Immobilien sind ein hervorragendes Investment. Das hört man auf jeder Dinner-Party in Deutschland und kann es zudem an den jährlichen Preissteigerungen ablesen. Es ist auch höchst wissenschaftlich bestätigt. In „The rate of Return on Everything 1870-2015“ haben die Wissenschaftler Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, und Alan M. Taylor den Ertrag verschiedener Assetklassen über 145 Jahre analysiert. Die Ergebnisse sind sehr interessant:
- Der Ertrag von risikofreien Anlagen ist mit ein bis zwei Prozent pro Jahr absolut und relativ gesehen tief. Und nicht nur dies: Die vermeintlich „risikofreien“ Anlagen bieten auch keinen Schutz vor Phasen hoher Inflation. Kein Wunder also, dass wir Deutschen, obwohl wir hart arbeiten und viel sparen, zu den Ärmsten in der Eurozone gehören. Deshalb kann ich auch nicht verstehen, warum unsere Politik immer denkt, wir sollten „alle retten“.
- Auf lange Sicht liegt der Ertrag von risikoreichen Vermögensklassen (Assets) zwischen sechs und acht Prozent im Jahr. Immobilien erbringen ungefähr den gleichen Ertrag wie Aktien.
- Dabei waren nach dem zweiten Weltkrieg die Schwankungen an den Aktienmärkten weitaus ausgeprägter und weltweit synchroner als in den Immobilienmärkten. Letztere schwankten deutlich weniger und waren zudem global voneinander unabhängig.
Immobilien sind also eine Anlageklasse, die so viel Ertrag bringt wie Aktien, dabei weniger schwankt und zudem unabhängig ist von den Entwicklungen in anderen Märkten.
Getrieben von unbegrenzten Krediten
Allerdings muss man wissen, dass Immobilien wie keine andere Assetklasse von der Funktionsweise unserer Geldordnung profitieren. Banken finanzieren nichts lieber als vermeintlich risikoarme Immobilien. Unbegrenzte und für fast null Kosten produzierbare Kaufkraft trifft so auf ein begrenztes Gut. Die Preise müssen steigen und setzen damit einen sich selbst verstärkenden Kreislauf in Gang. Sobald eine Immobilie zu einem höheren Preis verkauft wird, wirkt sich das auf den Preis aller Immobilien in der Gegend aus. Das Preisniveau insgesamt beginnt zu steigen. Dies erhöht das Eigenkapital aller Immobilienbesitzer und ermöglicht es ihnen wiederum, mehr Kredite aufzunehmen, um weitere Immobilien zu kaufen.
Für die Käufer sind die gestiegenen Preise zwar unangenehm, aber dank der unbegrenzten Finanzierungsmöglichkeiten durch die Banken verkraftbar, vor allem mit Blick auf die weitere zu erwartende Preissteigerung. Dabei wird das System immer mehr selbstreferenziell. Hauspreise gelten als günstig, relativ zu dem, was man in anderen Ländern bereits bezahlt oder aber auch hier bald bezahlen wird.
Dieses Zusammenspiel unbegrenzter Kaufkraft und begrenzten Angebots ist der entscheidende Erklärungsfaktor für stetig steigende Vermögenspreise und Schulden. Schon 2015 habe ich aufgezeigt, dass der französische Ökonom Thomas Piketty in seinem Buch „Das Kapital im 21. Jahrhundert“ nur Symptome beschreibt. Parallel zum Anstieg der Immobilienpreise lässt sich nämlich ein deutlicher Anstieg der Hypothekenkredite feststellen, weshalb Immobilienblasen weitaus gefährlicher für das Finanzsystem sind als Blasen an den Aktienmärkten. Von Kryptowährungen ganz zu schweigen.
Blasen entstehen regelmäßig
Blasen an Immobilienmärkten sind eine regelmäßige Erscheinung. Erinnert sei an die US-Immobilienblase, den Boom in Irland und Spanien bis zur Euro-Schuldenkrise und die zunehmenden Blasenrisiken in China, Kanada und Australien. Die UBS identifiziert derzeit gleich mehrere Städte in der Welt mit einem erheblichen Blasenrisiko.
In absteigender Reihenfolge sind dies:
- Vancouver
- London
- Stockholm
- Sydney
- München
Allen gemeinsam ist ein knappes Angebot, die Verfügbarkeit billigen Geldes und der Glaube, dass Immobilien niemals im Preis fallen können.
