Das ehemalige Familiennest ist oft der Zankapfel bei Trennungen, weil die emotionalen Bindungen und finanziellen Lasten und Leistungen zwischen den Partnern ungleich verteilt sind. Angesichts des deutschen Immobilienbooms - insbesondere beim Kauf einer selbstgenutzten Immobilie - dürfen die Streitfälle künftig weiter zunehmen.
Für die Streithähne gibt es verschiedene Wege, zu einer Lösung zu kommen. Die nachfolgenden Szenarien beziehen sich dabei immer auf die Ehe ohne Ehevertrag, also ohne Gütertrennung.
Teurer Hausverkauf
Nach der Trennung ist der Verkauf des Eigenheims eigentlich der naheliegende Schritt. Voraussetzung für den Hausverkauf ist in der Regel, dass sich die Ehegatten einig über den Hausverkauf sind.
Sperrt sich ein Partner, ist ein Verkauf nicht möglich. Steht aber nur ein Ehegatte als Eigentümer im Grundbuch, kann dieser die Immobilie auch ohne das Einverständnis des anderen einfach verkaufen.
Für den Überrumpelten ist das zumindest nicht mit finanziellen Nachteilen verbunden, weil auch hier der Zugewinnausgleich greift und entsprechende Ausgleichszahlungen erfolgen müssen.
Der Hausverkauf ist zwar für Paare in Scheidung ein Befreiungsschlag, allerdings regelmäßig ein Verlustgeschäft. Was einst für den Neubau gezahlt wurde, ist für eine gebrauchte Immobilie kaum erzielbar.
Wird eine Immobilie zudem unter Zeitdruck verkauft, ist häufig nicht der avisierte Preis erzielbar – schon gar nicht, wenn die Käufer merken, dass es sich um einen Scheidungsfall handelt. Dann werden die meisten Käufer versuchen, die Notlage der Ex-Partner auszunutzen und den Preis so weit wie möglich drücken.
Ist der Verkauf erfolgt, wird der Erlös ebenso wie die Schulden, die auf der Immobilie lasten, auf beide gleichermaßen aufgeteilt. Dabei spielt es keine Rolle, ob beide oder nur einer der Partner im Grundbuch als gesamtschuldnerisch haftend eingetragen ist.
Gern vergessen wird die möglicherweise fällige Spekulationssteuer. "Es wird häufig übersehen, dass die Spekulationsfrist von zehn Jahren zu beachten ist, und zwar gerechnet vom Notarvertrag Erwerb bis Notarvertrag Verkauf", erklärt Jürgen Fuchs, Anwalt für Familienrecht in der Kanzlei Wirtz & Kraneis in Köln. "So lange die Eheleute die Immobilie gemeinsam bewohnen, spielt die Spekulationsfrist keine Rolle. In der Regel ist aber einer der Ehegatten bei Trennung ausgezogen. Dann kann bei ihm Spekulationssteuer anfallen."
In einer Ehe ohne Gütertrennung werden mit dem Zugewinnausgleich die Kosten für den Verkauf, Ertrag und Schuldenlast fair auf beide verteilt. Bleibt unter dem Strich Geld übrig, profitieren beide gleichermaßen. Bleiben Schulden übrig, müssen sich ebenso beide die Last teilen.
Einer bleibt, einer geht
Ist entschieden, wer das Eigenheim behält, muss neu gerechnet werden.
„In aller Regel enden Scheidungsverfahren mit einer gemeinsamen Immobilie damit, dass einer den anderen auszahlt“, sagt Familienrechter Völlings. „Das häufigste Problem dabei ist, dass der eine den anderen nicht auszahlen kann.“
Behält einer beiden Kontrahenten Haus oder Wohnung, muss er dem anderen eine Abfindung zahlen, die sich am Marktwert des Objekts und an dem beurkundeten Eigentumsanteil bemisst. Bei selbstgenutzten und kreditfinanzierten Immobilien ist es üblich, beide Partner als Eigentümer jeweils der halben Immobilie in das Grundbuch einzutragen.
Vor allem Banken legen Wert auf dieses Vorgehen, damit sie bei säumigen Ratenzahlungen zwei haftende Schuldner zur Zahlung verdonnern können.
Selbst wenn sich die Einkommen der Partner stark voneinander unterscheiden, sind beide gleichermaßen verpflichtet, die Belastungen zu tragen – entsprechend ihrem im Grundbuch vermerkten Eigentumsanteil. Im Regelfall müssen also beide jeweils die Hälfte der Kreditraten und die Grundsteuer zahlen.
Die Nebenkosten muss derjenige übernehmen, der das Haus weiter bewohnt. Diese Belastungen können auch mit Unterhaltsansprüchen verrechnet werden, dann bleiben sie aber bei der Berechnung der Ausgleichszahlung unberücksichtigt.
