Die Kaufpreise ziehen stärker als die Mieten an und lassen auf diese Weise die Mietrenditen sinken. Für Investoren, die damit nicht zufrieden sind, bieten sich zwei Möglichkeiten: Entweder können risikoreichere Objekte, etwa in schwächeren Lagen, mit Renovierungsbedarf oder mit Leerstandsproblemen, gekauft werden. Oder der „Leverage“, also der Fremdmitteleinsatz, kann heraufgesetzt werden. Beides findet auch gegenwärtig statt. Für die hochgradig regulierten Banken sind riskantere Projekte allerdings nur eingeschränkt interessant. Aber sie können sich, wenn sie weiter am florierenden Immobilienmarkt partizipieren wollen, den sinkenden Margen und steigenden Beleihungsausläufen auch nicht entziehen.
Allerdings dürften die Finanzierungsrisiken heute besser verkraftbar sein. Banken finanzieren bei Gewerbeobjekten nicht mehr als zwei Drittel des Wertes, sodass ein ordentlicher Verlustpuffer besteht. Zudem müssen sie höhere Eigenmittel vorhalten. Höhere Risiken können dagegen bei alternativen Kapitalgebern platziert werden, etwa auf dem wachsenden Markt für „Private Equity“. Verluste schmerzen diese Kapitalgeber zwar auch, aber sie treffen nicht die Banken. Ohnehin finanzieren viele Investoren Gewerbeimmobilien heute stärker mit Eigenkapital. Zwar kann die Anlagesumme durch Kreditaufnahme deutlich erhöht werden. Das löst aber nicht das Anlageproblem, denn die gesuchten Objekte sind in Deutschland aufgrund des hohen Investoreninteresses ohnehin schon knapp.
Gesamtranking Top Ten mittelgroße Städte
Rang 10: Mannheim
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 3,5 | +3 bis +8% | +17,0 | 4,8 | 45,1 | kaufen |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
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Rang 9: Münster
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 3,6 | über +8% | +25,5 | 4,0 | 36,5 | mieten |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 8: Mainz
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 3,6 | über +8% | +23,6 | 4,3 | 44,0 | kaufen |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 7: Karlsruhe
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 3,6 | +3 bis +8% | +18,6 | 4,2 | 30,2 | kaufen |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 6: Bonn
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 3,6 | +3 bis +8% | +18,0 | 4,1 | 42,5 | mieten |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 5: Aachen
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 3,8 | +3 bis +8% | +17,8 | 4,5 | 42,2 | kaufen |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 4: Augsburg
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 4,0 | über +8% | +25,4 | 4,3 | 29,8 | kaufen |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 3: Braunschweig
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 4,0 | über +8 Prozent | +20,8 | 5,1 | 52,2 | kaufen |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 2: Nürnberg
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 4,1 | über +8% | +31,7 | 4,3 | 39,4 | kaufen |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Rang 1: Freiburg
Gesamt- wertung¹ | Preis- prognose² | Preis- /Miet- Entwick- lung³ | Miet- rendite⁴ | Anteil Rendite- angebote in %⁵ | Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶ |
| 4,3 | + über 8% | +29,1 | 3,7 | 15,3 | mieten |
¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen
Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche
Detailliertere Informationen finden Sie in unserem Download "Mieten oder kaufen?" für 1,99 Euro.
Es wäre naiv zu glauben, dass der boomende deutsche Immobilienmarkt und die historisch niedrigen Zinsen nicht zu steigenden Finanzierungsrisiken führen. Die verfügbaren Informationen legen aber auch nahe, dass sich riskante Übertreibungen in der Finanzierung von Gewerbeimmobilien bislang nicht in dem Maße wie vor der Finanzmarktkrise abzeichnen.
Bei Eigenheimfinanzierungen ist das Schadenspotenzial aufgrund der moderaten Verschuldung der privaten Haushalte überschaubar. Zudem ist der Gesetzgeber dabei, die Weichen für den Einsatz makroprudenzieller Instrumente in Deutschland zu stellen, mit denen die Finanzaufsicht bei Bedarf Risikolimite wie Beleihungsobergrenzen vorgeben kann. Daraus wird deutlich, dass erstens die Sensibilität gegenüber Risiken am Immobilienmarkt zugenommen hat und zweitens beizeiten Maßnahmen ergriffen werden.
Beides ist notwendig, denn rasch steigende Immobilienpreise und zunehmende Risiken in der Finanzierung von Immobilien sind eine gefährliche Kombination. Insgesamt ist das Risiko im deutschen Immobilienmarkt also gestiegen. Jedoch ist das absolute Risikoniveau weiterhin überschaubar.
