Die günstigen Finanzierungsbedingungen, das gute wirtschaftliche Umfeld, ein weiterhin knappes Wohnungsangebot und der fortgesetzte „Anlagenotstand“ werden die Preise zunächst weiter steigen lassen. Der Gegenwind nimmt aber zu, weil die Attraktivität eines Immobilienkaufs mit steigenden Preisen abnimmt, das Angebot sukzessive vergrößert wird und die Schubkraft der bislang gesunkenen Zinsen nachlassen dürfte. Und die Kreditvergabe könnte sich wegen der im März in Kraft getretenen Wohnimmobilienkreditrichtlinie dämpfen. Das unterstreichen die April-Ergebnisse des Bank Lending Surveys, wonach die deutschen Banken die Standards für die Vergaben von Wohnbaukrediten verschärfen wollen.
Sollte es zu Preisrückgängen kommen, dämpfen verschiedene Faktoren die davon ausgehende Gefahr. Die gute Beschäftigungslage und die zu günstigen Konditionen abgeschlossenen Festzinskredite mindern das Risiko von Kreditausfällen. Außerdem sind die deutschen Haushalte insgesamt nur moderat verschuldet sind. Allerdings sollte nicht übersehen werden, dass sich nicht wenige Käufer kräftig verschuldet haben. Deshalb ist es sinnvoll, dass die Finanzaufsicht den Wohnungs- und Kreditmarkt genau beobachtet und die Regierung voraussichtlich noch in diesem Jahr den Rahmen für den Einsatz einer kontrollierten Kreditbremse beschließen wird.
Risiken für den Immobilienmarkt
Dies zeigt aber auch, bei welchen Faktoren die eigentlichen Gefahren für den deutschen Immobilienmarkt liegen. Wenn die Wachstumsdynamik in Deutschland nachlässt und sich dies ungünstig auf die Beschäftigung auswirkt, könnte dies die Immobilienpreise deutlich unter Druck setzen. Denn dann dürfte sich die Einkommenssituation der privaten Haushalte weniger günstig entwickeln und die derzeitig hohe Kaufbereitschaft entsprechend verringern.
Ein anderes Problem könnte sich mit der Anschlussfinanzierung der derzeit laufenden Darlehen ergeben. Wenn die EZB in den kommenden Jahren die Notenbankzinsen wieder normalisiert, wird sich die Belastung für die Haushalte erhöhen. Wenn also die aktuell niedrigen Kreditzinsen nicht zu einer höheren Tilgung genutzt wurden, kann sich für viele Haushalte die Anschlussfinanzierung als nicht mehr tragbar herausstellen. Dies könnte den Hausmarkt insgesamt merklich unter Druck bringen.
Zusammenfassend gibt es also erste Anzeichen, dass der deutsche Wohnungsmarkt in eine Übertreibung läuft. Allerdings sind wir hier erst am Anfang einer Entwicklung, die durchaus noch etwas andauern kann, bevor sie wirklich bedenklich wird. Solange das Zinsumfeld so attraktiv bleibt, bedarf es zudem einer merklichen konjunkturellen Abkühlung, um eine Korrektur bei den Preisen für Immobilien auszulösen. Wir sind also gerade erst dabei eine Übertreibung im deutschen Immobilienmarkt aufzubauen.
Falls dies jedoch so weitergeht, dürfte eine markante Korrektur kaum zu vermeiden sein. Bis dahin werden aber noch ein paar Jahre vergehen. Man sollte aber bereits jetzt die Entwicklung beobachten und gegebenenfalls Regulativ eingreifen. Ungeachtet dessen, sollte man sich in den großen Städten bereits jetzt überlegen, ob tatsächlich jedes Preisniveau für eine Wohnung gerechtfertigt ist. Bei einigen habe ich meine Zweifel.
