Der spätestens seit 2009 laufende Boom am Immobilienmarkt geht weiter, vor allem in den Wachstumsstädten. Doch viele trauen ihm nicht und rechnen mit einem plötzlichen Ende. "Platzt bald die Blase?" war das Thema einer aktuellen Veranstaltung des WirtschaftsWoche Clubs in Köln.
Rund 20 Club-Mitglieder bekamen von Sebastian Hein, Leiter Marktforschung bei empirica-systeme, exklusive Einblicke in aktuelle Marktdaten und deren Analyse geboten. Die Marktdatenbank von empirica-systeme speist sich aus über 100 Immobilienmarktplätzen und wertet dortige Inserate detailliert aus. So lassen sich Entwicklungen am Immobilienmarkt sehr zeitnah erkennen. Im Austausch der Clubmitglieder mit Sebastian Hein ergab sich ein aufschlussreiches Bild der aktuellen Lage. Die fünf wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick.
Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase?
Keine klassische Immobilienblase, sagt Hein. So sei keine kreditgetriebene Spekulationsblase erkennbar, bei der Käufer nur noch in der Aussicht auf spätere Preissteigerungen kaufen würde. Viele lassen sich jedoch von den hohen Preisanstiegen der vergangenen Jahre blenden.
Doch diese Entwicklung läuft noch nicht sehr lange. Wertet man die realen Immobilienpreise aus, also jeweils bereinigt um die Inflation, liegt das Niveau derzeit noch unter früheren Höchstwerten, legte Hein dar. So waren die realen Immobilienpreise zum Beispiel 1980 und 1996 noch etwas höher als heute.
Doch wer daraus schließt, dass kein Risiko besteht, der täuscht sich. "Wir befinden uns in einer Gefahrenzone", sagte Hein. Seit Anfang 2014 hätten sich die Kaufpreise von den Mieten völlig gelöst. Der Preisanstieg ist nun - anders als vorher - nicht mehr von ähnlich starken Mietanstiegen untermauert. Aus Investorensicht heißt das, dass die Mietrenditen sinken. Aber auch für Selbstnutzer ergeben sich direkte Konsequenzen, denn sie ersparen sich durch einen Immobilienkauf weniger im Vergleich zur sonst fälligen Miete. Tendenziell werden Immobilienkäufe damit zunehmend unattraktiver. Oder, anders betrachtet, ein künftig drohender Einbruch von Kaufpreisen für Immobilien wird größer.
Welche Gründe hat der starke Preisanstieg?
Es gibt einige fundamentale Marktgründe, die sich unmittelbar aus dem Zusammenspiel von derzeitigem Immobilienangebot und aktueller Nachfrage nach Wohnraum ableiten lassen.. So hat der Zuzug in die Städte stark zugenommen. Die Nachfrage nach Wohnraum ist dort viel stärker gestiegen als das Angebot. Lag die durchschnittliche Leerstandsquote 2006 in Wachstumsregionen noch bei 3,1 Prozent, ist diese nach Daten des CBRE-empirica-Leerstandsindex bis 2014 schon auf 1,7 Prozent gesunken.
Das Wohnungsangebot hält mit diesem Nachfrageschub nicht Schritt und ein Ende des fehlenden Angebotes ist derzeit nicht in Sicht. Zwar steigen Baugenehmigungen und Fertigstellungen an, aber noch längst nicht ausreichend stark um die zusätzliche Nachfrage zu decken. In Wachstumsregionen bleibt eine Nachfragelücke von 38 Prozent, in Deutschland insgesamt von 31 Prozent. Das heißt, dass 38 beziehungsweise 31 Prozent der zusätzlichen Nachfrage hier nicht durch die Bautätigkeit befriedigt wird.
Dass Immobilieninvestoren sich mit niedrigeren Renditen zufrieden geben, hat aber auch Gründe abseits der Immobilienmärkte: Der Rückgang der Kreditzinsen erleichtert kreditfinanzierte Käufe. Außerdem sind im Niedrigzinsumfeld auch die Renditen alternativer Geldanlagen stark gesunken - da ist es nur logisch, dass Immobilieninvestoren sich schon mit geringeren Renditen zufrieden geben. „Die 3 ist die neue 5“, heißt es in der Branche mit Bezug auf die Höhe der Rendite. Das kann die Entwicklung zwar erklären, senkt aber nicht das Risiko für die Immobilienmärkte. Denn solch eine Situation kann sich jederzeit wieder ändern.
Wie groß ist das Risiko?
Marktforscher Hein hat dazu detaillierte Auswertungen von Kauf- und Mietdaten vorgenommen. Bezugspunkt ist das Jahr 2004 - ein Jahr, in dem niemand eine Immobilienpreisblase vermutet hatte. So errechnet er je nach Annahmen für verschiedene Szenarien das jeweilige Rückschlagsrisiko. Was würde beispielsweise passieren, wenn die Mieten stagnieren und Investoren gleichzeitig wieder die früheren Renditen von 2004 erreichen wollten. Zum Vergleich: Eine zehnjährige Bundesanleihe brachte damals noch etwa fünf Prozent Rendite pro Jahr. Heute sind es null Prozent.
In diesem Szenario bleibt nur ein Anpassungsmechanismus: Die Kaufpreise von Immobilien müssen wieder so stark sinken, dass ihr relativer Anstieg dem der Mieten entspricht. Das Rückschlagsrisiko in den Top-7-Städten Deutschlands läge aktuell dann bei minus 28 Prozent. In kleineren B-Städten wären es etwa minus zehn Prozent. Doch ein echter Preissturz könnte auch noch kräftiger ausfallen.
Wann kommt ein Preissturz und wie stark fällt er aus?
Das sei "Kaffeesatzleserei", so Hein. Doch welchen Auslöser es geben dürfte, hält Hein für weniger fraglich: die Zinsen. "Wenn es eine Immobilienblase gibt und die irgendwann platzen sollte, dann erst, wenn die Zinsen steigen", sagte er. Bei Fortschreibung der aktuellen Steigungstrends - also eines starken Anstiegs der Kaufpreise und eines schwachen Anstiegs der Mieten - könnte es dann durchaus auch eine größere Korrektur geben.
Käme es 2018 dazu würden sich in den Top-7 Märkten Werte von 40 Prozent ergeben, 2021 von 50 Prozent. Das hält Hein in der theoretischen Betrachtung für Maximalwerte: "Je länger die aktuelle Entwicklung andauert, desto härter kommt es."
Dabei hat er den angenommenen Preisanstieg sogar längerfristig gedeckelt: Dass Käufer mehr als die 40-Fache Jahresnettokaltmiete für eine Immobilie zahlen, schließt er dabei aus. Schon das würde nur noch einer Mietrendite von 2,5 Prozent entsprechen. Bei Fortschreibung der aktuellen Entwicklungen wäre diese Preisniveau in den Top-7 Märkten im Jahr 2021 erreicht.
Wohlgemerkt: Das ist eine rein theoretische Betrachtung, denn auch ein Zinsanstieg würde nicht von heute auf morgen kommen und die Zinsen wieder auf das Niveau von 2004 bringen. Andererseits sind die Werte in der Praxis auch nicht als maximales Risiko zu verstehen. Denn wenn eine Blase platzt, können Preise auch irrational stark fallen. Ein solches Überschießen nach unten würde dann wieder gute Kaufgelegenheiten bieten.
Wo kann man heute noch mit Aussicht auf Wertsteigerungen kaufen?
Es gibt durchaus Regionen, die sich für Käufe noch anbieten. Hein hält den generellen Run auf B-Städte aber nicht für die richtige Strategie.
Der vom Mietanstieg losgelöste Preisanstieg sei auch hier schon am Laufen. Sobald die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum wieder der wichtigste Preistreiber ist, wären solche Städte deutlich riskanter als die großen A-Städte. Die Rendite der B-Städte sei nicht mehr überall hoch genug, um dieses Risiko auszugleichen. "Lieber auf die B-Lagen in den A-Städten setzen, also weniger angesagte aber aufstrebende Viertel und Stadtteile in den Großstädten", sagt Hein.
Aber auch manche B-Städte bieten noch eine sehr nachhaltige Marktentwicklung. Eine Stadt, in denen die Preis- und Mietentwicklung relativ parallel verlaufe und die Mietrenditen gleichzeitig noch hoch seien, sei etwa Leipzig. "Das ist so etwas wie ein ‚Geheimtipp‘", sagt Hein. Auch das von der WirtschaftsWoche im Frühjahr 2016 veröffentlichten Immobilienranking zu den 50 größten deutschen Städten hatte Leipzig erneut mit dem besten Chance-Risiko-Profil ausgezeichnet.
