DüsseldorfDer Regensburger, sagt Armin Wingerter, Junior-Chef der alteingesessenen Maklerfirma Wingerter, sei jemand, der seine Stadt liebe. Weswegen er sich auch für sie einsetze. Obwohl nicht gerade ein Hort der Aufmüpfigkeit, kämpften die Regensburger Ende der 1970er-Jahre immerhin mit Bürgerfesten für den Erhalt ihrer Altstadt, berichtet Michael Kroll, Geschäftsführer der Genossenschaft für nachhaltiges Bauen (Nabau). Die Kampf-Feste haben sich gelohnt: Sei Juli 2006 ist die komplette Altstadt Unesco-Weltkulturerbe.
Doch nicht nur Alteingesessene schätzen das Leben in der Bischofsstadt. Auch viele der etwa 30.000 Studenten wollen nach dem Studienabschluss bleiben und suchen einen Arbeitsplatz in der Stadt - mit gutem Erfolg. Andere werden von einer prosperierenden Wirtschaft angelockt, so dass die Bevölkerung Jahr für Jahr um 1000 bis 1500 Menschen wächst. Aktuell hat Regensburg etwa 150.000 Einwohner.
Der Zuzug bedeutet permanenten Druck auf den Wohnungsmarkt. Für Investoren ein Glücksfall: Denn weniger riskant als in Regensburg sind Wohnungsinvestitionen nur in München. Das stellt jedenfalls der Immobiliendienstleister Savills anhand von 17 Indikatoren in seiner Studie "Wohnungsmärkte in Deutschland" fest.
Zwar bestätigt Nabau-Chef Kroll, dass "in Regensburg soviel gebaut wird wie noch nie." Doch der Markt saugt das neue Angebot offenbar völlig problemlos auf. "Eigentumswohnungen sind quasi schon verkauft, bevor es überhaupt Bebauungspläne gibt", ergänzt Kroll.
Das gilt gleichermaßen für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Das Immobilien Zentrum (IZ), größter Projektentwickler für Wohnhäuser in der Stadt, verkauft seine Objekte direkt vom Papier. "Die Situation bleibt angespannt. Ich erwarte nicht, dass es ein Jahr geben wird, in dem das Angebot an Neubauten die Nachfrage übersteigt", sagt IZ-Holding-Vorstand Ulrich Berger.
Die Savills-Analysten haben außerdem untersucht, ob das Verhältnis von Risiko zu Rendite angemessen ist und kommen für den Wohnimmobilienmarkt Regensburg zu dem Schluss: "adäquat bewertet". Und dies, obwohl die Kaufpreise überdurchschnittlich gestiegen sind: im Jahresverlauf um 6,2 Prozent.
Zum Vergleich: Im Durchschnitt aller deutschen Städte mit mehr als 25.000 Einwohnern stiegen die Preise auf den Wohnimmobilienmärkten um 4,7 Prozent. Laut dem Beratungsunternehmen F+B lag der mittlere Preis für Eigentumswohnungen Ende 2011 bei 2490 Euro pro Quadratmeter.
Die Altstadt ist nicht mehr zu bezahlen
Sollte allerdings eine andere Entwicklung anhalten, wird der Wohnungsmarkt in Regensburg wohl in Richtung "überbewertet" tendieren. Denn die Neuvertragsmieten stiegen mit 3,1 Prozent im Schnitt weniger schnell als die Preise, was tendenziell die Rendite schmälert. Damit steht Regensburg zwar nicht allein, nichtsdestoweniger sind 8,30 Euro Monatsmiete je Quadratmeter kein Pappenstil.
Doch wie in jeder Stadt, so gibt es auch in Regensburg Stadtteile, die überdurchschnittliche Renditen versprechen. "Wenn ich billig im Kasernenviertel einkaufe, verdiene ich mehr", sagt Makler Armin Wingerter. Der Stadtteil leidet noch ein wenig unter seinem schlechten Ruf aus der Zeit, als das Militär ihn prägte. Inzwischen sind die Kasernen zugunsten einer Wohnbebauung aufgegeben worden. Nachdem Eigentumswohnungen für Normalverdiener im Westenviertel immer schwerer und in der Altstadt gar nicht mehr zu bezahlen sind, wandert diese Käuferschicht allmählich ins Kasernenviertel ab.
Hier gibt es nach der Erhebung von Immobilienscout24 den Quadratmeter Eigentumswohnung im Schnitt für 2160 Euro zu kaufen. Im Westenviertel kostet jeder Quadratmeter gut 600 Euro mehr, in der Innenstadt mit ihren Altbauten sogar 1200 Euro mehr. Die Zahlen von Immobilienscout24 bestätigen Wingerters Einschätzung: Die Monatsmieten im Kasernenviertel von 8,90 Euro je Quadratmeter liegen nur 20 Cent unter denen im Westenviertel und wenige Cent unter denen in der Altstadt. Deshalb sind die Renditen dort viel höher als in den beiden beliebtesten Stadtteilen.
"Das Westenviertel ist in den vergangenen Jahrzehnten das beliebteste Viertel in Regensburg gewesen, insbesondere der Innere Westen. Die Grenze zwischen Innerem und Äußerem Westenviertel markiert die Autobahn A 93. Der Äußere Westen ziehe nach, berichten Makler vor Ort. Für Häuser wurden im ganzen Westenviertel laut Immobilienscout24 im vergangenen Jahr im Schnitt etwas mehr als 4700 Euro je Quadratmeter aufgerufen.
Wer Häuser günstig kaufen möchte, ist nördlich der Donau im Stadtteil Ober- und Niederwinzer zwar richtig. Aber es ist fast unmöglich, dort etwas zu bekommen, weil der kleinste Stadtteil Regensburgs, eingeklemmt zwischen der Bundesstraße 8 und landwirtschaftlichen Flächen, praktisch nicht wachsen kann. Familien auf der Suche nach bezahlbaren Häusern werden im Südwesten Regensburgs in Burgweinting fündig, wo das Eigenheim mit Gärtchen zu Quadratmeterpreisen von etwa 2100 Euro angeboten wird.
Für diesen Preis gibt es in Domnähe vielleicht unsanierte Wohnungen. Doch Modernisieren lohnt sich. "In der Altstadt überbieten sich die Bauträger beim Kauf alter Häuser", sagt Wingerter. Anschließend werde saniert, um die Wohnungen dann zu Quadratmeterpreisen bis 4000 Euro zu verkaufen. Das Geschäft blüht, obwohl das Leben im Touristenmagnet Altstadt inzwischen nicht mehr das reine Vergnügen ist. Der Grund: Zu viele ungehemmt trinkende und grölende Kneipenbesucher nerven die Anwohner.
