Schwer zu vermarkten sind Wohnungen ohne Balkon, mit veralteten Bädern, hohen Heizkosten und von der vierten Etage aufwärts ohne Aufzug. Sie auf einen marktgerechten Stand zu bringen, ist teuer. Zwar könnten die Kosten auf die Mieten umgelegt werden; vor allem in Gegenden mit schwacher Nachfrage droht aber Leerstand, weil die Mieter lieber umziehen.
Je luxuriöser das Segment, desto weniger sollten Vermieter in Dinge investieren, die vom persönlichen Geschmack abhängen: Die anspruchsvolle Klientel will im Zweifel eh eine Einbauküche in einer ganz anderen Farbe. „Schwierig zu vermieten sind Einfamilienhäuser“, sagt Finanzierungsexperte Wiechern, „die können sich in Hamburg oder München nur Top-Verdiener leisten, und die sind wählerisch.“ Die Vermarktungszeiten für frei stehende Häuser betragen selbst in den Metropolen nicht selten sechs Monate und mehr.
Konkurrenz mit Selbstnutzern meiden
Anleger konkurrieren immer öfter mit Selbstnutzern, deren Nachfrage nach Wohneigentum ebenfalls stark zugenommen hat. Laut einer Prognos-Studie von 2014 wohnen 54 Prozent der Deutschen zur Miete – und bilden ein großes Käufer-Potenzial: Jeder Fünfte plant, Wohneigentum zu kaufen. Hein von Empirica hat in Vierteln mit hoher Selbstnutzer-Nachfrage Preisaufschläge bis 30 Prozent gegenüber gleich großen Wohnungen mit ähnlicher Ausstattung in Gegenden ohne Selbstnutzer ermittelt. „Selbstnutzer sind eher bereit, für ihr Traumhaus mehr als den Marktdurchschnitt auf den Tisch zu legen; als Anleger sollte man der Konkurrenz mit ihnen aus dem Weg gehen, den Kaufpreisnachteil holt man nicht über höhere Mieten herein“, warnt Hein. Die Tabelle weist den Anteil der lukrativen Renditeobjekte (mehr als fünf Prozent Bruttorendite) am Gesamtbestand aus; ist er niedrig, haben Anleger tendenziell mit harter Konkurrenz durch Selbstnutzer zu rechnen.
Rechnet man mit spitzem Bleistift, wird das eingangs erwähnte Berliner Objekt entzaubert: 2,0 Prozent des Kaufpreises würde der Notar in Rechnung stellen; die Grunderwerbsteuer schlüge mit 6,0 Prozent, der Makler mit 7,14 zu Buche: macht Kaufnebenkosten von 15,3 Prozent. Die Wohnung kostet nicht 205.000, sondern 236.400 Euro. Aus der Bruttorendite von 4,0 Prozent würden mit der Unterschrift beim Notar 3,1 Prozent. Die müssen versteuert werden, nachdem Hypothekenzinsen und Abschreibung (2,0 Prozent vom Gebäudeanteil des Kaufpreises) abgezogen werden. Es bleibt ein bisschen mehr als auf dem Sparbuch – aber auch mehr Risiko.
