Stephan Höfig ist begeistert von der Erfurter Altstadt. "Man geht am Wasser spazieren und denkt, man sei auf dem Dorf. Und am Samstag trinkt man auf dem Wenigemarkt Kaffee." Das sei Lebensqualität, die auch den Immobilienmarkt der Stadt präge, sagt Höfig, der das Erfurter Büro des Maklernetzwerks Remax leitet: "Die Schönheit einer Stadt ist ein wichtiger weicher Standortfaktor."
Dazu kommen die harten Fakten. Seit Jahren gewinnt die Erfurter Altstadt Einwohner - fast 30 Prozent seit dem Jahr 2000. Auch nach den Zahlen von Immobilienscout24 ist die Altstadt der attraktivste Ortsteil überhaupt. Um zwölf Prozent legte im vergangenen Jahr der Durchschnittspreis der über das Onlineportal angebotenen Eigentumswohnungen zu. Mietwohnungen verteuerten sich um acht Prozent. Und auch die unsanierten Gebäude und Brachflächen, die vor wenigen Jahren noch unübersehbar waren, sind deutlich weniger geworden.
Der Aufschwung der thüringischen Landeshauptstadt beschränkt sich aber nicht auf die Altstadt. "Der Wohnungsleerstand ist seit 2005 von 10,7 auf 6,7 Prozent zurückgegangen", erklärt Uwe Spangenberg, der Beigeordnete für Stadtentwicklung und Umwelt. Zurückzuführen ist das hauptsächlich darauf, dass Erfurt entgegen früherer Prognosen wieder wächst. 203.000 Einwohner zählt die Stadt derzeit, was allerdings fast 20.000 weniger sind als zur Zeit der Wende. Menschen zieht Erfurt nicht nur wegen seiner Schönheit an, sondern auch wegen seiner für ostdeutsche Verhältnisse starken Wirtschaft. 50.000 Arbeitskräfte pendeln täglich in die Stadt, und gerade errichtet der Onlinehändler Zalando ein Logistikzentrum, das bis zu 2.000 Arbeitsplätze bieten wird.
Diese Arbeitskräfte brauchen Wohnraum. "Dabei geht der Trend in die guten Lagen der Innenstadt", sagt Bernd Kellner, Geschäftsführer des Bauträgers Anhöck & Kellner. Darunter verstehen die Erfurter außer der Altstadt vor allem die Ortsteile im Süden des Zentrums: besonders die auch als Erfurt-Süd bezeichnete Löbervorstadt mit dem Dichterviertel.
"Jeder, der es sich leisten kann, will dort wohnen", stellt Stefan Brendel fest. "Nur kommen dort kaum Wohnungen auf den Markt." Der Geschäftsführer der Projektentwicklungsfirma Ariane erkannte die Marktlücke und erwarb ein ehemaliges Rechenzentrum der Reichsbahn an der Geibelstraße, das er nun zu luxuriösen Wohnungen umbaut. Während er die ersten Einheiten des Projekts namens Lola noch ab 2.200 Euro pro Quadratmeter verkauft hat, gibt es "mittlerweile nichts mehr unter 3.400 Euro pro Quadratmeter". Gar 5.800 Euro pro Quadratmeter kostet die Penthouse-Wohnung des Projekts. Dass diese noch zu haben ist, liegt laut Brendel nicht am Preis, sondern daran, dass sie den bisherigen Interessenten mit 112 Quadratmetern zu klein war.
Mangel an Mietwohnungen
Für Erfurter Verhältnisse stellen diese Beträge allerdings absolute Ausnahmen dar. "In der Regel sind für neu errichtete oder sanierte Wohnungen Preise zwischen 2.200 und 3.000 Euro pro Quadratmeter zu erzielen", berichtet Tilman Friedrich von der HSG Immobilienagentur. Auch bei den Mieten ist nach seinen Worten seit zweieinhalb Jahren eine deutliche Steigerung zu verzeichnen, so dass Eigentümer bei Neuvermietungen mittlerweile in den Bestlagen bereits Mieten zwischen 6,50 und 7,50 Euro pro Quadratmeter durchsetzen können.
Das aber ist offensichtlich immer noch zu wenig, um Projektentwickler zum Bau von Mietwohnungen zu motivieren. Ganz nachvollziehen kann der Baubeigeordneter Spangenberg diese Zurückhaltung nicht. Nach seiner Beobachtung zeichnet sich nicht nur in den besonders begehrten Lagen, sondern auch in manchen Plattenbaugebieten bereits ein zunehmender Mangel an Mietwohnungen ab. Das kommunale Wohnungsunternehmen Kowo beispielsweise meldet für 2011 einen Leerstand von nur noch zwei Prozent. Spangenberg rechnet daher damit, "dass die Mieten weiter steigen werden und Erfurt noch interessanter für Investoren wird".
Seine Zuversicht gründet der Baubeigeordnete nicht zuletzt auf die neue ICE-Strecke, die Erfurt ab 2017 zum Bahnknotenpunkt zwischen Berlin und München machen wird. Trotzdem prognostiziert das Berliner Beratungsinstitut Empirica im Wohnungsmarktbericht für Thüringen, den das Bauministerium in Auftrag gegeben hatte, dass die Einwohnerzahl Erfurts bis zum Jahr 2025 um sieben Prozent sinken wird. Umso wichtiger ist es daher für Anleger, Standorte mit langfristig gutem Wertsteigerungspotenzial für ihre Investition zu wählen. Überzeugen kann dabei offenbar die Andreasvorstadt, wie Immobilienunternehmer Tilman Friedrich feststellt: "In der Mühlhäuser Straße werden gerade viele unsanierte Häuser verkauft."
Bereits einen deutlichen Aufschwung genommen hat die Krämervorstadt. Noch vor wenigen Jahren eher schlecht beleumundet, verzeichnete sie im vergangenen Jahr den größten Einwohnergewinn aller Stadtteile. Viel ist dort saniert worden - und vielleicht findet sich ja sogar für die ehemalige, seit langem leerstehende Malzfabrik ein mutiger Projektentwickler.
Das Haus mit Garten ist erschwinglich
Besonders markant ist auch die Veränderung, die das Viertel Brühl durchgemacht hat. Dieses Areal zu Füßen des Doms war zu DDR-Zeiten ein Industriegebiet und deshalb für Außenstehende nicht zugänglich. In den vergangenen Jahren aber ist ein neues Viertel mit Hotel, Theater und Büros, aber auch Seniorenheimen, Mehrfamilienhäusern und Stadthäusern entstanden. "Die Wohnungen und Häuser verkaufen sich gut", sagt Makler Höfig, auch wenn er selbst nicht ganz von diesem Standort überzeugt ist: "Das Brühl ist weder Erfurt-Süd noch Altstadt" - und das bleiben für die Erfurter eben doch die beliebtesten Stadtteile."
Wer als Normalverdiener in einer deutschen Metropole ein Einfamilienhaus bauen oder kaufen will, stellt meist fest: Erschwingliches gibt es nur am Stadtrand oder im Umland. Anders in Erfurt. Dort findet man das zum Geldbeutel passende Eigenheim auch wenige Minuten von der Altstadt entfernt - beispielsweise im Baugebiet am Universitätsgarten in der Andreasvorstadt. Hier, unweit der Universität, ist neben privaten Bauträgern auch die Wohnungsbaugenossenschaft (WBG) Einheit tätig. Sie errichtet je zehn Einfamilien- und Doppelhäuser mit einem ungewöhnlichen Konzept: Die Doppelhäuser sind horizontal geteilt, so dass zwei Etagenwohnungen entstehen.
Die Häuser und Wohnungen werden nicht verkauft, sondern für acht Euro pro Quadratmeter und Monat zur Miete angeboten. "Das ist ein interessantes Angebot für Leute, die gern angenehm wohnen, aber kein Eigentum erwerben wollen, weil sie berufsbedingt flexibel sein müssen", sagt Jürgen Tietsche, Sprecher des Vorstands der WBG Einheit. Schon vor Fertigstellung sind nach seinen Worten alle Einheiten vermietet.
Wer in Erfurt ein 150 Quadratmeter großes Einfamilienhaus in guter Lage erwerben will, muss dafür laut Preisspiegel des Immobilienverbands IVD mit ungefähr 280.000 Euro rechnen. Mindestens 300.000 Euro kosten die 65 Einfamilien- und Reihenhäuser, die in der Binderslebener Landstraße in der Brühlervorstadt geplant sind. "21 davon sind bereits reserviert, obwohl wir noch gar keine Werbung gemacht haben", sagt Tilman Friedrich vom Maklerbüro HSG.
