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US-Immobilien: Vor dem Gipfel

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Wegen hoher Ausbildungskredite und unsicheren Einkommensverhältnissen bleiben junge Erstkäufer vom amerikanischen Immobilienmarkt fern.

Die Erholung des Marktes verliert an Schwung. US-Hauspreise dürften nie mehr ihre alten Hochs erreichen.

Wie passt das zusammen? Ausgerechnet jetzt, da etliche Parameter eine deutlich anziehende US-Konjunktur signalisieren, beginnt sich die dreijährige Erholung am US-Häusermarkt wieder abzuschwächen. Dabei sind es eigentlich perfekte Bedingungen für den Immobilienmarkt. Die Zahl der Arbeitslosen sinkt, Hypothekenzinsen sind historisch niedrig, und das Verbrauchervertrauen erreicht beinahe monatlich neue Bestmarken.

All das reicht offenbar nicht aus, um die Verkaufszahlen von Immobilien steigen zu lassen. Zur Überraschung der meisten Marktexperten lagen die Verkäufe in den vergangenen Monaten sogar unter dem im Vorjahr verzeichneten Jahresdurchschnitt von rund fünf Millionen Einheiten. Sicher: Eine gewisse Abschwächung war zu erwarten nach der kräftigen Erholung, die auf das Krisentief von 2007 folgte. Beim größten Einbruch seit Jahrzehnten waren die Eigenheimpreise zuvor im Schnitt um 35 Prozent gefallen, der Wert der Wohnimmobilien der Amerikaner ging insgesamt um fast 8000 Milliarden Dollar zurück.

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Doch schon bald begannen die Preise wieder zu klettern: um acht Prozent 2012, elf Prozent 2013 und um fünf Prozent 2014. In Dallas und Denver etwa stieg das Preisniveau bereits wieder über das Level von 2006; in Märkten wie Boston, Portland und San Francisco sind die Preise, wie aus dem marktbreiten Case-Shiller-Index abzulesen ist, schon wieder sehr nahe ihren Allzeithochs von 2007. Erfahrene Wohnungsmarktexperten wie Mark Zandi, Chef-Ökonom bei Moody’s Analytics, und Lawrence Yun, Chef-Volkswirt der US-Maklervereinigung, erwarten für dieses und nächstes Jahr ein Wachstum von nur noch je vier Prozent. Um jeweils 2,7 Prozent soll die US-Wirtschaft 2015 und 2016 wachsen, bei steigenden Durchschnittslöhnen.

US-Immobilienmarkt In New York boomen die Luxusimmobilien

In New York explodieren die Immobilienpreise, Investmentfonds und Milliardäre kaufen vor allem Luxussuites. Doch auch abseits der Metropolen blüht der Immobilienmarkt.

Der "1 East 62nd Street Penthouse Ballroom" der New Yorker Luxuswohnung von Joan Rivers: Quelle: dpa

Bei genauerem Hinsehen fand das zuletzt gesunde Wachstum aber nur in sehr großen Städten ohne wirtschaftlich schwache Arbeiterbezirke und allzu überdimensionierte Schlafstädte statt. Der Immobiliendatendienst Local Market Monitor, der bei seinen Berechnungen neben lokalen Einkommens- und Beschäftigungsdaten auch die Zahl der offenen Arbeitsplätze, die Einwohnerzahlen und die Zahl der Baugenehmigungen berücksichtigt, ortet allerdings gleich ein gutes Dutzend solcher Metropolen, darunter Boston, Nashville, Seattle und San Francisco. Probleme gibt es aber nach wie vor in der Mitte und im Norden der USA, im ehemaligen industriellen Kernland.

Mehr als die vier Prozent Preisauftrieb im Landesdurchschnitt dürften in den nächsten Jahren nicht mehr drin sein. Chris Flanagan, Stratege für hypothekenbesicherte Wertpapiere bei der Bank of America Merrill Lynch, blickt etwas weiter in die Zukunft und benennt einen möglichen Zeitpunkt für eine Trendwende. Seiner Meinung nach werden die Preise langfristig gebremst durch einen geringeren Anstieg der verfügbaren Einkommen der Käufer und den unausweichlichen Wegfall der spekulativen Käufe durch professionelle Anleger, nämlich dann, wenn die US-Notenbank Ernst macht mit ihrem Exit aus der Politik des ultralockeren Geldes. „Das dürfte etwa ab 2017 bis 2019 der Fall sein; dann könnten die Preise für Wohnimmobilien wieder zu fallen beginnen“, meint Flanagan.

Weitere Gründe für gedämpften Optimismus: Die Zahl der Baubeginne hat sich nie vom starken Einbruch 2008 erholt. Gekauft wurden zuletzt hauptsächlich gebrauchte Häuser. Nach jeweils mehr als zwei Millionen Baubeginnen 2004, 2005 und 2006 wurden 2009 nur noch 500.000 Neubauprojekte gezählt. Seither gab es zwar eine gewisse Belebung, aber über wesentlich mehr als eine Million jährlich kommen die Zahlen nicht mehr hinaus, obwohl die US-Bevölkerung wächst und allein die Zahl der Zuwanderer den Bau von mindestens 1,4 Millionen Wohneinheiten jährlich erwarten ließe.

Nun könnte man meinen, dass sich das in zunehmenden Knappheits-, also steigenden Preisen niederschlüge. Doch dagegen spricht die Struktur des US-Marktes. Es gibt zu viele Einfamilienhäuser in entlegenen Vorstädten und zu wenig Citywohnungen. Inzwischen müsse man sich ernsthaft fragen, „ob sich nicht die Einstellung der Amerikaner zum Eigenheim – dem von einem Lattenzaun umgebenen Traumhaus in der Vorstadt – geändert hat“, meint David Blitzer, der Vorsitzende des Indexausschusses bei S&P Dow Jones Indices und Verwalter der wichtigen S&P/Case-Shiller-Home-Price-Indexfamilie. Seiner Theorie zufolge hindert die wachsende Einkommensungleichheit der Jahrgänge 1980 bis 1990 daran, in die marktbelebende Rolle ihrer Eltern und Großeltern zu schlüpfen.

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