Überhöhte Rechnungen und Mängel: Die Probleme mit der Terminvereinbarung

Was einen guten Bauträger ausmacht

Baubeschreibung

Auch beim Hausbau über einen Bauträger, der als Generalunternehmer auftritt und die verschiedenen Zulieferer und Handwerksbetriebe steuert, ist eine detaillierte und damit umfangreiche Bau- und Leistungsbeschreibung für den Bauherren immens wichtig. Daran können Bauherren sowie Gutachter und Architekten erkennen, ob alle notwenigen Arbeiten korrekt und den Bauvorschriften entsprechend geplant sind. Die Verwendung von Markenprodukten etwa ist durchaus ein Qualitätsmerkmal. Zum Beispiel sind auch die Hausanschlusskosten bei guten Bauträgern bereits mit eingeplant. Ist die Baubeschreibung unkonkret, sollten die Ergänzungen schriftlich vorgenommen und möglicherweise auch notariell beglaubigt oder von einem Fachanwalt geprüft werden. Wer aus der Baubeschreibung insgesamt nicht schlau wird, sollte einen unabhängigen Experten oder Baufachmann einen Blick darauf werfen lassen.

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Unabhängiger Baugutachter

Laien können kaum beurteilen, ob der Bauträger und seine Subunternehmer sorgfältig und gemäß geltender Baurichtlinien gearbeitet haben. Schäden, die zum Beispiel erst nach ein paar Jahren zu einem feuchten Keller führen, sind häufig nicht von außen erkennbar. Um die Ausführung zu beurteilen und die Bauabnahme zu erteilen, sollten Bauherren daher auf einen – vom Bauträger unabhängigen Bauleiter oder Gutachter setzen. Die Prüfer von TÜV, Dekra oder Bauherrenverbänden (zum Beispiel VQC, Bauherren-Schutzbund, VPB, Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende) können auch das Bauvorhaben prüfen, bevor es zum ersten Spatenstich kommt. Bauherren sollten jedoch unbedingt auch auf eine passende Qualifikation der Prüfer achten. Gute Bauträger haben mit einem solchen Prüfer kein Problem und zeigen sich bei Einwänden kooperativ.

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Bauabnahme und Kontrolle etappenweise

Den unabhängigen Baugutachter oder -prüfer sollten Hauskäufer während der Bauphase mindestens dreimal konsultieren. Generell gilt, je früher Baumängel festgestellt werden, umso kostengünstiger lassen sie sich beseitigen. Das sollte also auch im Interesse des Bauträgers sein, der sonst womöglich deutlichen höheren Reparaturaufwand betreiben muss, wenn der Mangel erst später in der Garantiezeit auffällt. Die letzte Bauprüfung sollte daher kurz vor Bauabnahme und Schlüsselübergabe erfolgen.

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Zahlungsmodalitäten

Üblich und sinnvoll ist die Bezahlung des Bauträgers in Abschlägen je nach Baufortschritt. Nach einer Teilabnahme ohne Mängel ist dann die nächste Rate fällig. Diese sollte allerdings von einem unabhängigen Experten begleitet werden. Bauträger, die diese Prozedere nicht akzeptieren, sollten Zweifel an ihrer Seriosität wecken. Vorauszahlungen sollte ein Bauträger nicht verlangen.

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Geprüfte Energieeffizienz

Ein Neubau muss heute den hohen Energie-Effizienz-Anforderungen entsprechen, die gesetzlich vorgeschrieben oder vom Bauherren vorgegeben sind. Allerdings ist Energieeffizienz nicht sichtbar und muss geprüft werden. Denn stellt sich nach den ersten Jahren im neuen Eigenheim heraus, dass die Heizkosten zu hoch sind, ist es vielleicht für eine effektive Mängelbeseitigung schon zu spät. Ein guter Bauträger bietet daher Tests wie den sogenannten Blower-Door-Test oder einen Energieausweis nach den aktuellen Regelungen.

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Qualitätssiegel

Manche Bauträger verweisen als Beleg für ihre Qualität auf Qualifikationsmerkmale, Gütezeichen oder Qualitätszertifikate für ihre Prozesse. Diese sind zumindest ein Indiz für vorhandenes Qualitätsbewusstsein beim Bauträger. Auch die Mitgliedschaft in Qualitätssicherungsverbänden und die Anwendung TÜV-geprüfter Bauvorschriften können diesen Anspruch untermauern. Einige Bauträger bieten darüber hinaus auch einen Schutzbrief für die Bauqualität als Vertragsbestandteil.

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Gewährleistung und Sicherheiten

Baumängel kommen bei jedem Hausbau vor. Üblicherweise gibt ein Bauträger auf das Haus eine Garantie von vier bis fünf Jahren. Danach verjähren Mängel. Darunter sollte die Garantiezeit auch nicht liegen. Seriöse Bauträger bieten zudem eine Mängel- und Gewährleistungssicherheit für Mängel, die nach der Abnahme aufgetreten sind. Die selbstschuldnerische Bürgschaft des Bauträgers sollte ruhig ein Fünftel der kalkulierten Baukosten betragen. Auch die gesetzlich vorgeschriebene „Vertragserfüllungssicherheit“ für fristgerechtes und mängelfreies Bauen sollte das Mindestmaß von fünf Prozent des Netto-Hauspreises deutlich übersteigen. Bauherrenverbände halten 20 Prozent für angebracht. Ein guter Bauträger bietet dies.

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Neben den hohen Rechnungen landen bei den Verbraucherzentralen auch immer wieder "Fälle, in denen mangelhaft gearbeitet wird oder Restarbeiten nicht erledigt werden", wie Goldbeck erzählt. "Reklamiert wird häufig auch der verspätete Beginn oder die verspätete Durchführung von Arbeiten." Das Sprichwort "Pünktlich wie die Maurer" gilt nämlich in der Realität oft nicht. Der Handwerker kündigt sich zwar für die Zeit zwischen 15 und 16 Uhr an, erscheint aber erst viel zu spät oder überhaupt nicht. Wenn das nach Vertragsabschluss passiert, müssen Kunden einen neuen Termin einräumen; ein Sonderkündigungsrecht besteht in diesem Fall nicht. Aber sofern dadurch ein Schaden entstanden ist - weil beispielsweise der Rohrbruch nicht mehr nur eine Wand durchnässt, sondern mittlerweile das ganze Haus unter Wasser gesetzt hat - können Auftraggeber Ersatz dafür verlangen.
Kunden müssen auch nicht akzeptieren, dass der Handwerker nur eine breite Zeitspanne für sein Erscheinen nennt. "Komme zwischen acht und 22 Uhr" gilt nicht, die Kunden haben Anspruch auf eine konkrete Uhrzeit.

Kommt der Handwerker aber spät abends oder nachts, weil das Rohr eben außerhalb der Geschäftszeiten geplatzt ist, sind Zuschläge für Nacht- und Wochenendeinsätze rechtens. Sie sollten aber laut Verbraucheranwalt Hollweck nicht mehr als 50 bis 70 Prozent des Rechnungsbetrages ausmachen, höhere Summen seien branchenunüblich. „Die Zuschläge dürfen nur auf die Arbeits- und Fahrtzeiten erhoben werden. Ein Zuschlag auf Material ist nicht erlaubt“, so Hollweck. Vor allem Schlüsselnotdienste geraten wegen allzu üppiger Zuschläge immer wieder in die Kritik.

Was die GmbH-Chefs im Handwerk verdienen

Baunebengewerbe

Jahresgehalt: 69.720 Euro

Bauunternehmung

Jahresgehalt: 73.565 Euro

Büroelektrik

Jahresgehalt: 92.880 Euro

Dachdecker

Jahresgehalt 67.730 Euro

Dentallabor

Jahresgehalt: 77.000 Euro

Druckerei

Jahresgehalt: 96.000 Euro

Elektroinstallation

Jahresgehalt: 83.330 Euro

Garten-/Landschaftsbau

Jahresgehalt: 65.760 Euro

Gesundheit

Jahresgehalt: 96.525 Euro

Heizung/Sanitär/Klima

Jahresgehalt: 69.053 Euro

Metall/Maschinen

Jahresgehalt: 92.136 Euro

Nahrungs-/Genussmittel

Jahresgehalt: 116.168 Euro

Straßen-/Tiefbau

Jahresgehalt: 87.360 Euro

Tischler/Ladenbau

Jahresgehalt: 72.296 Euro

Sonstiges Handwerk

Jahresgehalt: 77.000 Euro

Wer keine bösen Überraschungen bei der Abschlussrechnung erleben will, sollte die Verbindlichkeit des Kostenvoranschlages - also einen Festpreis - mit dem Handwerker vereinbaren. Denn zwischen dem Kostenvoranschlag und der tatsächlichen Rechnungssumme können Welten liegen, wie Goldbeck aus der Praxis weiß. Und im Klagefall können Verbraucher das Nachsehen haben: In der Rechtsprechung gelten Abweichungen von zehn bis 15 Prozent, teilweise sogar 20 Prozent noch als vertretbar. Bei dem Festpreis besteht natürlich das Restrisiko, dass der beauftragte Betrieb vorsichtshalber einen etwas zu hohen Betrag ansetzt.

Der Trick mit dem überschüssigen Material
Auch die Liste der verwendeten Materialien und Ersatzteile ist für Kunden aufschlussreich. Alles, was darauf aufgeführt ist, muss in der genannten Menge auch verwendet worden sein. Kunden, die die Notwendigkeit oder Menge einzelner Posten bezweifeln, sollten den Handwerker um eine Erklärung bitten und sich das verbaute Material gegebenenfalls zeigen lassen.
Allerdings ist das bei Bauarbeiten, Auto- oder Maschinenreparaturen und anderen technisch aufwändigen Werken für den Laien nicht immer erkennbar oder von außen schlicht nicht sichtbar. Wer etwa seine Armbanduhr überholen lässt, wird diese anschließend kaum öffnen, um nach den verwendeten Ersatzteilen zu suchen. Viele Autowerkstätten sind inzwischen dazu übergegangenen, den Kunden die ausgebauten alten Teile nach erfolgter Reparatur mitzugeben und so den Austausch zu belegen.

Geht bei einer Reparatur Werkzeug oder Spezialwerkzeug kaputt, müssen Kunden dies generell nicht bezahlen. Es sei denn, es wurde im Vorfeld anders vereinbart, insbesondere was den Einsatz von Spezialgerät angeht. Fahrzeugkosten hingegen dürfen von Handwerkern nach geltender Rechtsprechung mit einer Pauschale in Rechnung gestellt werden. Viele Handwerksbetriebe haben diese allerdings in ihren Stundensätzen schon berücksichtigt. Im Zweifel lässt sich über diesen Posten verhandeln. Per Gesetz ist es den Betrieben übrigens erlaubt, im Vertrag die Gewährleistung auszuschließen. Ist eine Reparatur oder Installation also mangelhaft wie bei dem eingangs erwähnten Kamin, muss der Handwerker weder kostenlos reparieren, noch das kaputte Bauteil ersetzen. Steht so etwas im Vertrag oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Betriebs, sollten sich Kunden nicht darauf einlassen. Seriöse Handwerker versuchen sowas erst gar nicht.

Abnahme oder nicht?

Der richtige Betrieb ist ausgewählt, der Kostenvoranschlag eingeholt, der Handwerker hat seine Arbeit erledigt. Und jetzt? Wichtig ist, dass der Kunde die Arbeit abnimmt, sie also prüft und für abgeschlossen erklärt. Erst dann gilt die Auftragsarbeit als abgeschlossen, die Rechnung flattert ins Haus und die Gewährleistungsfrist beginnt. Mit der Abnahme erklärt der Kunde, dass er mit Arbeit zufrieden ist und keine wesentlichen Mängel erkennbar sind. Geringe Mängel, die die Qualität und Nutzbarkeit der Arbeit nur geringfügig schmälern, sind kein Grund, die Abnahme zu verweigern. Der Handwerker kann die geringen Mängel auch nach Abnahme im Rahmen der Gewährleistung noch beseitigen.