Wohnungsmarkt Wo Vermieter noch gut verdienen

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Gigantisches Käuferpotenzial in den großen Städten

In Hamburg oder München dürfte das schwieriger sein. Dort sei der Markt, der hohen Nachfrage wegen, „so gut wie ausgetrocknet; Zinshäuser mit acht oder mehr Wohnungen kommen gar nicht mehr in die reguläre Vermarktung, sie gehen unter der Hand weg“, weiß Oliver Moll von Moll & Moll Zinshaus, der auf das Suchen und Bewerten von Renditeobjekten für Großanleger spezialisiert ist, „und wenn doch, dann ist es abstrus teuer oder ein harter Sanierungsfall.“ Für gut vermietete Zinshäuser gelte: „Wer ein’s hat, behält’s.“ Folge: Anleger weichen aus, auf einzelne Wohnungen und in Städte mit weniger lukrativen Mietmärkten. „Profivermieter haben sich früher so gut wie gar nicht für einzelne Wohnungen interessiert“, sagt Moll. Denn die bedeuteten „ein Klumpenrisiko: wenn der Mieter mindert, weil er etwa wegen Reparaturen die Wohnung nur eingeschränkt nutzen kann, schlägt das bei nur einem Objekt natürlich viel stärker ins Kontor als bei einer von 20 Einheiten.“ Außerdem sind bei Einzelwohnungen die Betriebs- und Instandhaltungskosten, die sich nicht auf den Mieter umlegen lassen, anteilig weit höher als bei ganzen Mietshäusern mit vielen Einheiten. Auch scheuen die Profis den potenziellen Ärger mit Eigentümerversammlungen und den relativ hohen Verwaltungsaufwand.

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Häuser im Berliner Prenzlauer Berg Quelle: dpa
Homepage des Frankfurter Immobilienunternehmen Adler Real Estate Quelle: Screenshot
Logo von Conwert Quelle: REUTERS
Schild der Deutschen Annington Quelle: dpa
Schild der Deutsche Wohnen Quelle: dpa
schild der Gagfah Quelle: dpa
Homepage von Grand City Properties Quelle: Screenshot

Die Nachfrage bleibt hoch

An der hohen Nachfrage dürfte sich in den Metropolen so schnell nichts ändern, die Preise für Renditeobjekte werden dort weiter steigen. „Viele unserer Kunden, die eigentlich ein liquides Depot aus Cash, Anleihen und Aktien mit in den Ruhestand nehmen wollten, fangen nun plötzlich doch an, in Immobilien zu investieren“, sagt Joachim Paul Schäfer, dienstältester deutscher Vermögensverwalter, „und sei es auch nur, um den Kaufwunsch der eigenen Kinder zu unterstützen. Jahrelange Niedrigzinsen zeigen nun doch Wirkung.“ Auch Manfred Wiechern weiß um ein „gigantisches Käuferpotenzial“ in den großen Städten. Leute, die oft viel Geld anzulegen haben, aber sich ein wenig vom zuletzt rasanten Preisauftrieb erschrecken haben lassen. „Die warten nun an der Seitenlinie, haben ihren Kaufwunsch aber alles andere als ad acta gelegt.“ Die Erfahrung lehre: „Irgendwann verlieren sie die Geduld und kaufen in einen steigenden Markt.“

Zahlen für Vermieter

Auf dem das Angebot knapp bleibt. Zwar kommt auch der Neubau seit Kurzem in den großen Städten wieder in Gang; 2015 werden in Berlin rund 10.000 Wohnungen fertig, in Hamburg 6000, München hat 2014 mehr als 7000 genehmigt, in den schwachen Jahren 2006 bis 2010 waren es meist nur halb so viele. Doch „in den Metropolen wurde jahrelang viel weniger gebaut als nachgefragt“, sagt der Hamburger Stadtplaner Mario Bloem, „und wenn, dann im Luxussegment, das für Bauträger lukrativer ist. Bis es genügend Angebot in der Breite gibt, wird es noch Jahre dauern.“

Breiter Aufschwung: Relativer Preiseanstieg für Geschosswohnungen, bundesweit. (zum Vergrößern bitte anklicken)

Folge: Bauträger rufen in gefragten Lagen für Neubauten inzwischen Preise auf, die man bisher nur aus Paris und London kannte: In Stuttgart werden bei Erstbezug 7000 Euro pro Quadratmeter fällig, auf den Hügellagen rund 11.000 Euro – im Durchschnitt, wohlgemerkt. Wer in der Hamburger Hafencity kaufen will, muss im Schnitt 7050 Euro je Quadratmeter Neubau ausgeben, in den oberen Penthouse-Geschossen auch schon mal 12.000 Euro. Das macht Wohnungen im gehobenen Neubausegment als Renditeobjekte unbrauchbar. Um inklusive Kaufnebenkosten auf eine halbwegs vernünftige Mietrendite von 3,5 Prozent vor Steuern zu kommen, müssten Anleger hier rund 40 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter verlangen – unrealistisch: Selbst in absoluten Top-Lagen Hamburgs werden nicht mehr als 26 Euro kalt gezahlt.

In fast allen Großstädten sind die Kaufpreise zuletzt schneller geklettert als die Mieten. Unterm Strich fallen dadurch die Mietrenditen, die Anleger erzielen können, wenn sie jetzt Wohnungen kaufen. „Inzwischen sind 3,5 Prozent brutto in München ein guter Wert; noch vor wenigen Jahren konnte man locker das Doppelte erzielen“, sagt Christian Fischl, Geschäftsführer des Vermögensverwalters Huber, Reuss & Kollegen.

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