DüsseldorfFür Anlegerschützer war früher vollkommen klar: Projektentwicklungen und Betreiberimmobilien sind für Kleinanleger viel zu riskant. Sie gehören deshalb nicht in einen geschlossenen Fonds mit Mindestbeteiligungen von 10000 Euro, wie sie die Fonds von Fondshaus Hamburg, Kapitalkonzept und MPC vorsehen.
Helmuth Ahrens, Finanzierungsexperte bei der HSH Nordbank, beschwichtigt: "Studentenapartments sind zwar Betreiberimmobilien. Gegenüber Hotels oder Pflegeheimen ist das Betreiberrisiko jedoch gering." Bleibt das Risiko der Projektentwicklung: Gebäude werden nicht fristgerecht und/oder nur mit Mängeln oder sogar überhaupt nicht fertig. Wenn einer dieser Fälle eintritt, trifft er die Anleger des Ein-Objekt-Fonds von Kapitalkonzept unmittelbar. Beide anderen Fonds haben nicht die Gebäude gekauft, sondern jeweils knapp 95 Prozent der Gesellschaften, die Eigentümer der Gebäude sind. Das bedeutet zunächst, dass die Objektgesellschaften den Schaden tragen müssen. Es garantiert aber nicht, dass sie dazu auch in vollem Umfang in der Lage sind. Typischerweise sichern sich die Fonds mit Rücktrittsrechten für diese Fälle ab.
Anleger des MPC-Fonds kassieren zumindest sofort Pacht von zwei der vier Objektgesellschaften, die Gebäude in Greifswald und Karlsruhe betreiben. Für die FHH-Apartmentanlagen in Frankfurt und Hamburg verteilen sich die ersten Pachtzahlungen auf dieses und das nächste Jahr.
Der Kapitalkonzept-Fonds unterscheidet sich von den beiden anderen Fonds auch dadurch, dass er statt jeweils mit einem das Apartmenthaus betreibenden Pächter mit Einzelmietern abrechnet, also das Vermietungsrisiko direkt trägt. Bei den Fonds von MPC und FHH tragen dieses Risiko die Pächter. Der Anleger muss darauf vertrauen, dass der Betreiber der Anlage zahlungsfähig bleibt. Erfahrungen mit Hotelfonds sprechen eine eindeutige Sprache: Wenn dem Betreiber die Einnahmen wegbrechen, verhandelt auch er über Pachtreduzierungen oder -stundungen. Einnahmeausfälle sind die Konsequenz.
Die schmerzen umso mehr, je teurer gekauft wurde. Üblicherweise werden Kaufpreise daran gemessen, wie viel Mal die Jahresmiete bezahlt wurde. In den Fondsprospekten wird üblicherweise der Kaufpreisfaktor für die Immobilien angegeben. Wenn es dort heißt, es sei für das 16,95-Fache gekauft worden, bedeutet dies, dass der Fondsanbieter 16,95-mal die Jahresmiete hingeblättert hat. Für den Anleger wird es teurer. Denn um dabei zu sein, muss er die Fondsnebenkosten bezahlen. Das erhöht den Faktor. Und vor allem: Wenn die Gebäude vom Fonds verkauft werden, zahlt der Käufer die Nebenkosten nicht mit.
Doch damit nicht genug: Über eines müssen sich Fondsanleger wie Direktkäufer im Klaren sein: Je höher der Kreditanteil, desto größer ist das Risiko von Einnahmeeinbußen oder gar Verlusten. Etwa wenn das Zinsniveau bei der Anschlussfinanzierung höher als ursprünglich ist. Deshalb gilt: Je schneller getilgt wird, desto geringer ist die Gefahr. In diesem Punkt hinken FHH und MPC hinterher.
