Vergleichbarkeit: Die wichtigsten Fragen zum Mietspiegel

ThemaImmobilien

Vergleichbarkeit: Die wichtigsten Fragen zum Mietspiegel

von Martin Gerth

Wie ortsübliche Mieten ermittelt werden, welche Rolle Mietspiegel bei der Durchsetzung von Mieterhöhungen spielen.

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht mit den ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde. Die Mieten sind nach Stadtbezirk, Lage, Ausstattung der Wohnungen sowie Baujahr der Immobilie geordnet. Erfasst werden nur Mieten aus Verträgen, die in den vergangenen vier Jahren neu abgeschlossen oder verändert wurden. Mietspiegel werden in der Regel alle zwei Jahre erneuert. Ersatzweise können sie für zwei Jahre mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben werden. Spätestens alle vier Jahre muss die Gemeinde den Mietspiegel komplett neu erstellen.

Was ist ein Mietspiegel?

  • Was ist ein Mietspiegel?

    Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er soll es dem Mieter erleichtern, die Angemessenheit von Mieterhöhungen zu überprüfen. Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel. Letzterer muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein. Mieterhöhungen müssen sich an solchen Übersichten orientieren. Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen.

    Stand: Juli 2013

  • Was hat der BGH entschieden?

    Bei den Verfahren ging es darum, ob manche Stadtteile so außergewöhnlich sind, dass bei ihnen ein eigener Mietspiegel gerechtfertigt ist. Das hat der BGH verneint. In den Fällen ging es um eine ehemalige Zechen- und eine ehemalige Soldatensiedlung. Solche Siedlungen sind in der Regel immer noch deutlich billiger als andere Mietwohnungen. Mit seinen Urteilen hat der BGH nun entschieden, dass auch für solche Siedlungen der Mietspiegel der Gemeinde maßgeblich ist.

  • Hat dies etwas zu tun mit der Frage nach bezahlbaren Wohnraum?

    Wegen der großen Nachfrage gibt es vor allem in Großstädten, Ballungszentren und angesagten Universitätsstädten zu wenig günstige Wohnungen. Da Vermieter bei Neuvermietungen nicht an Mietspiegel gebunden sind, erhöhen sie nach Angaben des Deutschen Mieterbundes die Mietpreise um bis zu 40 Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auf Dauer werden sich die höheren Preise auf die Mietspiegel auswirken und damit auf die Mieten aller.

  • Für wen ist das Urteil relevant?

    Unmittelbar für die Mieter der Zechen- und ehemaligen Soldatensiedlung, über deren Fall entschieden wurde. Aber letztlich ist die Entscheidung für alle Mieter von Bedeutung - zumindest überall da, wo es Mietspiegel gibt, aber Vermieter mit Sachverständigengutachten arbeiten.

  • Was fordert der Deutsche Mieterbund?

    Der Deutsche Mieterbund sieht den sozialen Frieden durch die ständig steigenden Mieten gefährdet. Er fordert daher, dass vor allem im mittleren und unteren Preissegment deutlich mehr Wohnungen gebaut werden. Er möchte außerdem eine Obergrenze für Wiedervermietungen und Mieterhöhungen. Außerdem fordert der Mieterbund, dass bei der ortsüblichen Vergleichsmiete künftig alle Mieten berücksichtigt werden und nicht nur die teuren Abschlüsse der letzten Jahre.

Einfache Mietspiegel werden von den Gemeinden sowie Mieter- und Eigentümerverbänden erstellt. Die Ergebnisse werden nicht wissenschaftlich überprüft.

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Anders sieht es bei einem qualifizierten Mietspiegel aus. Laut Gesetz muss eine solche Übersicht folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet, das heißt beispielsweise ausreichend große Stichproben;
  • alle zwei Jahre erneuert;
  • von den Gemeindevertretern beschlossen sowie den Interessenvertretern von Mietern und Eigentümern abgesegnet.

Qualifizierte Mietspiegel dienen als Leitlinien für laufende Mieterhöhungen. Gemeinden, die nicht über einen qualifizierten Mietspiegel verfügen, behelfen sich mit Übersichten von Nachbargemeinden, sofern die Daten übertragbar sind.

Weniger Luft nach oben
Wie in Frankfurt die Miete nach Mietspiegel berechnet wird.
(Wohnung: 80 Quadratmeter, drei Zimmer, Baujahr 1900, Frankfurt-Bockenheim)
MietbestandteilBetrag  pro qm und  Monat (in Euro)Erläuterung
Grundmiete6,51Wert für Baujahr bis 1918 und 80 qm Wohnfläche
Zuschläge
Wohnungstyp0,60drei Zimmer; bei weniger Zimmern Abschläge 
Grundriss0,28kleinster Wohnraum 15 qm, größter unter 30 qm
Sanitär0,49Bad halbhoch gekachelt, 2002 und später renoviert
Bodenbelag1,36historisches Parkett im restaurierten Altbau
Balkon0,31mindestens 5 qm groß
Energie0,46Heizung und Fenster sind modernisiert
Wohnlage1,94Ostteil von Bockenheim ist Innenstadtgebiet 1 mit besonders hohem Zuschlag
Summe Zuschläge5,44
Gesamtmiete11,95Ortsübliche Vergleichsmiete

Qualifizierte Mietspiegel werden in zwei Formen erstellt:

  • im tabellarischen Mietspiegel sind die Vergleichsmieten nach Wohnlagen, Baujahr und Ausstattung in Tabellen geordnet;
  • im Regressionsmietspiegel setzt sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus einer Grundmiete für unterschiedliche Baujahre und Wohnungsgrößen sowie Zuschlägen für Wohnlagen und Ausstattung zusammen (siehe Tabelle).

Tabellarische Mietspiegel haben eine größere Spannbreite als die präziseren Regressionsmietspiegel. Weil das spezielle statistische Verfahren Regressionsanalyse sehr aufwendig und damit teuer ist, wenden nur wenige Großstädte diese Methode an, beispielsweise München und Frankfurt. In Düsseldorf und Köln gilt dagegen ein tabellarischer Mietspiegel.

Weniger Luft nach oben
Wie sich Frankfurt die geplante Mietpreisbremse auswirkt
(Wohnung: 80 Quadratmeter, drei Zimmer, Baujahr 1900, Frankfurt-Bockenheim)
Mieterhöhung 2012Mieterhöhung 2014
in Prozentalte  Miete (in %)neue  Miete (in %)orts- übliche  Miete* (in %)laut  Gesetz maximal

laut  Mietspiegel maximal

tatsächlich

neue  Miete

ortsübliche Miete*

bestehender Mietvertrag ohne Mietpreisbremse (max. + 20 Prozent in 3 Jahren)
58408809561514,114,110041004
bestehender Mietvertrag mit Mietpreisbremse (max. + 15 Prozent in 4 Jahren)**
58408809561014,1109661004
neuer Mietvertrag ohne Mietpreisbremse (kein Limit, hier: + 25 Prozent )***
108409249561510501004
neuer Mietvertrag mit Mietpreisbremse (maximal + 15 Prozent in 4 Jahren)**
10840924956559661004
* bis April 2014 gelten in Frankfurt die Werte des Mietspiegels 2012, Annahme: Ortsübliche Miete steigt im Mietspiegel 2014 um fünf Prozent; ** bisheriger Stand der politischen Diskussion, Gesetzentwurf liegt noch nicht vor; *** laut Gesetz darf die neue Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen, der Bundesgerichtshof hat diese Vorschrift jedoch aufgeweicht;
Quelle: Mietspiegel Frankfurt 2012, eigene Berechnungen

Vermieter können sich bei Mieterhöhungen sowohl an einem einfachen als auch an einem qualifizierten Mietspiegel orientieren (Bundesgerichtshof, VIII ZR 99/09). Wenn Mieter gegen eine Mieterhöhung klagen, müssen sie vor Gericht begründen, warum der Mietspiegel nicht als Maßstab taugt. Laut Bundesgerichtshof kommen unter anderem folgende Gründe infrage:

  • Dem Verfasser des Mietspiegels fehlt es an Sachkunde;
  • das verwendete Datenmaterial ist nicht repräsentativ.

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Es reicht dagegen nicht, wenn der Mieter einwendet, es fehlten in einem Mietspiegel bestimmte Kategorien, beispielsweise „beste Wohnlage“ (Bundesgerichtshof, VIII ZR 346/12). Vielmehr müssten die Mieter belegen, dass die Wohnlagen in einem Mietspiegel willkürlich und nicht sachgerecht eingeteilt seien.

Falls eine Gemeinde keinen Mietspiegel hat, können sich Vermieter bei Mieterhöhungen auch an einem Sachverständigengutachten oder einer ausreichenden Auswahl an Vergleichswohnungen orientieren. Die Vergleichswohnungen dürfen auch aus dem Bestand des Eigentümers stammen.

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