auf 2680 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Im 1. Halbjahr: +8,5 Prozent
-9,6 Prozent auf 1270 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
Andreas Pohl, Co-Chef der Nord/LB-Tochter Deutsche Hypo, hat die Wende angesichts der zunehmenden Bedrohungen aus Nahost, Osteuropa und Afrika erwartet: „Die Nachrichten präsentieren uns Tag für Tag mehrere Krisenherde in der Welt. Und immer stärker zeigen sich die Auswirkungen auch in der hiesigen Konjunktur.“
Dabei glänzt der Immobilienmarkt noch mit Rekordzahlen. Im ersten Halbjahr 2014 wurden in Deutschland Gewerbeimmobilien im Wert von 17 Milliarden Euro gekauft. Im zweiten Halbjahr, prognostiziert die Frankfurter Deutschland-Tochter des britischen Immobiliendienstleisters DTZ, sollen es 20 Milliarden sein. Mehr Umsatz mit deutschen Gewerbeimmobilien gab es zuletzt 2007 – und dann den Absturz in die Banken-, Staatsfinanz- und Wirtschaftskrise, die mit unsoliden Immobilieninvestments ihren Ausgang nahm.
Wo die Immobilienpreise am stärksten fallen
Nettokaufpreis:
2012: 180.000 Euro
2013: 165.000 Euro
Preisveränderung: -8,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD - Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.; veröffentlicht am 1. Oktober 2013
Nettokaufpreis:
2012: 175.000 Euro
2013: 160.000 Euro
Preisveränderung: -8,6 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Lüdenscheid
Nettokaufpreis:
2012: 220.000 Euro
2013: 200.000 Euro
Ohrdruf
Nettokaufpreis:
2012: 110.000 Euro
2013: 100.000 Euro
Preisveränderung in beiden Städten: -9,1 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 150.000 Euro
2013: 130.000 Euro
Preisveränderung: -13,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 190.000 Euro
2013: 160.000 Euro
Preisveränderung: -15,8 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 245.000 Euro
2013: 205.000 Euro
Preisveränderung: -16,3 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 270.000 Euro
2013: 220.000 Euro
Preisveränderung: -18,5 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 235.000 Euro
2013: 190.000 Euro
Preisveränderung: -19,1 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 105.000 Euro
2013: 80.000 Euro
Preisveränderung: -23,8 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Nettokaufpreis:
2012: 140.000 Euro
2013: 90.000 Euro
Preisveränderung: -35,7 Prozent
Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert
Kritisches Jahr 2015
Die nachlassende Konjunktur wird sich nach Einschätzung des internationalen Maklerhauses Savills spätestens 2015 in den Umsatzzahlen niederschlagen. Denn weniger Jobs erfordern weniger Bürohäuser, schwacher Konsum verringert den Bedarf an Einzelhandelsflächen, nachlassender Warenaustausch drückt die Nachfrage nach Logistikimmobilien. Noch aber werden über Monate vorbereitete Geschäfte unter Dach und Fach gebracht und zum Sieben-Jahres-Rekord beitragen.
So fand gerade das Hamburger Hochhaus-Highlight Tanzende Türme für 165 Millionen Euro einen Käufer. Entworfen hat die rund 80 und 90 Meter hohen Bürohäuser mit dem Knick in der Konstruktion der in der Hansestadt lebende Stararchitekt Hadi Teherani. Gemeinsam mit dem Entwickler Strabag Real Estate, der das Ensemble an der Reeperbahn 2013 fertiggestellt hat, gewann Teherani dafür drei Architektur- und Immobilienpreise.
Vermittelt hat den Verkauf die Frankfurter Niederlassung des US-Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle. Käufer ist Hansainvest, die Hamburger Immobilientochter des Versicherers Signal Iduna. Die „spannendste Büroimmobilie Hamburgs“ nennt Hansainvest-Geschäftsführer Nicholas Brinckmann das neue Schmuckstück in seinem 17,5 Milliarden Euro schweren Portfolio. Für rund zehn Jahre ist dank frischer Mietverträge die fast vollständige Vermietung quasi garantiert. Zum Mieter-Mix gehören der österreichische Baukonzern Strabag, die internationale Anwaltskanzlei Osborne Clarke, der Spirituosenhersteller Diageo Germany und – im Untergeschoss – die Neuauflage der legendären Reeperbahn-Jazzbühne Mojo Club. Das alles macht die Tanzenden Türme zu einer sogenannten Core-Immobilie, die auch in schwierigerem Umfeld gefragt bleibt.
Keine Anzeichen für Überhitzung
Auch für Logistikimmobilien sieht Christopher Garbe, Vorstand des Marktführers Garbe Logistic in Hamburg, weiter gute Chancen: Übergeordnete Trends wie der Boom im Online-Handel und die anhaltende Tendenz zum Outsourcing dürften „die Nachfrage beflügeln“. Das Geschäft mit Logistikimmobilien wuchs 2013 um 57 Prozent auf rund 2,76 Milliarden Euro. Das Segment war damit dynamischer als der Markt für Büroimmobilien (plus 27 Prozent) und für Einzelhandelsobjekte (plus 13 Prozent). Auch seine durchschnittliche Bruttoanfangsrendite – das Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis – liegt mit sieben Prozent vorn.
Womit Gewerbeimmobilienprofis für das künftige Halbjahr rechnen:
Das BBSR, der immobilienwirtschaftliche Thinktank des Bundesbauministeriums, bittet zweimal jährlich Gewerbeimmobilienexperten um ihre Einschätzung. Die Forscher fragten für das Expertenpanel Immobilienmarkt 334 Profis*: "Wie beurteilen Sie die künftigen Marktentwicklungen Angebot, Nachfrage, Leerstand und Mieten auf dem Büro-, Einzelhandels-, Logistikimmobilienmarkt?"
*Davon 213 mit Schwerpunkt Büroimmobilien, 194 Einzelhandels- und 109 Logistikimmobilien. Es fehlen zu 100 Prozent jeweils die Antworten "bleiben konstant" und "keine Aussage".
Flächenangebot: Ein Fünftel der Experten rechnet für das zweite Halbjahr 2012 mit einem sinkenden Angebot an Büroflächen (2011: nur 8 Prozent). Dass das Angebot steigt, glauben nur noch 16 Prozent (2011: 30 Prozent).
Nachfrage: Ebenfalls die Mehrheit geht von einer sinkenden Nachfrage nach Büroimmobilien aus (39 Prozent) - im Vorjahr glaubten das nur 17 Prozent. Nur neun Prozent erwarten, dass die Nachfrage anzieht. 2011 zeigten sich noch deutlich mehr Experten optimistisch - 17 Prozent gingen damals von einer steigenden Nachfrage aus.
Leerstand: Von einer größeren Zahl an leerstehenden Flächen gehen mittlerweile 34 Prozent aus (Vorjahr: 30 Prozent). Nur noch 17 Prozent glauben, dass der Leerstand zurückgeht (Vorjahr: 21 Prozent).
Mieten: Schwache Nachfrage und mehr Leerstände - das wird sich auch auf die Mieten auswirken. Fast ein Drittel der Befragten rechnet mit sinkenden Mieten für Büroimmobilien, nur zehn Prozent rechnen mit steigenden Mietpreisen. Vor einem Jahr gingen noch doppelt so viele (21 Prozent) von steigenden Mieten aus.
Flächenangebot: In diesem Segment wird die Trendwende besonders deutlich. 2011 ging die Mehrheit der Befragten noch von einem steigenden Angebot an Flächen für den Einzelhandel aus (26 Prozent) - jetzt erwartet die Mehrzahl, dass das Angebot sinken wird (24 Prozent).
Nachfrage: Die Krise im Einzelhandel schlägt sich auch auf die erwartete Nachfrage durch. Die Immobilienprofis rechnen mehrheitlich mit einer sinkenden Nachfrage nach Gewerbeimmobilien (28 Prozent); nur noch 19 Prozent glauben, dass die Nachfrage in den kommenden Monaten anzieht (2011: 32 Prozent).
Leerstände: Die Entwicklung der Leerstände beurteilen die Experten annährend gleich wie 2011, etwas mehr (23 Prozent) gegen von steigenden Leerständen aus, sinkende Leerstände erwarten dagegen nur 18 Prozent.
Mieten: Ein Viertel der Immobilienprofis gehen von sinkenden Mieten für Gewerbeimmobilien im Einzelhandel aus. 18 Prozent erwarten steigende Mieten. 2011 waren die Befragten noch optimistischer - fast ein Viertel rechnete mit steigenden Mieten und nur 14 Prozent mit sinkenden.
Flächenangebot: Wie auch im Segment Büro und Einzelhandel gehen Experten insgesamt von einem geringeren Flächenangebot als in den vergangenen drei Jahren aus. Immer weniger Befragte glauben, dass das Angebot steigen wird (2010: 32 Prozent; 2011: 27 Prozent; 2012: 17 Prozent). Von einem sinkenden Angebot gehen wie schon vor einem Jahr 16 Prozent der Befragten aus.
Nachfrage: Noch gehen mehr Experten von einer steigenden als von einer sinkenden Nachfrage aus (28 Prozent gegenüber 12 Prozent). Doch im Laufe der vergangenen drei Jahre ist der Optimismus deutlich geschwunden. 2011 glaubten nämlich noch mehr als die Hälfte, dass die Nachfrage anziehen werde und nur sieben Prozent rechneten mit einer schwächeren Nachfrage.
Leerstand: Parallel rechnen nun auch doppelt so viele Experten mit einer steigenden Zahl leerstehender Flächen (15 Prozent gegenüber 7 Prozent im Vorjahr). Doch immer noch rechnen mehr Befragten damit, dass die Zahl der Leerstände zurückgeht (28 Prozent) - auch wenn ihr Anteil gegenüber dem Vorjahr deutlich schrumpft (39 Prozent).
Mieten: 20 Prozent der Immobilienexperten erwarten steigende Mieten. 9 Prozent glauben, die Mieten werden sinken. 2011 dachten 3 Prozent, die Mieten würden sinken. 37 Prozent erwarteten steigende Mieten.
Manche Stimmen im Markt wollen von einer drohenden Krise nichts wissen. DTZ-Deutschland-Chef Yvo Postleb etwa kann sich angesichts der „enorm hohen Nachfrage und des starken Anlagebedarfs internationaler Investoren“ allenfalls vorstellen, „dass sich der Markt nicht mehr so rasant entwickelt“. Er sehe aber „keine Anzeichen für eine Überhitzung und auch keinen Anstieg spekulativer Neubauten“.
Auch die Immobilienberatung Savills bestätigt, der deutsche Büroimmobilienmarkt sei mit dem niedrigsten Leerstand und den höchsten Spitzenmieten seit zehn Jahren „in blendender Verfassung“.
Doch ob die neu entwickelten Projekte, die in den kommenden Jahren fertig werden, dann auf ein günstiges Konjunkturumfeld treffen, dahinter macht Savills ein Fragezeichen. Savills-Analyst Matthias Pink warnt, ein konjunkturell bedingter Nachfragerückgang nach Büroflächen käme ausgerechnet zu einem Zeitpunkt, „zu dem die Bau- und Projektentwicklung deutlich angestiegen ist“. Auf Gedeih und Verderb sei die Immobilienwirtschaft „von der Situation in den Unternehmen abhängig“.
Ungute Symptome registriert auch Zech-Manager Eichholz: Zwar steige aufgrund der hohen Liquidität im Markt die Nachfrage nach Immobilien, aber „der erzielbare Mietzins steigt nicht in gleicher Weise“. Das werde „zur Abkühlung der Märkte“ führen.
In der Null-Zins-Ära, warnt der Pforzheimer Volkswirtschaftsprofessor Hanno Beck im Interview mit WirtschaftsWoche Online, würden „Investments getätigt, die man bei normalen Zinsen nicht umgesetzt hätte“. Möglich sei, „dass übermorgen die Blase platzt und Preise erodieren“.
Folgt jetzt der Tsunami?
Lorenz Reibling, Mitgründer des Immobilienfonds-Anbieters Taurus Investment, zieht Parallelen zum Desaster vor sechs Jahren, als überbewertete Immobilienpakete die Investmentbank Lehman Brothers in die Insolvenz trieben und Staaten zur Bankenrettung zwangen. „So nachvollziehbar wie der Zusammenbruch 2008, so klar folgt diesmal der sich bereits abzeichnende Tsunami.“ Die Anleger würden „schmerzhafte Erfahrungen“ machen, so Reibling, etwa mit „Core-Immobilien“, auf die sich alle stürzten.
Tsunami? Angesichts der fröhlich plätschernden Branchen-Gegenwart scheint eine Katastrophen-Neuauflage schwer vorstellbar. Aber sogar die Deutsche Bundesbank sorgt vor, damit Immobilienkredite nicht wieder Banken ins Wanken bringen, sagt deren Vizepräsidentin Claudia Buch: „Wir arbeiten an Instrumenten, die im Notfall eingesetzt werden könnten.“ Dass damit schärfere Eigenkapitalvorschriften bei Immobilienkrediten gemeint sein könnten, will die Bundesbank nicht bestätigen.
Bei der Expo Real hinterlässt das Krisenumfeld bereits Spuren. So sagten reihenweise russische Unternehmen ihre Teilnahme ab. Den 500 Quadratmeter großen Russland-Gemeinschaftsstand wird es nicht geben. Die Ausstellerzahl, teilen die Messe-Organisatoren auf Anfrage mit, „geht nach derzeitigem Stand auf 1641 zurück“. Damit zieht das Stimmungsbarometer der Branche ein Dutzend Aussteller weniger an als 2013.
