Probleme, die sich als Konsequenz aus fehlerhaften, unvollständigen und durch den Auftraggeber übervorteilende Klauseln ergeben, sind bei weitem kein Einzelfall. So hat das Institut Privater Bauherren erst Ende 2012 eine Studie präsentiert, nach der nahezu alle Verträge für sogenannte schlüsselfertige Immobilien gravierende Mängel aufweisen. Von den insgesamt 117 Formularverträgen von 91 Anbietern waren 113 (97 Prozent) aufgrund rechtswidriger Klauseln nicht empfehlenswert. Lediglich vier galten nach Ansicht der prüfenden Anwälte als akzeptabel, nicht ein einziger als gut. Eine Untersuchung des Instituts für Bauforschung kam bereits 2010 zu einem ähnlichen Ergebnis: 90 von 100 untersuchten Verträgen waren unvollständig und lückenhaft. In nahezu jedem vierten Vertrag fanden sich zudem Einschränkungsversuche gesetzlicher Mängelrechte, unzulässig oder pauschal gekürzte Gewährleistungsfristen oder sogar der unzulässige Ausschluss von Gewährleistungspflichten der Hausanbieter.
„Schlüsselfertig“ ist noch lange nicht fertig
Das Argument, schlüsselfertiges Bauen sei kostensicher, einfacher und damit stressfreier für den Bauherren - quasi ein Rundum-Sorglos-Paket - entpuppt sich so als Mythos, den Bauunternehmen und -träger nur allzu gern am Leben erhalten wollen – und der den künftigen Eigenheimbesitzer teuer zu stehen kommen kann.
Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung
Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.
Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.
Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.
Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.
Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.
Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.
Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.
Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.
Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.
Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.
In der Realität wird ein voreilig unterzeichneter Bauvertrag oft zum Bumerang. Denn der Begriff „schlüsselfertig“ ist nicht gesetzlich definiert. Auch ein scheinbar vereinbarter Festpreis kann durch Vertragsklauseln zu Ausnahmen und Gründen, die Abweichungen erlauben, ganz leicht ausgehebelt werden. Die meisten Probleme aus den Verträgen mit Handwerksbetrieben ergeben sich jedoch, weil eine genaue Beschreibung der zu erbringenden Leistung ausbleibt, ein genauer Einzugstermin fehlt oder die Zahlungsmodalitäten und -etappen nicht geregelt sind.
Rechtsanwalt Freund sieht drei Hauptursachen für Streit um den vereinbarten Bauvertrag: Erstens: Ist eine Leistungsbeschreibung nicht präzise, kann das Nachträge zum Vertrag generieren, die neue Kosten verursachen. Zweitens gibt es während der Bauphase häufig Änderungswünsche durch den Auftraggeber. Drittens können auch von außen Probleme auftreten, etwa weil sich das Grundstück als ungeeignet erweist, wenn sich beispielsweise der Untergrund als nicht tragfähig erweist oder mit Altlasten verseucht ist. Der Vertrag sollte unbedingt regeln, wie mit solchen Ereignissen umzugehen ist und wie sie sich auf die Gesamtkosten und den Fertigstellungstermin auswirken.