WirtschaftsWoche: Herr Hebecker, wie lange hält der Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt noch an?
Jan Hebecker: Die Lage am Wohn- und Büroimmobilienmarkt ist sehr gut – und es gibt momentan keine Anzeichen, dass sich daran etwas ändert. Alle Signale sprechen für ein weiterhin stabiles Wachstum.
Manche Ökonomen warnen vor einer gefährlichen Blase am Immobilienmarkt. Ist diese Angst berechtigt?
Es gibt derzeit keine Anzeichen für eine Immobilienblase. Dagegen spricht vor allem, dass das Volumen der Kreditvergabe für Immobilien insgesamt stabil ist. Zudem steigen die Preise dort am meisten, wo die größte Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt besteht. Das zeigt doch, dass hier ganz normale Marktkräfte wirken.
In welchen Städten brummt der Immobilienmarkt am stärksten?
In den Metropolen - allen voran Berlin. Hier gibt es eine hohe Gründungsdynamik, neue Technologien und Dienstleistungen. Das zieht Arbeitskräfte, Gründer und Investoren gleichermaßen in die Hauptstadt.
Niveauranking 2017: Das sind die Gewinner
Das Niveauranking vergleicht Ist-Werte ausgewählter Kennziffern, also zum Beispiel die aktuelle Zahl der Baugenehmigungen. Die Bewertung erfolgt auf Basis von insgesamt 52 Einzelindikatoren, die in vier unterschiedlich gewichtete Bereiche einfließen (Arbeitsmarkt, Wirtschaftsstruktur, Immobilienmarkt, Lebensqualität). Die Gewichtung orientiert sich daran, wie stark die Indikatoren auf die Zielvariablen hohe Beschäftigung und hoher Wohlstand wirken. Die Zahlen sind gerundet, was zu gleicher Punktzahl bei unterschiedlichen Rängen führen kann. Aufgenommen wurden alle kreisfreien Städte ab 100.000 Einwohner und zwei Städteregionen beziehungsweise Stadtverbände (insgesamt 70).
| Stadt | München |
| Punkte gesamt | 68,2 |
| Veränderung zum Vorjahr | - |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 15,8 (1) |
| Lebensqualität | 5,6 (4) |
| Arbeitsmarkt | 25,4 (3) |
| Wirtschaft | 21,4 (1) |
| Stadt | Ingolstadt |
| Punkte gesamt | 64,7 |
| Veränderung zum Vorjahr | +1 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 13,1 (5) |
| Lebensqualität | 5,4 (11) |
| Arbeitsmarkt | 25,6 (2) |
| Wirtschaft | 20,6 (3) |
| Stadt | Stuttgart |
| Punkte gesamt | 63,4 |
| Veränderung zum Vorjahr | +2 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 13,2 (4) |
| Lebensqualität | 5,5 (8) |
| Arbeitsmarkt | 23,5 (8) |
| Wirtschaft | 21,3 (2) |
| Stadt | Erlangen |
| Punkte gesamt | 61,3 |
| Veränderung zum Vorjahr | -2 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 11,4 (14) |
| Lebensqualität | 5,9 (2) |
| Arbeitsmarkt | 26,4 (1) |
| Wirtschaft | 17,6 (8) |
| Stadt | Frankfurt am Main |
| Punkte gesamt | 60,9 |
| Veränderung zum Vorjahr | -1 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 13,4 (3) |
| Lebensqualität | 5,5 (7) |
| Arbeitsmarkt | 21,5 (22) |
| Wirtschaft | 20,5 (4) |
Nicht nur in Berlin, sondern auch in vielen anderen Städten ist es sehr schwierig geworden, eine Wohnung zu finden. Wo entstehen denn derzeit die meisten neuen Wohnungen – und wo tut sich zu wenig?
Die meisten Wohnungen sind in den vergangenen Jahren bezogen auf den Wohnungsbestand in Heilbronn, Potsdam und Frankfurt am Main entstanden. Geplant werden derzeit die meisten Vorhaben in Potsdam, Berlin, Trier und Offenbach. In diesen Städten wird entweder eine aktive Baulandpolitik durch die Gemeinden betrieben. Oder die Wohnungswirtschaft sieht so viel Nachholbedarf, dass sie aktiv in den Markt eingestiegen ist, wie zum Beispiel in Berlin.
Gleichzeitig reichen die geplanten und bestehenden Wohnungen nicht aus, um den bestehenden Bedarf zu decken. Die Städte, wo sich am meisten tut, sind also gleichzeitig die, in denen die Nachfrage größer ist als das Angebot. Das liegt auch daran, dass Wohnungsbau in Deutschland ein komplexes Unterfangen ist. Man muss den Grund kaufen, aufwendige planungsrechtliche Verfahren durchlaufen und kann dann erst loslegen.
Niveauranking 2017: Das sind die Verlierer
Das Niveauranking vergleicht Ist-Werte ausgewählter Kennziffern, also zum Beispiel die aktuelle Zahl der Baugenehmigungen. Die Bewertung erfolgt auf Basis von insgesamt 52 Einzelindikatoren, die in vier unterschiedlich gewichtete Bereiche einfließen (Arbeitsmarkt, Wirtschaftsstruktur, Immobilienmarkt, Lebensqualität). Die Gewichtung orientiert sich daran, wie stark die Indikatoren auf die Zielvariablen hohe Beschäftigung und hoher Wohlstand wirken. Die Zahlen sind gerundet, was zu gleicher Punktzahl bei unterschiedlichen Rängen führen kann. Aufgenommen wurden alle kreisfreien Städte ab 100.000 Einwohner und zwei Städteregionen beziehungsweise Stadtverbände (insgesamt 70).
| Stadt | Gelsenkirchen |
| Punkte gesamt | 36,6 |
| Veränderung zum Vorjahr | -1 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 7,6 (68) |
| Lebensqualität | 4,2 (70) |
| Arbeitsmarkt | 12 (70) |
| Wirtschaft | 12,8 (61) |
| Stadt | Herne |
| Punkte gesamt | 38,6 |
| Veränderung zum Vorjahr | -1 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 7,7 (65) |
| Lebensqualität | 4,3 (69) |
| Arbeitsmarkt | 13,9 (69) |
| Wirtschaft | 12,7 (64) |
| Stadt | Bremerhaven |
| Punkte gesamt | 40,1 |
| Veränderung zum Vorjahr | -1 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 7,9 (62) |
| Lebensqualität | 4,9 (38) |
| Arbeitsmarkt | 15,1 (68) |
| Wirtschaft | 12,2 (69) |
| Stadt | Oberhausen |
| Punkte gesamt | 40,4 |
| Veränderung zum Vorjahr | -2 |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 8 (60) |
| Lebensqualität | 4,5 (64) |
| Arbeitsmarkt | 15,4 (66) |
| Wirtschaft | 12,6 (67) |
| Stadt | Duisburg |
| Punkte gesamt | 40,7 |
| Veränderung zum Vorjahr | - |
| Punkte (Rang) Einzelbereich | |
| Immobilienmarkt | 7,9 (63) |
| Lebensqualität | 4,3 (68) |
| Arbeitsmarkt | 15,3 (67) |
| Wirtschaft | 13,2 (55) |
Welche Prognose haben Sie für Großstädte mit Wohnungsmangel? Nach Ihren Schilderungen hört es sich nicht so an, als ob die Situation in den nächsten Jahren besser werden könnte.
Das ist korrekt. Der Druck auf den Markt nimmt zu. Vor allem im mittleren Preissegment sagen viele Ökonomen, dass wir einen neuen sozialen Wohnungsbau brauchen. Natürlich nicht so wie in den Siebziger- und Achtzigerjahren, als Stadtrandsiedlungen gebaut wurden. Aber in der Innenstadt von großen Metropolen muss der Bedarf besser gedeckt werden.
Das ist sehr schwierig, weil die Grundstücke dann aktiv von den Kommunen subventioniert werden müssten. Und dafür sind in den städtischen Haushalten meist nicht die Spielräume vorhanden.
