Wohnungsmarkt: Gewinner, Verlierer und Übergangene des Baubooms

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Wohnungsmarkt: Gewinner, Verlierer und Übergangene des Baubooms

Anleger flüchten in Betongold, Hundertausende Flüchtlinge brauchen Unterkünfte: Der Bau boomt so stark wie seit Jahren nicht mehr. Allerdings nicht überall – und nicht jeder profitiert davon. Die wichtigsten Antworten.

Die Immobilienpreise in bestimmten Regionen Deutschlands steigen und steigen. Das scheint die Nachfrage jedoch nicht zu bremsen – im Gegenteil.
Von Januar bis Juni wurde der Bau von bundesweit 182.800 Wohnungen genehmigt. Das waren nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 30,4 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum und der höchste Stand in einem ersten Halbjahr seit dem Jahr 2000. Abzüglich der Genehmigungen für Wohnheime, zu denen auch Flüchtlingsunterkünfte zählen, lag der Anstieg laut Vertretern der Wohnungswirtschaft noch bei 22,5 Prozent.

In welchen Gegenden boomt der Wohnungsbau?
Die meisten Wohnungen wurden im ersten Halbjahr in Berlin genehmigt, gefolgt von München und Hamburg. Das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft (IW) spricht von einem „Nachfrageboom“ in Ballungszentren und Universitätsstädten. In einigen Hot-Spots wie Berlin, Frankfurt, Hamburg oder München seien die Immobilienpreise deutlich stärker als im Bundesdurchschnitt gestiegen, konstatieren Experten der Commerzbank. Die Preise hätten sich von der Inflation und den Einkommen abgekoppelt. Dem Immobilienunternehmen JLL zufolge stiegen die Preise in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, Stuttgart und München zusammengenommen im ersten Halbjahr gegenüber dem Vorjahr um sechs Prozent.

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Immobilienkredite werden mit zunehmendem Alter unerreichbarer. Quelle: Getty Images

An welchen Regionen geht der Boom vorbei?
An strukturschwachen Gegenden beispielsweise in Ostdeutschland, an Teilen von Nordrhein-Westfalen oder der Südwestpfalz. Sie werden nach einer Studie der Allianz und des Forschungsinstituts Prognos abgehängt. Während demnach in zehn großen Ballungszentren, darunter Berlin, München, Rhein-Main und Stuttgart bis 2030 knapp eine Million Wohnungen fehlen könnten, seien manche Gegenden, vor allem in Ostdeutschland, von Abwanderung betroffen. Das spiegelt sich auch bei den Mieten wider: In vielen Großstädten und begehrten Universitätsstädten kann sich dem IW zufolge ein Durchschnittshaushalt mit einem Viertel seines verfügbaren Einkommens nur rund 70 Quadratmeter leisten. Im Kreis Südwestpfalz und im nordbayrischen Kreis Tirschenreuth sind es hingegen 116 Quadratmeter.

Großstädte - Mieten und Kaufpreise im Verhältnis zu den lokalen Einkommen

  • Dortmund

    Miete (1) Kaufpreis (1) Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    6,35 Euro / qm1.500 Euro / qm20.320 Euro24.400 Euro / Jahr1,11,4

    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung, Stand: 19.08.2016

  • Essen

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    6,50 Euro / qm1.525 Euro / qm20.768 Euro24.680 Euro / Jahr1,11,3
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Bremen

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    7,55 Euro / qm1.850 Euro / qm24.160 Euro27.920 Euro / Jahr1,21,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Köln

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,90 Euro / qm3.075 Euro / qm31.680 Euro39.440 Euro / Jahr1,51,9
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Düsseldorf

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,90 Euro / qm3.375 Euro / qm31.616 Euro42.720 Euro / Jahr1,81,8
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Berlin

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,30 Euro / qm3.425 Euro / qm29.728 Euro43.440 Euro / Jahr1,72,5
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Stuttgart

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    10,90 Euro / qm3.575 Euro / qm34.944 Euro44.200 Euro / Jahr1,51,9
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Hamburg

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    10,70 Euro / qm4.125 Euro / qm34.304 Euro51.960 Euro / Jahr1,62,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Frankfurt

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    12,20 Euro / qm4.325 Euro / qm38.976 Euro51.360 Euro / Jahr1,92,5
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • München

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    15,00 Euro / qm6.250 Euro / qm48.032 Euro69.360 Euro / Jahr1,72,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Kommen Hausbauer noch immer leicht an Kredite?
Von April bis Juni vergaben Kreditinstitute nach Angaben der Bundesbank 3,8 Prozent mehr Immobilienkredite als im Vorjahreszeitraum. Die Finanzbranche warnt allerdings, dass verschärfte Bestimmungen die Vergabe bremsen könnten. Die Institute müssen seit Ende März die Kreditwürdigkeit von Kunden genauer prüfen. Mehrere Sparkassenverbände vermeldeten einen Einbruch der Immobilien-Darlehenszusagen um zehn bis zwanzig Prozent im zweiten Quartal. Verbraucherschützer haben dagegen bislang keine Hinweise, dass Kreditwünsche im großen Stil abgelehnt werden.

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