DüsseldorfFür Eigenheimbesitzer und Wohnungsvermieter hat Reiner Braun, Vorstand der Immobilienberatungsgesellschaft Empirica, eine gute Nachricht: „Es geht so weiter, wie in den vergangenen beiden Jahren. Die Wohnungsmieten und die Preise für Eigentumswohnungen werden in diesem Jahr weiter steigen.“
Für Ein- und Zweifamilienhäuser erwartet Braun dagegen stagnierende Preise. „So stark wie im vergangenen Jahr werden die Wohnungspreise allerdings nicht zunehmen“, gießt Andreas Schulten, Vorstand der Bulwien-Gesa, etwas Wasser in den Wein. Bulwien-Gesa ist wie Empirica auf Immobilienmarktanalysen spezialisiert.
Darüber, dass es im vergangenen Jahr mit Mieten und Preisen nach oben ging, sind sich die Analysten einig. Nur bei den Wachstumsraten unterscheiden sich die Ergebnisse aufgrund unterschiedlicher Erhebungsmethoden (siehe Kasten). Die Zeitreihe von Empirica endet zurzeit noch im Oktober 2011. Danach stiegen die Mieten im Vorjahresvergleich um 1,5 Prozent, die Preise für Eigentumswohnungen sogar um 4,9 Prozent. Der Mietspiegelindex der Beraterfirma F+B Forschung und Beratung für Wohnen, kommt nur auf ein Prozent Mietanstieg im gerade abgelaufenen Jahr.
Bulwien-Gesa wiederum ermittelt per Jahresende 2011 sehr viel stärkere Mieterhöhungen zwischen vier und 4,5 Prozent. Die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen kletterten laut Bulwien-Gesa-Statistik sogar um 6,5 Prozent, für Reihenhäuser wurden gut vier Prozent mehr verlangt.
Keinen Dissens gibt es unter den Beobachtern darüber, dass Mieten und Preise in den Ballungsgebieten sehr viel stärker als im Landesdurchschnitt hochgehen. Laut Immobilienanzeigen-Portal Immoscout wurde in Hamburg im November 2011 fast sechs Prozent mehr Miete als ein Jahr zuvor verlangt. In München wurden Neubauwohnungen in der gleichen Zeit um 9,9 Prozent teurer, Bestandswohnungen allerdings 1,3 Prozent billiger.
Nach einer Erhebung der Deka-Bank ist die bayerische Landeshauptstadt die attraktivste Stadt in Deutschland. Zu den Kriterien zählen etwa Arbeitsmarktentwicklung, wirtschaftliche Stabilität und Lebensqualität. Den allenthalben besonders hohen Preisanstieg neuer Eigentumswohnungen erklärt Empirica-Vorstand Braun damit, dass die Zahl der fertig gestellten Neubau-Apartments nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken.
Menschen, die in diesem Jahr an der Schwelle zum Wohneigentum stehen, rät Braun: „Eher bald kaufen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Zinsen noch weiter sinken.“ Zumal die Preise weiter steigen. Nach Brauns Erfahrung reagieren die Menschen häufig zu spät, indem sie sich erst zum Eigentumserwerb entschließen, wenn die Zinsen bereits wieder steigen.
Am besten in wachsenden Städten kaufen
Die attraktivsten Baugeld-Angebote bewegen sich gegenwärtig für zehn Jahre Zinsbindung um drei Prozent, für 15 Jahre Bindung um 3,5 Prozent. Braun empfiehlt angesichts des niedrigen Zinsniveaus auf jeden Fall mehr als die Standardrate von einem Prozent zu tilgen. Je mehr getilgt wird, desto geringer ist die Gefahr nach Auslaufen der Zinsbindung von einem höheren Zinsniveau überrascht zu werden.
Dagegen sieht Bulwien-Gesa-Experte Schulten knapp kalkulierte Eigenheimkäufe kritisch: „Diese Haushalte binden sich ein Risiko ans Bein, das sie nicht steuern können.“ Nüchtern betrachtet haben sie ihr Vermögen einseitig investiert, statt es auf mehrere Anlageformen zu verteilen und damit das Risiko zu streuen.
Ob Kapitalanleger oder Eigenheimerwerber - beide Gruppen sollten darauf achten, dass sie in wachsenden Städten kaufen. Denn nur dort werden der Wert der Immobilien und die Mieten langfristig steigen. Steigende Einwohnerzahlen sind ein gutes Zeichen, zunehmende Beschäftigung ist ein noch besseres. Besonders positiv werten Experten wie Reiner Braun, wenn eine Stadt überregionale Zuwanderung verzeichnet.
Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung sind in sehr vielen Städten im Internet recherchierbar - etwa über www.wikipedia.de, aber auch über die offiziellen Internetseiten der Städte. Wer es genau nimmt, achtet zusätzlich darauf, ob eine Stadt ganz besonders von einem Arbeitgeber oder einer Branche abhängt. Nicht immer ist das so eindeutig wie in den Autostädten Wolfsburg und Rüsselsheim. Denn: Geht es dem dominanten Unternehmen schlecht, sinkt die Zahl der Beschäftigten, was etwas später negativ auf den Wohnungs- und Häusermarkt wirkt.
Mittelgroße Städte sind besonders attraktiv
Bulwien-Gesa-Vorstand Schulten rät Kapitalanlegern, nicht allein auf Städte wie München und Hamburg zu schauen, deren Wohnungen bereits sehr teuer geworden sind. Er empfiehlt, sich auch in wachsenden Mittelstädten nach Kapitalanlagen umzuschauen. So stiegen beispielsweise die Preise für Eigentumswohnungen in Bamberg und Rosenheim vom zweiten auf das dritte Quartal 2011 laut Empirica um neun und acht Prozent.
Für die Empirica-Musterwohnung - 60 bis 80 Quadratmeter (qm) groß und ab dem Jahr 2000 fertiggestellt - sind dort rund 2750 Euro/qm Kaufpreis fällig. So zählen beide Städte zu den zehn teuersten in Deutschland.
Einen Rat gibt Schulten Kapitalanlegern mit: Nicht vom Papier weg kaufen, sondern das Objekt besichtigen, was - man glaubt es kaum - nicht selbstverständlich ist. Ein Anleger sollte sich vor dem Erwerb fragen: "Würde ich selbst in dieser Wohnung wohnen wollen?", sagt Braun. Falle die Antwort positiv aus, komme der Kauf der Wohnung infrage.
