Wohnungskäufer aufgepasst: Immobilienbesitzer in der Kampfzone

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Wohnungskäufer aufgepasst: Immobilienbesitzer in der Kampfzone

von Martin Gerth

Eigentumswohnungen sind gefragt wie nie. Viele Interessenten unterschätzen Kosten und Konflikte, die auf sie zukommen. Worüber sich Eigentümer mit Nachbarn, Bauträgern und Mietern streiten; was Sie wissen sollten, bevor Sie zuschlagen.

Im Neubau des Düsseldorfer Amtsgerichts geht es zu wie am Flughafen: Personenkontrollen am Eingang, eine Anzeigetafel mit Gerichtsterminen, Lautsprecherdurchsagen rufen die Streitparteien in die Gerichtssäle. Ein Anwalt zieht einen zusammengerollten Talar aus der Aktentasche, streift ihn über. Richterin Antje Diegel öffnet die Tür zu Saal 2.114 um kurz nach 9 Uhr. Binnen eineinhalb Stunden muss sie gleich drei Verfahren von Wohnungseigentümern entscheiden. Es geht um Geld: Balkonsanierung, Abbau einer nicht genehmigten Wassertherme, falsch abgerechnete Betriebskosten. Im Balkon-Fall ist das Klima vergiftet. Hausverwalter und Eigentümer schauen sich nicht an. Der Eigentümer sagt, er solle zu viel bezahlen; der Verwalter will nur die Beschlüsse der Eigentümer umgesetzt haben. Immerhin verspricht er, jetzt mal alle Akten zur Balkonsanierung zu kopieren – für 20 Cent pro Seite. So geht das schon seit zwei Jahren, sagt Richterin Diegel: „Zeit, endlich einen Schlussstrich zu ziehen.“ Mit einem Vergleich wären die Streitparteien meist schneller am Ziel. „Zu einem Kompromiss sind zerstrittene Wohnungseigentümer jedoch nur selten bereit“, sagt sie.

Musterrechnung für Kauf, Vermietung und Verkauf einer Wohnimmobilie

  • 1. Immobilienerwerb

    Quelle: Immobilienscout24, Interhyp, eigene Berechnungen

    Kaufpreis: 55.000 Euro

    vermietetes 45-Quadratmeter-Apartment in Saarlouis-Roden, aktuell vermarktet über Immobilienscout24

    davon geschätzter Grundstücksanteil 5.000 Euro

    Nebenerwerbskosten 5.500 Euro

    Gesamtinvestition 60.500 Euro

    davon Darlehen (Eigenkapital 5 500 Euro) 55.000 Euro

  • 2. Mietgeschäft

    Derzeitige Jahres Nettomieten 2.760 Euro

    (entsprechen 5,11 Euro Miete je Quadratmeter)

    steuerliche Abschreibung von zwei Prozent auf die Anschaffungskosten ohne Wert Grundstücksanteil

    (zwei Prozent von 55.500 Euro) -1.110 Euro

    steuerlich absetzbare Zinsen aus Hypothekendarlehen -2.520 Euro

    (20-Jahresfinanzierung zu 4,77 Prozent Effektivzins bei anfänglicher Tilgung von einem Prozent; jährlich absetzbarer Zinsanteil sinkt über die Laufzeit und mindert den Steuervorteilsukzessive)

    jährliche Instandhaltung der Wohnung -450 Euro

    zu versteuern -1.320 Euro

    Steuerersparnis 581 Euro

    Einnahmen (2 760 Euro + 581 Euro) 30.341 Euro

  • 3. Ausgaben pro Jahr

    Zins + Tilgung aus 20-Jahresfinanzierung (bleibt konstant) -3.119 Euro

    Instandhaltung - 450 Euro

    Rücklagenbildung über Hausgeld - 500 Euro

    (kann steuerlich abgesetzt werden, wenn am Gesamthaus saniert würde, was Rendite dann verbessert)

    jährliches Saldo (Mieteinnahmen abzüglich Aufwendungen) 3.341 Euro

    (Gesamteinnahmen können sich verbessern über Mieterhöhungen, aber auch verschlechtern bei notwendiger höherer Rücklagenbildung oder sich verteuernder Instandhaltung)

  • 4. Verkauf

    Restschuld Darlehen nach 20 Jahren -36.860 Euro

    Gesamteinnahmen nach 20 Jahren -20.000 Euro

    (unterstellt: Mieterhöhung, höhere Instandhaltungs- und Rücklagenkosten sowie geringere absetzbare Zinskosten gleichen sich aus; zudem Zusatzopportunitätskosten von 3,5 Prozent jährlich unterstellt*)

    Gesamtlast nach 20 Jahren -56.860 Euro

    Objektverkauf nach 20 Jahren zu 67.110 Euro

    (unterstellt: einprozentige jährliche Wertsteigerung)

    Verkaufsertrag abzüglich Gesamtlast 10.250 Euro

    Rendite auf das Eigenkapital (5.500 Euro) 86 Prozent

    Jährliche Rendite über 20 Jahre 3,15 Prozent

    *derzeit erzielbare Rendite 20-Jähriger Sparpläne

    Quelle: Immobilienscout24, Interhyp, eigene Berechnungen

Deutsche Gerichte müssen sich deshalb jedes Jahr mit etwa 360.000 Verfahren rund ums Wohneigentum herumschlagen. Es herrscht Krieg, jeder gegen jeden: Eigentümer gegen Hausverwalter, Käufer gegen Bauträger, Mieter gegen Vermieter, Nachbarn gegen Nachbarn.

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Trotz der Konflikte ist die Eigentumswohnung so beliebt wie nie. Inzwischen gibt es in Deutschland 5,3 Millionen Eigentümer. Der aktuelle Run auf Sachwerte lässt die Zahl der Eigentümergemeinschaften weiter anschwellen – insbesondere in den Großstädten. In Berlin beispielsweise wurden laut Gutachterausschuss im vergangenen Jahr 13 Prozent mehr Eigentumswohnungen verkauft als 2011. Dass Betongold nicht immer beruhigend ist, sondern oft Stress verursacht, merken viele erst, wenn es zu spät ist. Ein paar einfache Regeln helfen, Immobilienfallen zu vermeiden.

Protokolle und Pläne lesen

  • Bevor sich Interessenten eine Wohnung zulegen, sollten sie prüfen, welche Kosten zusätzlich auf sie zukommen. Zins und Tilgung für den Wohnungskredit rechnet die Bank aus, auch für Strom, Wasser und Gas hat der neue Besitzer Erfahrungswerte. Auf Neu-Eigentümer kommen aber auch Kosten zu, mit denen viele zuvor nicht kalkuliert haben. Sie verbergen sich im Hausgeld, das alle Wohnungseigentümer monatlich im Voraus an den Verwalter überweisen – leicht mehrere Hundert Euro im Monat. Neben Betriebskosten wie Müllabfuhr, Treppenhausreinigung oder Versicherungen zählen dazu auch Posten, die für ehemalige Mieter ganz unbekannte Größen sind, zum Beispiel Gemeinschaftsrücklagen für Reparaturen oder die Vergütung für den Verwalter. Kaufinteressenten sollten sich in jedem Fall vom Verkäufer die Wirtschaftspläne der vergangenen Jahre zeigen lassen. Aus denen lässt sich recht gut ablesen, was auf den Eigentümer zukommt. Auch wie viel Geld aktuell in der Rücklage steckt, ist erkennbar.
  • Genauso wichtig ist der Check, in welche Art von Gemeinschaft man sich einkauft. Mieter, die sich mit Nachbarn verkrachen, können ausziehen. Eigentümer, die viel Geld ins eigene Heim gesteckt haben, sind nicht so flexibel. Im schlimmsten Fall, müssen sie die Wohnung mit Verlust abstoßen. Björn Bachirt, Anwalt in der Kölner Kanzlei Solmecke, rät Wohnungskäufern: „Sie sollten sich vom Verkäufer eine Vollmacht einholen, mit der sie beim Verwalter Einblick in die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft erhalten.“ Oft haben Verkäufer auch die vom Verwalter erstellten Protokolle der jährlichen Eigentümerversammlung vorliegen.

  • Kaufinteressenten sollten sich auch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung anschauen. Anders als Eigenheimbesitzer können Wohnungsbesitzer nicht nach Belieben mit ihrer Immobilie umgehen. Es gibt in Wohnanlagen sowohl „Sondereigentum“, das ausschließlich dem Wohnungsbesitzer gehört, als auch Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung zeigt, was alles gekauft wird – etwa, welcher Grundstücksanteil oder Keller zur Wohnung gehört.
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