Widerrufsjoker: So gelingt der Immobilienkredit-Widerruf in letzter Minute

Der Countdown läuft: Am 21. Juni endet die Frist, innerhalb derer fehlerhafte alte Kreditverträge widerrufbar sind. Wie Hauskäufer Zehntausende Euro sparen können und warum der Widerruf kein Selbstläufer ist.

Ein Widerruf alter Kreditverträge mit falscher Widerrufsbelehrung ist in den meisten Fällen nur noch bis 21. Juni möglich.

Bild:  WirtschaftsWoche

Die niedrigen Zinsen sind die Ursache dafür, dass der Immobilienmarkt brummt. Seit die Zinsen so niedrig sind und das Vertrauen in Banken und auf eine auskömmliche Rente vom Staat schwindet, verschulden sich auch die Deutschen gerne für eine Immobilie – und für mietfreies Wohnen im Alter.

Die niedrigen Monatsraten machen eine Baufinanzierung für wachsende Teile der Bevölkerung überhaupt erst möglich. Aktuell zahlen Hauskäufer für eine Immobilienfinanzierung mit zehnjähriger Laufzeit etwa 1,0 Prozent Zinsen. 2002 waren es noch um die fünf Prozent, 2010 um die 3,5 Prozent.

Bis das Haus abbezahlt ist, müssen die Kreditkunden bei den alten Verträgen also ein Vielfaches für die Zinsen aufwenden. Im Durchschnitt finanzieren Bauherren und Käufer ihr neues Zuhause zu knapp 80 Prozent auf Kredit. Bei einem Darlehen über 180.000 Euro ist eine Finanzierung zu  aktuell zwei Prozent schon während der Zinsbindungsfrist von zehn Jahren um rund 50.000 Euro günstiger als ein Immobilienkredit aus dem Jahr 2002, der mit einem Sollzins von fünf Prozent abgeschlossen wurde.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

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Klar, dass viele Immobilienkäufer am liebsten raus aus ihrem alten Kreditvertrag und stattdessen auf ein Immobiliendarlehen zu den aktuellen Konditionen umschulden würden. Der Haken: Wer seinen Kredit nach weniger als zehn Jahren Laufzeit kündigt, muss die Bank für die entgangenen Zinseinnahmen entschädigen. Das kann bei einem Darlehen im sechsstelligen Euro-Bereich zigtausend Euro an sogenannter Vorfälligkeitsentschädigung kosten.

Widerrufjoker nur noch bis 21. Juni

Doch seit mehr als zwei Jahren machen sich Verbraucher ein Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) zunutze, um kostenlos ihre Kreditverträge widerrufen und damit rückabzuwickeln. Der Kunde zahlt die offenen Schulden dann auf einen Schlag zurück, die Bank muss laut BGH-Urteil (XI ZR 366/15) sogar als „Nutzungsersatz“ bereits gezahlte Zins- und Tilgungszahlungen mit 1,67 bis 4,17 Prozent verzinsen und der Kunde sucht sich für die Restschuld eine Finanzierung zur aktuellen Niedrigzinssätzen. Für Kreditkunden ist das wie ein Sechser im Lotto, weshalb die Branche auch vom Widerrufsjoker spricht.

Möglich machte das eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, wie sie in etwa drei Viertel aller Verträge zwischen 2002 und Juni 2010 zu finden war. Hat die Bank darin nicht klar und im Einklang mit den Verbraucherrechten genau über Beginn und Dauer der Widerrufsfrist sowie über die Folgen eines Kreditwiderrufs informiert – nämlich die Begleichung der Restschuld innerhalb von 30 Tagen – aufgeklärt, begann die normalerweise nur zweiwöchige Widerrufsfrist erst gar nicht. Die Folge: Der Kreditnehmer kann den Vertrag auch Jahre nach Ablauf der Frist widerrufen werden, quasi ewig.

So checken Sie Ihren Kreditvertrag

Frage 1

Wurde der Vertrag nach Herbst 2002 abgeschlossen?

Wenn sie diese Frage bejahen machen Sie weiter mit der nächsten Frage.

Wenn nicht, trifft Ergebnis 1 auf Sie zu.

Frage 2

Haben Sie eine Widerrufsbelehrung von der Bank bekommen?

Wenn ja, machen Sie mit der nächsten Frage weiter. Wenn nicht trifft Ergebnis 2 zu.

Frage 3

Ist diese Widerrufsbelehrung optisch eindeutig vom Rest des Vertrags abgehoben?

Wenn ja, machen Sie mit der nächsten Frage weiter. Wenn nicht trifft Ergebnis 2 zu.

Frage 4

Steht im Vertrag "Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt der Belehrung"?

Wenn nicht, machen Sie mit der nächsten Frage weiter. Wenn doch trifft Ergebnis 2 zu.

Frage 5

Adressiert Sie Ihre Bank durchgängig in Singular und Plural (Ich/ Wir, Meine/Unsere)?

Wenn nicht, machen Sie mit der nächsten Frage weiter. Wenn doch trifft Ergebnis 2 zu.

Frage 6

Hat die Bank in die Belehrung zu der Dauer der Widerrufsfrist eine Fußnote eingefügt, in der die Dauer konkretisiert wird oder vom Kunden verlangt wird, die Frist "im Einzelfall zu prüfen"?"

Wenn nicht, trifft Ergebnis 3 zu. Wenn Sie dieser Frage zustimmen betrifft Sie Ergebnis Nummer 2..

Ergebnis 1

Kein Recht auf Widerruf.
Ausnahme: Nach Ablauf wurden mehr als nur Zins und Laufzeit neu vereinbart. Dann wäre der Vertrag als Neuvertrag einzustufen, dessen Widerrufsbelehrung falsch sein könnte.

Ergebnis 2

Prüfen Sie Ihren Vertrag.
Sie wurden mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht wirksam über Ihren Widerruf belehrt, sodass Sie auch heute noch widerrufen könnten.

Ergebnis 3

Ihre Widerrufsbelehrung enthält keinen der üblichen Fehler.
Insgesamt gibt es aber über 400 – eine Vertragsprüfung durch Anwälte oder Verbraucherzentrale könnte sich dennoch lohnen.

Aber jetzt hat der Gesetzgeber dem ewigen Widerrufsjoker einen Riegel vorgeschoben. Seit das BGH die große Mehrheit der Widerrufsbelehrungen als fehlerhaft abstempelte und damit Tür und Tor für den „Widerrufsjoker“ öffnete, sehen sich die Banken einer Flut von Anfragen gegenüber. Zigtausend Kreditverträge wurden Anwälten und Verbraucherschützern zur Prüfung vorgelegt und zahlreiche Gerichte bemüht, um die Zulässigkeit des späten Widerrufs im Einzelfall zu prüfen.

Doch inzwischen haben Bankenverbände den Gesetzgeber erfolgreich gedrängt, den Widerrufsjoker aus dem Spiel zu nehmen. Nach Inkrafttreten der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie am 21.März 2016 bleibt Betroffenen nur noch bis zum 21. Juni Zeit, um den Widerruf ihres alten Finanzierungsvertrags auszusprechen. Der Gesetzgeber hat nämlich festgelegt, dass alle Widerrufsfristen aus Kreditverträgen mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung nach nochmaliger dreimonatiger Übergangsfrist endgültig enden sollen.