Wohn-Immobilien: Warum die Mietpreisbremse auf Sylt nicht helfen wird

Wohn-Immobilien: Warum die Mietpreisbremse auf Sylt nicht helfen wird

In Schleswig-Holstein soll ab Dezember die Mietpreisbremse für zwölf Kommunen gelten - und damit auch auf Sylt. Das Mietpreisniveau ist für die Insulaner bereits nahezu unbezahlbar. Doch es ist unwahrscheinlich, dass die Deckelung der Mieterhöhungen den Wohnungsmarkt dort entspannt.

Seit Anfang November ist es offiziell: Am 1. Dezember startet auch in Schleswig-Holstein die Mietpreisbremse, zunächst für die nächsten fünf Jahre. Damit wurde das seit Juni greifende Instrument zur Begrenzung der Mietanstiege in sieben der sechszehn Bundesländer eingeführt. In Thüringen, Hessen und Bremen ist die Einführung für die kommenden Monate geplant.
Wo sie gilt, entscheidet die Landespolitik darüber, welche Wohnungsmärkte als angespannt gelten und unter die Mietpreisbremse fallen. Dort darf bei Neuverträgen eine Miete maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Neubauten und umfassend sanierte Gebäude bleiben ausgenommen, in bestehenden Mietverhältnissen müssen keine Mieten gesenkt werden.

In Schleswig-Holstein greift die Begrenzung der Mieten zunächst in zwölf Kommunen. In den vergangenen fünf Jahren sind dort die Mieten nach einer Erhebung des Immobilienportals Immowelt.de besonders deutlich gestiegen, etwa in Kiel um 33 Prozent, Glinde um 23 Prozent, Norderstedt um 15 Prozent. Außerdem greift die Mietpreisbremse in Halstenbek, Barsbüttel, Wentorf bei Hamburg, Wyk auf Föhr und in allen Gemeinden auf Sylt.

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Risiken der Mietpreisbremse

  • Verkauf statt Vermietung

    Weil die Mietpreisbremse vor allem zulasten der Eigentümer geht, werden sie dem Gesetz ausweichen. Neben der Luxussanierung gibt es noch weitere Varianten:

  • Weniger Instandhaltung

    Weil Vermieter die Kosten für Instandhaltung nicht auf die Mieter umlegen können, müssen sie Rücklagen bilden. Werden Mieterhöhungen gedeckelt, bleibt dafür weniger Geld. Mieter wohnen dann zwar billiger, aber eben auch in weniger gepflegten Häusern.

  • Eigentumswohnungen

    Angesichts der stark gestiegenen Kaufpreise lohnt sich Verkaufen für die Eigentümer oft mehr als Vermieten. Eingesessene Vermieter werden sich infolge der Staatseingriffe zurückziehen und an aggressive Investoren verkaufen. Diese teilen das Haus in viele kleine Wohnungen auf, die sie dann teurer an Anleger vermitteln. Die müssen dann auf Teufel komm raus die Mieter schröpfen, um ihr Investment zu refinanzieren.

  • Möbliertes Wohnen

    Vollständig eingerichtete Wohnungen lassen sich teurer vermieten. Dabei geht es in der Regel nur um befristete Mietverträge.

  • Touristenwohnungen

    Vor allem in touristisch interessanten Metropolen werden Wohnquartiere zu Touristenwohnungen, soweit die Städte dies zulassen. Die Mietpreisbremse wird diesen Trend verstärken. Städte steuern mit neuen Regeln dagegen, es droht eine Spirale von Regulierung und Ausweichreaktionen.

Auf Sylt jedoch herrscht Skepsis, ob die Mietpreisbremse wirklich dabei hilft, den Wegzug der heimischen Bevölkerung zu stoppen, wie das "Hamburger Abendblatt" berichtet. Die Zeitung zitiert den Sylter Bürgermeister Norbert Häckel mit den Worten: "Damit allein lässt sich aber der Wegzug der Insulaner nicht stoppen."

Gegen die Effektivität der Mietpreisbremse sprechen gleich ein Vielzahl von Gründen, die am Beispiel Sylt deutlich werden. Zum einen gibt es nämlich keinen Mietspiegel als Referenz für die ortsübliche Miete. Die Durchschnittsmieten sind in jeder Ortschaft anders, doch praktisch überall ein Vielfaches höher als auf dem Festland. Deshalb lohnt es sich für viele Insulaner, ihren Wohnsitz auf das Festland zu verlegen und ihre Immobilie an Feriengäste zu vermieten oder ihre Sylter Mietwohnung nur als Zweitwohnsitz zu nutzen. Dabei bliebe die Mietpreisbremse wirkungslos.

Mietpreisbremse wirkungslos Die Preisspirale am Wohnungsmarkt bleibt ungebremst

Statt sie zu lösen, schafft die Mietpreisbremse Probleme auf dem Wohnungsmarkt - und heizt sie zum Teil sogar an. Die Mieten steigen vielerorts trotzdem und Mieter und Vermieter streiten häufiger.

Die Mietpreisbremse schafft Probleme auf dem Wohnungsmarkt. Quelle: dpa Picture-Alliance

Häckel setzt laut "Hamburger Abendblatt" deshalb auf den Wohnungsbau. 2900 Wohneinheiten sollten in den kommenden zehn Jahren entstehen und den Wohnungsmarkt entspannen. Das die Mietpreisbremse ihr Wirkung vielerorts verfehlt und sogar das Potenzial hat, die Situation zu verschlimmern, lässt sich gut am Beispiel Sylt illustrieren.

Denn das Mietpreisniveau ist heute schon für die Insulaner nahezu unbezahlbar. Weil Bestandsschutz gilt, muss kein Vermieter die Mieten senken. Neubauten sind ausgenommen, insofern ist es höchst unwahrscheinlich, dass die Mietpreise für Neubauwohnungen unter der ortsüblichen Miete liegen werden - zumal die Baukosten in den vergangenen zehn Jahren ebenfalls massiv gestiegen sind.

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Mit Mietpreisbremse und Neubauförderung unterstützt die Politik einer Studie zufolge vielmehr eine Spaltung auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Der Fokus liege viel zu stark auf den beliebten Großstädten, ergab die am Dienstag vorgestellte Untersuchung im Auftrag des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Andere Regionen schrumpften in Zukunft noch stärker, weil sie sich nicht mehr mit günstigen Wohnungen und niedrigen Lebenshaltungskosten von den Großstädten abheben könnten. Der GdW begrüßte deshalb ausdrücklich die erhöhten staatlichen Mittel für den sozialen Wohnungsbau.

"Wir brauchen eine Neubauoffensive, und zwar jetzt", fordert Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Derzeit beläuft sich das Wohnungsdefizit in Deutschland insgesamt auf mindestens 800.000 Wohnungen. Das läge keineswegs nur an der aktuell hohen Zahl der Flüchtlinge, die nach Deutschland kommen, sondern auch an der starken Binnenwanderung, also den Wohnungswechseln innerhalb des Landes und an den bereits hohen Zuwanderungszahlen zwischen 2012 und 2014.

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