Gemeinschaftseigentum müssen die Eigentümer gemeinsam instand halten und sanieren und dürfen es nur nach festgelegten Regeln nutzen. Dazu zählen Grundstück, Außenwände, Fassade, tragende Gebäudeteile und Grünanlagen.
Für das, was jedem Eigentümer selbst gehört, muss er allein geradestehen. Die Faustregel, dass alles, was sich in den Wohnräumen befindet, also Innenwände, Bodenbelag oder Einbauküche, Sondereigentum ist, gilt nicht immer. Bei Zentralheizungsanlagen etwa müssen für einen Schaden an einem Heizkörper alle Eigentümer aufkommen, weil der Gemeinschaftseigentum ist. Wasserrohre im Bad sind dagegen Sondereigentum. Den Klempner muss der Eigentümer allein bezahlen.
- Auch ein Blick auf die Liste der Eigentümer kann sich lohnen, denn Vermieter und Selbstnutzer ziehen nicht immer an einem Strang: Selbstnutzer legen Wert auf eine gepflegte Immobilie – auch wenn sie oft nicht so viel dafür zahlen wollen. Private Kapitalanleger dagegen denken zuerst an die Rendite und wollen möglichst wenig Geld in die Wohnung stecken.
Prognose für Eigentumswohnungen bis 2015
Durchschnittspreis 2012: 2.352 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +15,7 Prozent
Quelle: Feri Eurorating Service AG
Durchschnittspreis 2012: 3.401 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +11,3 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 1.279 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +10,1 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 2.331 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,8 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 1.148 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,6 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 2.212 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +9,3 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 1.813 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,8 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 2.600 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,4 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 2.268 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,3 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 1.894 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +8,0 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 1.131 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,6 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 1.585 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,2 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 1.975 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +7,1 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 2.459 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +6,8 Prozent
Durchschnittspreis 2012: 766 Euro/qm
Preisentwicklung bis 2015: +4,8 Prozent
Diese Erfahrung musste jedenfalls Petra-Ida Thünte, 53, machen, die sich 1997 eine Eigentumswohnung im Berliner Stadtteil Neukölln gekauft hatte. Obwohl bereits der Putz von den Balkonen auf den Gehsteig bröckelte, versuchten Münchner Kapitalanleger, die den Großteil der Eigentümer stellten, mit dem damaligen Verwalter eine teure Sanierung jahrelang zu verzögern.
Wohnungseigentümer bilden eine Schicksalsgemeinschaft. Nur wenn alle pünktlich ihr Hausgeld zahlen, kann der Verwalter seinen Job machen, können Handwerker bezahlt und Betriebskosten – von der Müllabfuhr bis zum Strom fürs Treppenhaus – finanziert werden. Die Eigentümer haften gemeinsam dafür, dass alle Rechnungen beglichen werden – allerdings nur bis zum jeweiligen Anteil an der Wohnanlage.
Bei Thomas Christaller, 63, Eigentümer einer Wohnung in Bonn, summiert sich dieses Hausgeld auf immerhin 265 Euro im Monat.
Zusatzkosten aus der Eigentümergemeinschaft
Was Wohnungseigentümer Thomas Christaller zusätzlich zum Eigenverbrauch an Strom, Wasser und Heizung monatlich zahlen muss:
Hauswart/ Reinigung/ Gartenpflege: 56 Euro
Abfall/ Straßenreinigung: 19 Euro
Brennstoffkosten: 15 Euro
Aufzug/ Haustechnik: 14 Euro
Versicherungen: 13 Euro
Kabelfernsehen: 9 Euro
Allgemein-Strom: 6 Euro
Summe: 132 Euro Betriebskosten pro Monat
Nicht umlagefähige Kosten können, anders als Betriebskosten, nicht auf den Mieter umgewälzt werden; Christaller bewohnt die Eigentumswohnung und trägt deshalb die Kosten selbst.
Rechtsberatung: 27 Euro
Verwaltungsgebühren: 23 Euro
Instandhaltung: 8 Euro
Sonstiges: 8 Euro
Summe: 66 Euro pro Monat nicht umlagefähige Kosten
Zusätzlich muss Thomas Christaller 265 Euro monatlich zahlen.
Streit zwischen den Eigentümern entzündet sich oft an der Verteilung der Kosten. Einige Eigentümer empfinden den in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenschlüssel als ungerecht. Wer im Erdgeschoss wohnt, will etwa keine Fahrstuhlkosten zahlen.
Das Wohneigentumsrecht gibt Eigentümern die Möglichkeit, mit einfachem Mehrheitsbeschluss Betriebskosten anders zu verteilen als in der Gemeinschaftsordnung vereinbart. Der neue Verteilungsschlüssel müsse den Verbrauch sinnvoll abbilden und die tatsächlichen Verursacher belasten, stellte der Bundesgerichtshof klar (V ZR 162/10).
Eine Eigentümergemeinschaft im Raum Nürnberg etwa versuchte, das Fahrstuhl-Problem akribisch zu lösen. Sie verteilte für jede Etage unterschiedlich viele „Aufzugspunkte“. Die Eigentümer ganz oben bekamen die meisten Punkte und mussten am meisten zahlen. Prompt klagte ein Eigentümer. Das Landgericht Nürnberg fand den neuen Kostenschlüssel aber vollkommen in Ordnung (14 S 7627/08).
Programmiert ist Streit unter Eigentümern, wenn Sanierungen richtig ins Geld gehen. Insbesondere Eigentümer, die kaum die Raten für die Finanzierung ihrer Wohnung aufbringen können, schalten auf Abwehr. „Als wir in den Jahren 2008 bis 2010 den Brandschutz für 2,5 Millionen Euro modernisieren mussten, sprachen einige Eigentümer von Luxussanierung“, sagt Jürgen Piper, Beiratsmitglied des Wohnparks Westhoven in Köln.
