Peter Ramsauer, seines Zeichens Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und der christlich-sozialen Union zugehörig, hat im Angesicht von Vertretern der Bauwirtschaft oder Hauseigentümern ein Mantra: Die Gebäudesanierung sei zentraler Bestandteil der Energiewende. Gebäude verbrauchten 40 Prozent der gesamten Energie für Heizung und Warmwasser. Da bestehe erhebliches Einsparpotenzial. Das sagte Ramsauer jüngst bei der Eröffnung der weltgrößten Baumesse „BAU“ in München.
Nahezu identisch äußerte sich Ramsauer auch schon einen Monat zuvor, nachdem das Bundeskabinett beschlossen hatte, bis 2020 jährlich 300 Millionen Euro für staatliche Zuschüsse zur Förderung der energetischen Sanierung von Wohngebäuden bereitzustellen: Der Gebäudebestand weise noch erhebliche Potenziale zur Energie- und CO2-Einsparung auf. Knapp 40 Prozent der Energie…und so weiter.
Die spannendsten KfW-Programme
Gefördert werden der Kauf oder Bau einer Immobilie mit einem Darlehen in Höhe von maximal 50.000 Euro zu Zinssätzen ab 1,97 Prozent. Kreditnehmer können bis zu hundert Prozent der Gesamtkosten finanzieren, die Zinsbindung beträgt fünf oder zehn Jahre.
Die Förderbank honoriert den Bau oder Kauf eines Energieeffizienz- oder Passivhauses mit günstigen Krediten und Zuschüssen. Bauherren müssen allerdings bestimmte Vorgaben erfüllen. Für einen Effektivzins ab 1,41 Prozent können Kunden bis zu 50.000 Euro leihen. Außerdem lockt ein Tilgungszuschuss von bis zu 5.000 Euro. Das Programm lässt sich mit weiteren Fördermitteln kombinieren.
Dieses Programm fördert Einzelmaßnahmen mit einem Darlehen in Höhe von maximal 50.000 Euro und einem Effektivzins ab einem Prozent. Geförderte werden Eigentümer, Käufer oder Mieter. Die KfW fördert energetische Sanierungen darunter unter anderem Wärmedämmung, Erneuerung von Fenstern und Türen oder eine neue Heizung. Kreditnehmer müssen einen Energieberater hinzuziehen. Das Programm lässt sich mit weiteren Fördermitteln kombinieren.
Hier profitieren Käufer oder Besitzer eines KfW-Effizienzhauses oder denkmalgeschützter Häuser. Auch Mieter können zugreifen. Die KfW vergibt Kredite bis zu 75.000 Euro zu einem Effektivzins ab einem Prozent. Zusätzlich lockt ein Tilgungszuschuss in Höhe von maximal 12,5 Prozent der Kreditsumme. Der Zuschuss steigt mit dem erreichtem Energiesparlevel.
Dieses Programm gilt bei umbauten, die Barrieren aufheben oder die Wohnqualität für Senioren steigern. Das Darlehen zu einem Effektivzins in Höhe von einem Prozent gilt für alle förderfähigen Kosten bis zu einer Summe von 50.000 Euro. Die Zinsbindung gilt für fünf oder zehn Jahre, die Laufzeit beträgt bis zu 30 Jahre. Es besteht außerdem die Möglichkeit, ein endfälliges Darlehen mit einer Laufzeit von maximal acht Jahren abzuschließen. Das Programm können Eigentümer, Vermieter oder Mieter nutzen.
Wer den Einbau einer Solaranlage oder Kraft-Wärme-Kopplung plant, sollte dieses Angebot nutzen. Regenerative Energien werden mit Darlehen in zu einem Effektivzinssatz ab einem Prozent gefördert. Interessant könnte für viele auch die Option von bis zu drei tilgungsfreien Jahren zu Beginn des Darlehens sein. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre, die maximale Laufzeit 20 Jahre. Der maximale Kreditbetrag liegt bei mehreren Millionen Euro.
Die Bundesregierung um Kanzlerin Angela Merkel will die gesetzten CO2-Ziele zur Klimarettung unbedingt erreichen. Und Ramsauer ist ihr tapferer Standartenträger, der die frohe Botschaft ein ums andere Mal verkündet: Dämmen lohnt sich nicht nur für das Klima, sondern auch für die Hauseigentümer.
Dämmen lohnt sich auch für Ramsauers Verbündete im Sanierungsfeldzug: Bauhandwerk, Baustoffhersteller und -händler, Architekten, Energieberater, Heiztechnikanbieter, Gebäudetechniker, Banken und Bausparkassen – kurz, die gesamte Bauwirtschaft und mit ihr verwandte Wirtschaftszweige warten seit langem darauf, dass Deutschland vollends dem Dämmfieber verfällt – weil sie dann alle volle Auftragsbücher haben und neue Kunden gewinnen. Dabei brummt es schon gewaltig in der Branche: Nach Angaben des ifo-Instituts dürfte die Bauwirtschaft in diesem Jahr für ein Drittel des deutschen Wirtschaftswachstums sorgen.
Bauminister Ramsauer trommelt, um die allzu pessimistisch kalkulierenden deutschen Haussanierer zur Vernunft zu bringen: „Durch moderne Gebäudetechnik und fachgerechtes Sanieren können teilweise bis zu 80 Prozent des Energiebedarfs eingespart werden.“ Vor allem bei den zwischen 1945 und 1978 gebauten Häusern gebe es da viel Spielraum.
80 Prozent? Welcher Hausbesitzer möchte nicht so viel Geld sparen. Wenn 80 Prozent der jährlichen Energieausgaben wegfallen, macht sich die Sanierungsmaßnahme am Gebäude schnell bezahlt. Aber realistisch ist die 80-Prozent-Ersparnis nicht. Selbst Ramsauer sprach in diesem Zusammenhang schon von einem Extremfall.
Jens Fehrenberg, Bauingenieur und Professor für Bauen und Erhalten an der Hochschule HAWK Hildesheim, ist da noch skeptischer. Er traut auch den vielen Angeboten von Handwerksbetrieben und Dämmstoffhersteller nicht, die durch eine Wärmedämmung Energieeinsparungen von 70 bis 75 Prozent versprechen. „Da wird suggeriert, der Hausbesitzer bräuchte nur seine Fassade zu dämmen. Um solche Einsparungen aber zu erzielen, ist ein ganzes Bündel an Maßnahmen erforderlich: Außendämmung, Dachdämmung, Kellerdeckendämmung, neue Fenster, neue Heizanlage. Dann wird die Sanierung eines alten Gebäudes aber rasch unwirtschaftlich“, so Fehrenberg. Ganz ähnlich argumentiert auch Sigur Trommer, der Präsident der Bundesarchitektenkammer: „Eine Komplettsanierung kann schnell so viel kosten wie ein halber Neubau. Wir müssen schauen, dass wir nicht zu viel Geld rausschmeißen für ein Gebäude, das schon 50 Jahre auf dem Buckel hat“, sagte Trommer auf der BAU in München. Oft sei ein neuer Heizkessel und ein Neubau in 20 Jahren wirtschaftlich sinnvoller, als um jeden Preis bei den Energiekosten zu sparen.
Energieersparnis viel zu optimistisch
Die versprochene Energieersparnis kann Fehrenberg zufolge allein durch die Außendämmung schon rechnerisch nie erreicht werden. „Über die Außenwand verliert ein Gebäude selten mehr als 25 Prozent seiner Wärmeenergie. Und auch diese Verluste kann ich nicht zu hundert Prozent verhindern“, argumentiert Fehrenberg. Also schafft es der Haussanierer durch eine Außendämmung auch nicht, den Energieverlust um ein Viertel zu verringern.“ Was schon theoretisch nicht geht, ist in der Praxis noch viel ernüchternder“, sagt Fehrenberg. „Wenn sie die Verbrauchswerte von Gebäuden in den Jahren vor der Sanierung mit den Jahren nach erfolgter Fassadendämmung vergleichen, liegt die tatsächliche Einsparung bei vielleicht gerade mal zehn Prozent.“
Derzeit wird eifrig an einer Verschärfung der gesetzlichen Vorschriften für energiesparende Bauweise und energetische Sanierungen gearbeitet. Die Regierung zieht insbesondere für Hausbesitzer die Daumenschrauben an. Die Novellierung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) und der Energieeinsparverordnung (EnEV) soll die vorgeschriebenen Standards für energiesparende Bauweise nochmals verschärfen. Im Ergebnis werden so immer mehr Hausbesitzer gedrängt, teure Dreifachverglasung und dickere Dämmstoffschichten bei Neubau oder Sanierung einzusetzen. Ob sich die teils sehr hohen Investitionen der Immobilieneigner auch über die erzielte Energieersparnis irgendwann auszahlen, ist jedoch völlig ungewiss – und nahezu unkalkulierbar.
Fehrenberg hat sich intensiv mit der Wirtschaftlichkeit von energetischen Sanierungsmaßnahmen beschäftigt. Sein Fazit: Einige Maßnahmen rechnen sich bereits nach wenigen Jahren, etwa der Austausch der mehr als 20 Jahre alten Heizanlage. Aber gerade die Wärmedämmung der Fassade werde oft überschätzt. „Eine Fassadendämmung amortisiert sich anders als vielfach erwartet erst nach 30 bis 60 Jahren – und ist damit nicht wirtschaftlich.“
So finden Sie einen Sachverständigen
Ein Gutachter aus dem Handwerksbereich ist für die Beurteilung eines gesamten Gebäudes nebst Grundstück zu spezialisiert. Wenn es um die erste Einschätzung eines Kaufobjektes geht, sollte daher ein erfahrener Bauingenieur oder Architekt das Gutachten erstellen. Er kann auch die Haustechnik wie Heizung und Elektroinstallationen beurteilen. Dabei ist darauf zu achten, dass sich der Sachverständige insbesondere mit Ein- oder Zweifamilienhäusern bzw. Wohngebäuden auskennt. Weniger geeignet ist ein Sachverständiger für Immobilienbewertung. Diese sind eher mit den abstrakten Wertermittlungsverfahren im Erbrecht vertraut als mit Bauphysik und Gebäudetechnik.
Bei der Industrie- und Handelskammer sind im Sachverständigenverzeichnis geeignete Gutachter für alle Fachrichtungen nach Schlagwörtern
Der Verband privater Bauherren e.V. hat überwiegend freischaffende Architekten und Bauingenieure in seinem Sachverständigen-Netzwerk
Die Sachverständigengemeinschaft Bauwesen ist ein Zusammenschluss von Gutachtern, die vor allem in Nordrhein-Westfalen aktiv, aber über ein bundesweites Netzwerk verfügen. Per Telefon wird ein Sachverständiger vermittelt.
Die Architektenkammern der einzelnen Bundesländer bieten ebenfalls die Vermittlung Sachverständiger an. Eine Übersicht aller Landesarchitektenkammern findet sich auf der Seite der Bundesarchitektenkammer.
Dass die erhofften Einsparpotenziale ausbleiben, führt Fehrenberg auf die theoretische Ermittlung des Energieverbrauchs für die Zeit nach der Sanierungsmaßnahme zurück. „Die Regierung fordert in ihren Gesetzen die Erreichung bestimmter Dämmwerte, insbesondere anhand des so genannten U-Werts, des Wärmedurchgangskoeffizienten der verwendeten Bau- und Dämmmaterialien. Ich bezweifle jedoch, dass der U-Wert die Wirklichkeit trifft. Denn Einflüsse durch Wärme von außen oder die Wärmespeicherung des Mauerwerks spielen in der Berechnung keine Rolle. Um den geforderten U-Wert zu erreichen, müssen die Handwerker dann immer dickere Dämmstoffe einsetzen. Aber ein Dämmmaterial von 24 Zentimetern Stärke isoliert nicht doppelt so gut, wie Dammstoffe mit einer Dicke von 12 Zentimetern. Jenseits der Zwölf Zentimeter nimmt der Zusatznutzen für jeden zusätzlichen Zentimeter deutlich ab.“
Zu viel heiße Luft
Auch eine jüngst veröffentlichte Studie der Universität Cambridge belegt, dass eine Orientierung am U-Wert wesentliche Aspekte vernachlässigt. Wissenschaftler des Studienbereichs Architektur haben dazu die Verbrauchswerte von 3400 Wohnhäusern in Deutschland sowie weiteres Datenmaterial ausgewertet. Ihr Ergebnis: Deutsche Politiker würden die mögliche Energieersparnis durch energetische Sanierung und damit auch die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen deutlich überschätzen.
Die Studie von Minna Sunikka-Blank und Ray Galvin sehen dabei vor allem die Konzentration auf den Energiekennwert eines Wohngebäudes kritisch. Der wird vom Gesetzgeber und den zuständigen Behörden herangezogen, um anhand der thermischen Gebäudeeigenschaften, des Zustands der Heizanlage und der Gebäudelage den jährlichen Energiebedarf pro Quadratmeter zu schätzen. Die Cambridge-Autoren monieren, dass bei dieser Betrachtung der Faktor Mensch außen vor bleibe. Denn bei der Betrachtung der tatsächlichen Verbrauchswerte zeige sich, dass gerade die Bewohner von unsanierten Häusern wesentlich weniger Energie verbrauchen, als der Energiekennwert vorhersagt. Sunnika-Blank sieht die Gründe dafür bei den Energiekosten: „Je schlechter ein Haus isoliert ist, desto mehr versuchen die Bewohner ihre Heizkosten zu kontrollieren. Aus finanziellen Gründen müssen sie das.“
Damit werden die vorherrschenden Voraussagen über das große Einsparpotenzial beim Energieverbrauch, die allein auf technischen Lösungen wie der Gebäudesanierung beruhen, allerdings infrage gestellt. „In einigen Fällen bringen diese Maßnahmen nur die Hälfte der erwarteten Einsparungen, vielleicht sogar noch weniger“, konstatiert Sunnika-Blank. Der errechnete durchschnittliche Energiekennwert, so die Ergebnisse der Cambridge-Studie, liegt demnach bei 225 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr. In der Realität liegt er aufgrund der untersuchten Verbrauchswerte aber nur bei 150 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr. Demnach ist der Energiekennwert durchschnittlich 30 Prozent zu hoch angesetzt.
Das hat natürlich Auswirkungen auf das kalkulierte Einsparpotenzial und verlängert somit auch die erwartete Amortisationsdauer für die Sanierungskosten. „Weil sich durch die Sanierung ja keine Energie einsparen lässt, die tatsächlich gar nicht verbraucht wurde, hat das Auswirkungen auf die wirtschaftliche Realisierbarkeit energetischer Sanierungsmaßnahmen“, sagt Sunnika-Blank.
Brandgefahr und bergeweise Sondermüll
All diese Vorbehalte aus ökonomischer Sicht stoßen in den Bundesministerien ebenso auf taube Ohren wie die Bedenken gegen Wärmedämmung aufgrund der besonderen Brandgefahren beim Dämmstoff Nummer eins Polysterol – besser bekannt als Styropor. Mehrere Hausbrände hatten das laut Baustoffklasse schwer entflammbare Dämmmaterial als wahren Brandbeschleuniger entlarvt – was auch Tests durch Sachverständige im Auftrag des NDR eindrücklich bestätigten. Das Material wird insbesondere bei der Außendämmung von Gebäuden bevorzugt eingesetzt, da es kostengünstig und einfach zu verarbeiten ist. Zweifel an der Haltbarkeit sowie hohe Instandhaltungs- und Entsorgungskosten von derart gedämmten Fassaden werden gemeinhin gern verschwiegen. Zwar gibt es ausreichend Alternativen zu Polysterol, doch sind diese in aller Regel auch kostspieliger – und machen die Maßnahme so womöglich noch unwirtschaftlicher.
Die Orientierung am Energie-Bedarfsausweis, der anstatt auf Verbrauchswerten lediglich auf theoretisch ermittelten Bedarfsrechnungen basiert, könnte bei Regierung und Hauseigentümern für Ärger sorgen. Denn die Gesetzesnovelle bei EnEV und EnEG sieht auch vor, den Energieausweis für Gebäude weiter aufzuwerten, indem eine Vorlage- und Übergabepflicht beim Eigentümerwechsel vorgeschrieben wird und die Daten auch Bestandteil von Immobilienanzeigen werden sollen. Sollten die Energieausweise auf unrealistischen Zahlen beruhen, dürfte es zu Anfechtungen und Schadenersatzklagen kommen.
Der bekannte Dämm-Kritiker Konrad Fischer sieht die Hauseigentümer mit der Pflicht zu Energieausweisen und der geplanten Verschärfung der gesetzlichen Mindestanforderungen an energetische Sanierungen zu Unrecht unter Druck gesetzt. „Da wird die Immobilie aufgrund fiktiver Energieverbrauchswerte mit einer schlechten Note versehen und damit der Wert des Gebäudes herabgestuft. Um aber eine gute Note zu bekommen, muss der Eigentümer derart umfangreiche und kostspielige Sanierungen vornehmen, dass die Maßnahmen trotz vielleicht nur fiktiver Energieersparnis weit entfernt von jeder Wirtschaftlichkeit sind.“
Bei der Einführung der Energieeinsparverordnung EnEV im Jahr 2002 war beschlossen worden, die Einspareffekte bei Energiebedarf und CO2-Ausstoß zu überprüfen. Belastbare Daten wurden dafür jedoch bisher nicht vorgelegt „Die bislang erfolgten Wirtschaftlichkeitsberechnungen für die EnEV-Novellen sind ein Witz“, urteilt Konrad Fischer. „Die Vergleiche beziehen sich nur auf die Änderungen gegenüber den bisherigen Regelungen und betrachten nicht die Effekte gegenüber einem unsanierten Gebäudebestand – also ausgehend vom Nullpunkt.“ Dass die von Regierung und Bauwirtschaft in Aussicht gestellten Energieeinsparungen tatsächlich erreichbar sind, hält Konrad Fischer für ausgeschlossen. „Die Berechnungen des Energiebedarfs anhand des U-Wertes gehen an der Realität vorbei. Die finanziellen Vorteile durch eine staatliche Förderung der Dämmmaßnahmen durch die KfW decken nicht einmal ansatzweise die Mehrkosten, die durch die Wärmedämmung entstehen“, so Konrad Fischer.
Wärmedämmung nicht um jeden Preis
Experte Fehrenberg hält es daher für notwendig, dass öffentlich und auch auf Seiten der Regierung noch einmal grundsätzlich darüber debattiert wird, welche Energieeinsparmaßnahmen an Wohngebäuden die besten Einspareffekte erzielen und auch wirtschaftlich sind. Ansätze dafür sieht er etwa bei der Heizungstechnik. „Wir produzieren zu viel heiße Luft. Unsere Zentralheizungen, die immer nur die leicht entweichende Luft erwärmen, sind weniger effizient als etwa Strahlungsheizungen, die nur dort erwärmen, wo es gewünscht ist. Dann kann die Luft angenehm kühl bleiben und muss nicht teuer aufgeheizt werden.“
Wie Hausbanken bei KFW-Kredite versagen
Bei einer Umfrage der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen über KFW-Kredite zeigt sich der Kundenzorn. Jeder dritte der knapp hundert Befragten war unzufrieden mit der Beratung. Die Äußerungen veröffentlicht Handelsblatt Online anonym.
"Der Berater hat uns ganz klar gesagt, dass er uns nur einen KfW-Kredit vermittelt, wenn wir auch gleichzeitig mindestens einen 70.000-Euro-Kredit bei ihm aufnehmen, sonst loht es sich für ihn nicht."
"Meine Hausbank hat mir unmissverständlich gesagt, dass sie keine Kredite über die KFW beantragt. Ich sollte ihren wesentlich teuren Kredit nehmen."
"Soweit ich informiert bin, wurde von der Bank nicht die höchstmögliche Summe ausgeschöpft. Dafür wurden lieber eigene Mittel der Bank, die teurer waren, eingesetzt."
"Es ist für die Banken nicht viel dabei zu verdienen, deshalb ist das Interesse nicht sehr hoch, KFW zu vermitteln. Wenn KFW angeboten wird, liegt meist auch ein Angebot der Hausbank dabei, und wird umfassend beworben."
"Meine Hausbanken haben die Darlehensanfrage gar nicht an die KfW weitergeleitet. Der Antrag wurde ohne Angabe von Gründen abgelehnt seitens der Hausbanken. Der Antrag wurde einfach nicht zur Prüfung an die KfW weitergeleitet."
"Alles sehr langwierig, uninformativ und desinteressiert, hat bei der Hausbank sehr lang gedauert, obwohl KfW Bank sehr schnell war"
"Alle ortsansässigen Banken wollten keinen Kreditantrag bei der KfW stellen, da der Betrag von 6000 € für die Erneuerung unserer Gasheizung als zu gering angesehen wurde."
"Um einen KFW-Kredit von seiner Hausbank zu bekommen, braucht es Hartnäckigkeit. Meine Hausbank hat mir viele Steine in den Weg gelegt in Form von immer neuen Unterlagen, die man angeblich bräuchte. Es handelte sich um einen geringen Kredit von 10.000 € und man hat uns behandelt als wollten wir 100.000 € ohne jede Sicherheit. Zum Beispiel sollten wir für unser Zwei-Familienhaus mit Baujahr 1982 ein Wertgutachten vorlegen wegen 10.000 € ohne jede weitere Kreditbelastung des Hauses. Das Haus ist seit vielen Jahren schuldenfrei. Lächerlich! Fazit: Die Banken wollen eigene teure Kredite verkaufen und keine KFW-Kredite."
Der Boom der Wärmedämmung geht trotz der bekannten Probleme und offenen Fragen ungebremst weiter – und wird vom Staat noch zusätzlich befeuert. So sieht etwa kommende Mietrechtsreform vor, dass Mieter bei energetischen Sanierungen durch den Vermieter trotz der Einschränkungen durch Bauarbeiten drei Monate lang nicht kürzen dürfen. Außerdem dürfen Vermieter elf Prozent der Kosten für eine energetische Sanierung auf die Miete aufschlagen. Es brauche Anreize, damit gerade auch kleine Vermieter in die energetische Wohnraumsanierung investieren, verteidigte Justizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger von der FDP die Novelle.
Erst im Dezember 2012 beschloss die Bundesregierung, energetische Sanierungsmaßnahmen wie Wärmedämmung und moderne Heizungsanlagen künftig auch als Einzelmaßnahmen mit zehn Prozent zu bezuschussen, maximal 5000 Euro. Für Effizienzhäuser gibt es sogar 25 Prozent, maximal 18.750 Euro vom Staat.
Was Bundesbauminister Ramsauer als „kräftigen Schub für die Energiewende bezeichnet, geht der Bauwirtschaft längst nicht weit genug. Stefan Thurn, Präsident des Bundesverbandes des deutschen Baustoff-Fachhandel warf Ramsauer auf der Messe BAU vor, die Förderung der Haussanierung bliebe mit 300 Millionen Euro jährlich weit hinter den erwarteten 1,5 Milliarden Euro pro Jahr zurück. „Das sind die falschen Signale und falsche Instrumente“, sagte Thurn.
Die Branche ist auch enttäuscht darüber, dass die lang geforderte steuerliche Entlastung für Haussanierer bisher nicht gekommen ist. Diesbezügliche Regierungsvorhaben wurden nach mehreren Anläufen im Dezember 2012 im Bundesrat gestoppt. Ramsauer sieht sich von der Bauwirtschaft zu Unrecht kritisiert, er sei der falsche Adressat. „Ich habe mir den Mund fusselig geredet“, hielt er auf der Messe seinen Kritikern entgegen.
