Sogar für sehr kapitalkräftige Anleger ist Hamburg ein schwieriger Markt geworden, sagen sie. "Betuchte Kunden suchen meist ein Zinshaus mit 10 bis 40 gut vermieteten Wohnungen", erklärt Wiechern. Der Markt für diese Häuser sei aber "leergekauft. So was gibt es fast nicht mehr." Wenn doch mal ein Zinshaus auf den Markt komme, gehe es unter der Hand weg, wo die Leute dafür "Mondpreise" bezahlten, so der Financier. Die 35-fache Jahreseinnahme an Kaltmieten sei inzwischen keine Seltenheit; früher habe er von Objekten mit Preisen jenseits der 25-fachen Jahreskaltmiete abgeraten, so Wiechern; eine Mietrendite sei dann kaum mehr zu erzielen.
Gekauft wird trotzdem. "Verlangt ein Verkäufer von einem Tag auf den anderen zehn Prozent mehr, springt deswegen kaum ein Interessent ab", sagt ein Makler, "mit etwas Glück setzen wir dann ein Wettbieten in Gang." Allmählich dünne der Markt sogar bei Einfamilienhäuschen und Etagenwohnungen aus, ein "Segment", sagt Wiechern, das "Kapital-Anleger bis vor zwei, drei Jahren überhaupt nicht interessiert hat, wegen des hohen Verwaltungsaufwands im Verhältnis zu den Mieteinnahmen".
Vermietung bringt keine Rendite mehr
Dass der Immobilienboom schon bald seinen Höhepunkt erreicht, glauben die beiden Finanzierer nicht. Aus ihrer Zusammenarbeit mit Privatbanken und Vermögensverwaltern wissen sie, dass "es ein Riesenheer von Kapitalanlegern mit sehr viel Geld gibt, die noch an der Seitenlinie abwarten". Diese Leute hätten sich wohl "angesichts der schnell steigenden Preise ein wenig erschreckt", sagt Bertling, aber erfahrungsgemäß würden sie früher oder später auf den Markt drängen, denn: "Wer einmal den Entschluss gefasst hat, eine Immobilie zu kaufen, der gibt ihn in der Regel nicht so schnell wieder auf."
Anders als die Neulinge haben die ersten Profis in Hamburg schon die Segel gestrichen, der hohen Preise wegen. Bertling berichtet von einem neuen geschlossenen Fonds, der nur in Wohnimmobilien westdeutscher Metropolen investiert. Schon für die erste Tranche hatte es kaum noch passende Objekte gegeben. Ein zweiter, fast baugleicher Fonds sei geplant gewesen, doch Wiechern und er hätten abgewinkt, sagt Bertling: "Es gibt keine Hamburger Objekte mehr, die man günstig in den Fonds reinkaufen könnte; wie soll da noch eine vernünftige Rendite durch Vermietung rauskommen?"
"Die Wohnung ist schon weg"
In der Petkumstraße in Uhlenhorst wirbt vor einer hübschen vierstöckigen Jugendstilvilla der Immobilienkonzern Gagfah für Wohnungen, die hier zu verkaufen seien. "Können Se ruhig fotografieren, das Schild", tönt es von links, "die Wohnung ist aber schon weg!"
Ein älterer Herr, angetan mit heller Fotografen-Weste und Cargo-Hosen, keucht die Straße herauf. In der Hand hält er eine Jutetasche, aus der eine Packung Fischstäbchen lugt. Er komme vom Supermarkt und wohne in der Villa, schnauft er, und er sei sauer auf die Gagfah, weil jeden Tag zehn bis zwölf Menschen um das Verkaufsschild schleichen, ihre Nasen an den Fenstern plattdrücken und die Blümchen im Vorgarten zertrampeln, "obwohl die Wohnung schon seit Wochen verkauft ist". Seit 30 Jahren lebt er im ersten Stock, zuerst zur Miete, vor drei Jahren hat er seine 110-Quadratmeter Wohnung gekauft, für 3000 Euro den Quadratmeter.
