Allen, die auf der Suche nach einer bezahlbaren Immobilie in den deutschen Städten sind, wird diese Prognose gefallen. "Für München, Berlin sowie Stuttgart sehe ich meine letztjährigen Prognosen bestätigt, hier rechne ich weiterhin mit einem Kaufpreisrückgang", sagt Professor Harald Simons. Er ist Vorstand der Empirica AG und Mitglied im sogenannten "Rat der Immobilienweisen", einer Initiative des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, dem Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. Die Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage seien in den angesprochenen Städten bereits zu Ende gegangen, sagt Simons und fühlt sich bestätigt.
Seine Mahnung ist Teil des Frühjahresgutachtens des Rats der Immobilienweisen. Simons geht davon aus, dass Überbewertungen von etwa 30 Prozent verschwinden werden, in dem die Preise real, also nach Abzug der Inflation, um ein Viertel bis ein Drittel bis 2022 sinken werden. In anderen Großstädten, wie Hamburg, Köln und Düsseldorf, sieht er die Aussichten gemischter und gibt keine klare Prognose ab. "Für Frankfurt wird der Brexit entscheidend", sagt Simons. Sollten also zahlreiche Banker aus London in die Mainmetropole ziehen, dürften die Preise dort wohl noch weiter steigen.
Die Prognose fallender Preise sichert im aktuellen Immobilienboom Schlagzeilen. Erlebt Deutschland doch das zehnte Jahr eines gigantischen Anstiegs der Preise von Wohnungen und Häusern in den Städten. In ihrem jüngsten Monatsbericht hatte schon die Bundesbank - seit längerem eine mahnende Stimme am Immobilienmarkt - vor Überbewertungen gewarnt. In den Städten insgesamt lägen die Preise zwischen 15 und 30 Prozent über dem Niveau, das durch die längerfristigen wirtschaftlichen und demografischen Faktoren gerechtfertigt erscheine. In besonders hoch bewerteten Großstädten läge die Abweichung mittlerweile gar bei 35 Prozent. Immobilienblase, nennt der Volksmund solch ein Phänomen. Die Frage ist nur: Muss jede Blase platzen? Und, wenn ja: Wann?
Denn auch wenn die Preise hoch sind, gibt es dafür gute Gründe. Soviel vorweg: Die Prognosen von und Warnungen vor Preisstürzen dürften daher noch verfrüht sein. Solche Gründe schildert der Rat der Immobilienweisen selbst im Gutachten, an anderer Stelle. „Die zu geringe Bautätigkeit in den Ballungszentren führt zu steigenden Miet- und Immobilienpreisen. Steht einer expandierenden Nachfrage ein weniger stark wachsendes Angebot gegenüber, steigen natürlich die Preise“, sagt etwa Professor Lars Feld von der Universität Freiburg, der zusätzlich zu seiner Rolle im Rat der Immobilienweisen auch Mitglied des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ist, bekannter als die fünf Wirtschaftsweisen.
So seien schon im Jahr 2015 die Herstellungskosten von Immobilien um geschätzt 30 Prozent gestiegen, durch Energieauflagen, kommunale Auflagen und technische Normen. Und steigende Herstellungskosten trieben dann eben auch die Kaufpreise im Neubau und damit in der Folge auch die Preise von Bestandsbauten. Mit optimierter Regulierung ließen sich die Herstellungskosten von Neubauten senken. Eine Forderung, die die Immobilienwirtschaft verständlicherweise unterschreiben dürfte.
Professor Simons stützt seine Preisverfall-Prognose ebenfalls auf das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. So habe sich beispielsweise die Zuwanderung nach München, Berlin und Stuttgart beruhigt. Gleichzeitig wachse das Wohnungsangebot kräftig, weil die vor einigen Jahren in Massen genehmigten Wohnungen nun auch fertig gebaut würden. Berlin sieht Simons zum Beispiel vor einer "regelrechten Fertigstellungswelle". So dürften 2018 rund 18.700 Wohnungen fertiggestellt werden. 2016 seien es erst 13.700 gewesen, 2014 erst 8700.
Doch diese Zahlen lassen sich auch anders lesen. So machten die Fertigstellungen 2016 zum Beispiel nur 0,7 Prozent des Bestands der Berliner Wohnimmobilien aus, hat Deutsche Bank Research errechnet. Dass ein solcher Wert völlig unzureichend ist, liegt auf der Hand. Und aus den erteilten Baugenehmigungen direkt auf die späteren Fertigstellungen zu schließen, ist nicht möglich. So werden in vielen deutschen Großstädten Baugenehmigungen vorerst nicht umgesetzt.
Ein Grund: Einige Investoren horten Bauland und hoffen auf Wertsteigerungen. In Berlin lag das Verhältnis von Genehmigungen zu Fertigstellungen 2016 bei 1,8 - so hoch wie in keiner anderen deutschen Großstadt. Die offiziellen Prognosen der Senatsverwaltung gehen zudem von einem weiteren, kräftigen Wachstum aus. 2030 sollen rund 180.000 Menschen mehr an der Spree leben als noch Ende 2016, ein Anstieg von rund fünf Prozent. Noch jedenfalls prägen den Berliner Wohnungsmarkt eher Erlebnisse wie dieses, über das der Berliner Tagesspiegels berichtet hat: Da sagte eine Wohnungsverwaltung einem Interessenten mit den Worten ab: "Wir hatten insgesamt 1483 Interessenten, aber nur eine Wohnung, deswegen bedaure ich Ihnen absagen zu müssen. Wir bedanken uns für Ihr Interesse und wünschen Ihnen weiterhin alles Gute bei der Wohnungssuche.“
