In den ersten sechs Monaten dieses Jahres wurden so viele Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt wie zuletzt vor 16 Jahren. Nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes wurden von Januar bis Juni 182.800 Wohnungen genehmigt, 30,4 Prozent mehr als in der gleichen Vorjahresperiode. Rund 80.000 Wohnungen sollen in Mehrfamilienhäusern entstehen, was gleichfalls einem Plus von gut 30 Prozent entspricht.
Doch von einem Wohnungsbauboom ist keine Rede – nicht bei den Wohnungsverbänden und Marktforschern. Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW: „Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen reicht immer noch nicht aus, um den Bedarf von jährlich 400.000 neuen Wohnungen gerade in den wachsenden Ballungsräumen zu decken“ stellt Gedaschko fest und ergänzt: „Genehmig ist noch lange nicht gebaut.“
Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen warnt vor „falschem Spiel mit schönen Zahlen“. Durch den Anstieg der Baugenehmigungszahlen werde die Wohnungsknappheit in den Ballungszentren nicht geringer, kommentiert BFW-Präsident Andreas Ibel die Zahlen.
Reiner Braun, Vorstand des Immobilienmarktforschers Empirica, stimmt ihm zu: „Selbst wenn alle genehmigten Gebäude sofort gebaut würden, dauert es zwei bis drei Jahre, bis sie fertiggestellt sind.“ Nach Empirica-Rechnungen müssten von 2015 bis 2020 jedes Jahr 360.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Diese Zahl sei im vergangenen Jahr unterschritten worden und auch im ersten Halbjahr 2016 seien nicht so viele Gebäude bezugsreif geworden wie nötig.
GdW-Präsident Gedaschko nutzt den Kommentar zur Genehmigungsstatistik zu einem Seitenhieb auf die Politik. Steigende Grunderwerbsteuern, hohe Anforderungen an die Energieeffizienz kombiniert mit den Vorhaben den Mietspeigel zu verbreitern und die Modernisierungsumlage zu schmälern führten dazu, „dass die Neubautätigkeit nicht ausreichend an Fahrt aufnehmen kann“.
Gesetze werden vorbereitet
Die Bundesregierung bereitet gegenwärtig Gesetze vor, wonach die vergangenen acht Jahre statt wie bisher die letzten vier Jahre in die Mietspiegelberechnung einfließen sollen. Die Folge wären sinkende Mietspiegelmieten. Die wiederum sind maßgeblich für die in den meisten Großstädten gültige Mietpreisbremse. Sie begrenzt Mieterhöhungen bei Wiedervermietung. Der Vermieter darf vom neuen Mieter die Mietspiegelmiete plus maximal zehn Prozent verlangen.
Doch die Erfahrungen mit dem nun rund ein Jahr gültigen Gesetz zeigen, dass es den Mietanstieg nicht gebremst hat. Im Falle der Modernisierungsumlage steht zur Debatte, dass Vermieter nach einer Modernisierung künftig nur noch acht Prozent statt wie zurzeit elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen dürfen.
Hoffnungen, dass die Preise gedämpft würden aufgrund des durch die steigenden Genehmigungen absehbar zunehmenden Angebots, sollten sich die Deutschen nicht machen. „Die Preise und Mieten werden weiter steigen“, ist Braun überzeugt.
Vor wenigen Tagen hatte der Immobiliendienstleisters JLL wieder von rasant steigenden Mieten und Preisen im ersten Halbjahr berichtet. So wurden Mietwohnungen in München im Mittel zu 16,90 Euro Monatsmiete je Quadratmeter angeboten, was einem Plus von 6,2 Prozent in der Metropole mit den ohnehin höchsten Mieten entspricht. In Frankfurt, der zweitteuersten Stadt, wurden 13,30 Euro verlangt. Dort fällt aber das Plus zum Vorjahr mit 4,3 Prozent am schwächsten im Vergleich zu den anderen untersuchten Großstädten, Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln, Leipzig und Stuttgart, aus.
Die Wohnungspreise gingen in sechs der acht Städte noch vehementer hoch wie die Mieten. In München werden im Mittel 6490 Euro je Quadratmeter fällig, 12,5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Noch heftiger war der Preisanstieg in Stuttgart mit einem Plus von 16,8 Prozent auf 3900 Euro je Quadratmeter.
Wegen des Anlagedrucks der Menschen, werden nach Brauns Einschätzung die Wohnungspreise weiterhin schneller steigen als die Mieten.
Wohnheimbauten bringen keine Entlastung
Zu den Auffälligkeiten der amtlichen Statistik zählt das Plus von 174 Prozent für die Genehmigung von Wohnheimen. Dahinter steht die Notwendigkeit Wohnraum für Flüchtlinge zu schaffen.
Lobbyist Gedaschko befürchtet, dass der Bau von Wohnheimen nicht zu einer Entlastung auf dem Wohnungsmarkt führt. Und Analyst Braun ist überzeugt, dass weniger Wohnheime nötig wären, wenn die Möglichkeit der Wohnortzuweisung nicht so halbherzig genutzt würde.
Zuzügler aus dem Ausland ziehen unabhängig von ihrem Aufenthaltsstatus dorthin, wo bereits Landsleute leben. Dies sind in der Regel die großen Ballungsgebiete, in denen Wohnraum ohnehin knapp und teuer ist.
Dort steigt der Überhang der Nachfrage über das Angebot zusätzlich, weil attraktive Arbeitsplätze in den Ballungsregionen bereits Menschen vom Land in die Städte ziehen. Braun plädiert seit längerem dafür, Anreize für das Leben in ländlichen Regionen zu schaffen.
