Tricks der Makler: Immobilienmakler auf Abwegen

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Tricks der Makler: Immobilienmakler auf Abwegen

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Wohnungsbesichtigung durch Mietinteressenten: Makler dürfen dafür keine Gebühr verlangen, entschied nun ein Gericht

von Andreas Toller

Mehr als ein Jahr nach Einführung des Bestellerprinzips sortiert sich die Maklerbranche noch immer neu. Manche Makler sind im Auftun neuer Ertragsquellen höchst erfinderisch – und einige sogar kriminell.

„Schauen Sie sich die Mietwohnung ruhig an. Der Eintritt kostet 35 Euro.“ Wenn das ein Makler zu einem Wohnungssuchenden sagt, ist was faul. Denn seit dem 1. Juni 2015 gilt für die Vermittlung von Mietwohnungen das Bestellerprinzip: Wer den Auftrag zur Vermittlung an den Makler erteilt, zahlt auch die Maklerprovision. Für dessen Aufwand, Wohnungsbesichtigungen durchzuführen und Termine mit Interessenten zu wahrzunehmen, muss daher in der Regel der Vermieter aufkommen.

Generell dürfen Wohnungsbesichtigungen nichts kosten. Das hat das Landgericht Stuttgart am Mittwoch in einem vielbeachteten Verfahren gegen einen Makler geurteilt, der von Mietinteressenten eine Besichtigungsgebühr in Höhe von 35 Euro verlangt hatte. Dagegen hatte der Mieterverein Stuttgart geklagt. Der Vorwurf: Die Maklerfirma habe sich Maklergebühren erschlichen und sich der Forderung des Mietervereins verweigert, diese Praxis zu unterlassen.

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Das Gericht schob dem Treiben des Makler einen Riegel vor. Der Makler hatte argumentiert, er wäre nicht als Makler mit Vertragsverhandlungen beauftragt gewesen, sondern lediglich als Dienstleister für die Wohnungsbesichtigungen. Seine Tätigkeit fiele daher nicht unter das einschlägige Wohnungsvermittlungsgesetz. Das Gericht wies diese Argumentation als nicht nachvollziehbar zurück. Laut Urteil muss der Makler nun eine Unterlassungserklärung unterschreiben, die bei Zuwiderhandlung eine Strafe von 250.000 Euro vorsieht. Zudem muss der Makler die Verfahrenskosten tragen.

Bestellerprinzip bei Maklerprovisionen Wie Makler auf Umwegen doch noch kassieren

Makler suchen Lücken im Bestellerprinzip, sodass Mieter auf Wohnungssuche weiter Kosten tragen müssen. Die Tricks – und wie Mieter sich wehren.

Makler bei der Vermittlung einer Mietwohnung: Wer den Makler beauftragt, soll ihn nach dem Bestellerprinzip auch bezahlen Quelle: Getty Images

Umsatzeinbußen durch „Wer bestellt, der bezahlt!“

Ohne die Einführung des Bestellerprinzips vor einem Jahr hätte dieser Prozess nicht stattfinden können. Denn bis dahin war es in Deutschland Usus, dass der Vermieter einen oder mehrere Makler mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt, die Maklerkosten aber vom neuen Mieter getragen werden mussten.

Wer mal auf Wohnungssuche in engen Wohnungsmärkten von Großstädten war und sich in Treppenhäusern bei Besichtigungsterminen die Beine in den Bauch gestanden hat, kennt den Ärger: Für die Massenabfertigung würde der Makler am Ende an die zwei Monatsmieten kassieren – viel Geld für eine Dienstleistung, die nicht im Interesse der Wohnungssuchenden stattfindet.

Was Mieter und Vermieter über das Bestellerprinzip für Makler wissen müssen

  • Um was geht es beim Bestellerprinzip für Makler?

    Bislang kann ein Vermieter oder Immobilienverkäufer einen oder mehrere Makler mit der Vermittlung beauftragen, zahlen musste aber regelmäßig nur der Mieter bzw. der Käufer. Das Bestellerprinzip besagt vereinfacht, dass künftig derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat. Vorerst findet dieses Prinzip jedoch auf dem Mietmarkt Anwendung. Für Immobilienkäufer und -verkäufer bleibt alles beim alten.

  • Warum ändert die Bundesregierung die bisherigen Regeln?

    Viele Mieter empfinden die bisherige Regelung als ungerecht. Sie müssen einen Makler bezahlen, von dessen Dienstleistung sie kaum profitieren. Aus Ihrer Sicht sind in der bislang gängigen Praxis horrende Beträge für ein oder zwei Wohnungs- bzw. Hausbesichtigungen fällig, wenn es zum Vertrag kommt. Die eigentliche Vermittlungsleistung eines Maklers ist aber vor allem für den Auftraggeber hilfreich, weil sie ihm viel Aufwand erspart. Bezahlen muss sie jedoch der Mieter.

  • Gab es vor der Gesetzesnovelle gar kein Bestellerprinzip?

    Wenn Wohnungssuchende einen Makler mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt haben, mussten sie auch vor der Gesetzesnovelle schon die Maklerkosten übernehmen. Oftmals anzutreffen ist auch die provisionsfreie Vermittlung von Neubauten, weil der Bauträger die Vermittlung durch eigenes Personal oder aber die Maklerkosten für einen externen Makler übernahm. Allerdings ist dann davon auszugehen, dass diese Kosten in den aufgerufenen Preisen für Häuser und Wohnungen einkalkuliert sind.

  • Wo ist das Bestellerprinzip für Immobilienmakler geregelt?

    Das Bestellerprinzip ist im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) geregelt, das unter anderem auch die Mietpreisbremse einführt.

  • Ab wann gilt das Bestellerprinzip?

    Das Gesetz tritt am 1. Juni 2015 in Kraft. Ab diesem Stichtag bezahlt grundsätzlich derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat. Die Regelung ist auf den Mietmarkt beschränkt. Der Immobilienverband IVD, in dem etwa 6000 Makler organisiert sind, fordert noch eine Übergangsfrist. Umstritten ist etwa, wie mit Makleraufträgen umgegangen werden muss, die vor Inkrafttreten des Gesetzes vergeben wurden.

  • Was ändert sich für Mieter?

    Für Mieter ist zukünftig zumindest finanziell egal, ob eine Wohnung vom Makler oder vom Vermieter selbst angeboten wird. Die Maklerprovision; auch Courtage genannt; entfällt. Derzeit wird noch rund die Hälfte der Wohnungen in Deutschland durch Makler vermittelt, schätzt der Immobilienverband IVD.

  • Wann müssen Mieter den Makler trotzdem bezahlen?

    Ab dem 1. Juni 2015 zahlen Mieter den Makler nur noch, wenn sie ihn beauftragt haben und - wichtige Zusatzbedingung - der Makler daraufhin eine Wohnung anbietet, die niemandem sonst angeboten hat.

  • Was ändert sich für Vermieter?

    Da für Vermieter die Beauftragung eines Maklers bisher meist kostenlos war, ihnen aber viel Aufwand, Zeit und ein strapaziertes Nervenkostüm ersparte, war für sie die Beauftragung eines Maklers bisher ohne Nachteile. Muss nun der Auftraggeber den Makler zahlen, dürften viele Vermieter auf seine Dienste verzichten und sich selbst um Inserate, Terminabsprachen, Wohnungsbesichtigungen und Vertragsvorbereitungen kümmern. Zumindest rechnet die große Mehrheit der Immobilienmakler damit, dass durch das Bestellerprinzip die Vermittlung in Eigenregie deutlich zunehmen wird.

  • Mit welchen Konsequenzen rechnet die Maklerbranche?

    Einer Umfrage der Immobilienplattform immowelt.de zufolge rechnen 69 Prozent der Makler damit, dass sich das Bestellerprinzip negativ auf ihr Geschäft auswirken wird. Beim Immobilienportal Immobilienscout24 rechnen die Fachleute mit einem Rückgang der Aufträge durch Vermieter um 40 Prozent. Vor allem in begehrten Großstadtlagen dürften Makler Geschäft einbüßen. Dort haben sie bislang leichtes Spiel, da dort die Nachfrage von Mietern meist größer ist als das Angebot. Für Vermieter wird es dort leichter, auf eigene Faust Interessenten aufzutun und sich daher zweimal überlegen, ob sie die Maklercourtage zu zahlen bereit sind. Viele Makler dürften sich daher zunehmend auf gefragte Service-Leistungen - etwa Lageanalyse, Immobilienbewertung und Verkaufsberatung - konzentrieren.

  • Was ändert sich in Wohnungsanzeigen?

    Insgesamt dürfte die Zahl der Suchanzeigen deutlich zunehmen. Schreckten bisher viele davor zurück, weil sich vorrangig Makler meldeten, ist das ab dem 1. Juni für die Übernahme der Maklerkosten bedeutungslos. Provisionshungrige Makler benötigen erst einen Auftrag von den Wohnungssuchenden, damit sie die Courtage verlangen können. In der Regel dürfte der Auftrag zur Wohnungsvermittlung von den Vermietern kommen.

Seit das Bestellerprinzip in Kraft getreten ist, verzeichnet die Maklerbranche deutliche Umsatzeinbußen. Laut einer Umfrage des Immobilienportals Immobilienscout24 vom vergangenen Herbst ist jedem dritten Makler mehr als die Hälfte seines Umsatzes weggebrochen. Fast jeder zweite Makler sieht sein Geschäft bedroht. „Gut 70 Prozent haben sich neu ausgerichtet und auf den Verkauf konzentriert“, berichtet die Bundesgeschäftsführerin des Maklerverbands IVD, Sun Jensch. Probleme bei dem neuen Geschäftsmodell bereiteten derzeit häufig jedoch fehlende Verkaufsobjekte. Die Folge seien deutliche Umsatzrückgänge. Betroffen sind demnach vor allem gesetzestreue Makler, die nicht ausreichend Zusatzgeschäft im Verkauf von Immobilien machen.

Fragwürdig bis illegal ist jedoch das Geschäftsgebaren einiger schwarzer Schafe der Branche. Sie versuchen mit allerlei Tricks, den Neumietern doch noch das Geld aus der Tasche zu ziehen. Mitunter gehen sie dabei sehr kreativ im Ausloten rechtlicher Grauzonen vor, andere machen sich mit krimineller Energie die Wohnungsknappheit in vielen Städten zunutze. Hier die gängigsten Tricks und wie Mietinteressenten sie erkennen.

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