Es gibt einige fundamentale Marktgründe, die sich unmittelbar aus dem Zusammenspiel von derzeitigem Immobilienangebot und aktueller Nachfrage nach Wohnraum ableiten lassen.. So hat der Zuzug in die Städte stark zugenommen. Die Nachfrage nach Wohnraum ist dort viel stärker gestiegen als das Angebot. Lag die durchschnittliche Leerstandsquote 2006 in Wachstumsregionen noch bei 3,1 Prozent, ist diese nach Daten des CBRE-empirica-Leerstandsindex bis 2014 schon auf 1,7 Prozent gesunken.
Das Wohnungsangebot hält mit diesem Nachfrageschub nicht Schritt und ein Ende des fehlenden Angebotes ist derzeit nicht in Sicht. Zwar steigen Baugenehmigungen und Fertigstellungen an, aber noch längst nicht ausreichend stark um die zusätzliche Nachfrage zu decken. In Wachstumsregionen bleibt eine Nachfragelücke von 38 Prozent, in Deutschland insgesamt von 31 Prozent. Das heißt, dass 38 beziehungsweise 31 Prozent der zusätzlichen Nachfrage hier nicht durch die Bautätigkeit befriedigt wird.
Dass Immobilieninvestoren sich mit niedrigeren Renditen zufrieden geben, hat aber auch Gründe abseits der Immobilienmärkte: Der Rückgang der Kreditzinsen erleichtert kreditfinanzierte Käufe. Außerdem sind im Niedrigzinsumfeld auch die Renditen alternativer Geldanlagen stark gesunken - da ist es nur logisch, dass Immobilieninvestoren sich schon mit geringeren Renditen zufrieden geben. „Die 3 ist die neue 5“, heißt es in der Branche mit Bezug auf die Höhe der Rendite. Das kann die Entwicklung zwar erklären, senkt aber nicht das Risiko für die Immobilienmärkte. Denn solch eine Situation kann sich jederzeit wieder ändern.
Wie groß ist das Risiko?
Marktforscher Hein hat dazu detaillierte Auswertungen von Kauf- und Mietdaten vorgenommen. Bezugspunkt ist das Jahr 2004 - ein Jahr, in dem niemand eine Immobilienpreisblase vermutet hatte. So errechnet er je nach Annahmen für verschiedene Szenarien das jeweilige Rückschlagsrisiko. Was würde beispielsweise passieren, wenn die Mieten stagnieren und Investoren gleichzeitig wieder die früheren Renditen von 2004 erreichen wollten. Zum Vergleich: Eine zehnjährige Bundesanleihe brachte damals noch etwa fünf Prozent Rendite pro Jahr. Heute sind es null Prozent.
In diesem Szenario bleibt nur ein Anpassungsmechanismus: Die Kaufpreise von Immobilien müssen wieder so stark sinken, dass ihr relativer Anstieg dem der Mieten entspricht. Das Rückschlagsrisiko in den Top-7-Städten Deutschlands läge aktuell dann bei minus 28 Prozent. In kleineren B-Städten wären es etwa minus zehn Prozent. Doch ein echter Preissturz könnte auch noch kräftiger ausfallen.
