Die Bruttorendite einer Immobilie ermitteln Anleger wie folgt: Der Kaufpreis wird geteilt durch die Nettokaltmieten eines Jahres (ohne Nebenkosten, denn die werden nur durchgereicht an Stadtwerke, Müllabfuhr oder Gebäudeversicherung). Man erhält den sogenannten Vervielfältiger. Der macht zunächst nur den Preis plastisch, ähnlich dem Kurs-Gewinn-Verhältnis bei Aktien (Preis des Unternehmens an der Börse geteilt durch den Nettojahresgewinn): Bei einem Vervielfältiger von 15 hätten (vereinfacht) die Mieter das Haus nach 15 Jahren abgezahlt.
Die Karawane zieht weiter
Aktuelles Beispiel: 1,5 Zimmer verteilt auf 38 Quadratmeter in München-Bogenhausen sollen 178.000 Euro kosten; der Quadratmeterpreis liegt mit gut 4680 Euro unter dem Schnitt für Bogenhausen. Der Mieter bezahlt 520 Euro kalt für das Appartement, pro Jahr 6240 Euro. Der Vervielfältiger ist 28,5 (178.000/6240). Der Kehrwert ergibt die Bruttorendite der Immobilie, die sich mit Tagesgeldzinsen oder Dividendenrenditen vergleichen lässt: Bei einem Kaufpreis von 28,5 Jahresnettokaltmieten liegt sie bei 3,5 Prozent (100/28,5). Was nicht ortskundige Anleger aber im Internet-Portal nicht erfahren: Die Miniwohnung liegt am Mittleren Ring. Nur drei Meter Grünstreifen und ein paar Büsche trennen sie von den bis zu 150.000 Autos, die hier werktags durchbrettern. Das erklärt die für Münchner Verhältnisse recht bescheidene Miete.
Inzwischen weichen Anleger aus den Metropolen ins Umland aus. „Viele unserer Frankfurter Kunden haben sich Objekte in Mainz, Wiesbaden oder Darmstadt ins Portfolio gelegt“, sagt Markus Gies, Geschäftsführer des Vermögensverwalters Gies & Heimburger in Kelkheim am Taunus. Zinshaus-Vermittler Moll bestätigt den Trend: „Bis vor etwa einem Jahr haben wir viel in Berlin gemacht, nun steigen dort die Preise rasant, die Karawane zieht weiter: Hannover, Lübeck, Kiel.“ Betuchte Münchner zieht es nach Augsburg, Nürnberg, Landshut, Ingolstadt; Stuttgarter Anleger gehen in Heilbronn und Mannheim auf die Pirsch und so weiter.
Unter den Großstädten hat Leipzig das zunehmend teure Berlin als Favorit der Profianleger abgelöst. Der Leerstand liegt zwar mit 7,1 Prozent der Geschosswohnungen auf einem für Großstädte hohen Niveau. Aber der Stadt droht weder Einwohnerschwund, wie vielen anderen ostdeutschen Städten, noch haben die Kaufpreise so stark zugelegt wie in den westlichen Metropolen: Mit im Durchschnitt 1366 Euro je Quadratmeter in Renditeobjekten gehört Leipzig zu den günstigsten Großstädten mit über 500.000 Einwohnern. Zwar sind das 7,7 Prozent mehr als vor einem Jahr; immerhin aber steigen in Leipzig die Mieten annähernd im gleichen Tempo wie die Kaufpreise: seit April 2014 im Schnitt um 5,2 Prozent.
Megarisiko Demografie
Die Stadt ist für junge Berufstätige, Studenten und Familien attraktiv. Sie liegt verkehrsgünstig. Uni, Fachhochschule, drei Max-Planck-Institute und die Messe ziehen Arbeitgeber an wie Porsche, Siemens oder BMW. Demografen prognostizieren Leipzig bis zum Jahr 2020 einen Bevölkerungszuwachs um 6,4 Prozent auf dann 565.000 Einwohner. Die Mieten sind mit gerade mal 5,42 Euro pro Quadratmeter im Schnitt sehr günstig und lassen Vermietern noch Spielraum für moderate Erhöhungen. Derzeit erzielen Anleger in Leipzig durchschnittlich 4,8 Prozent Bruttomietrendite.
Wer außerhalb der teuren Metropolen kauft, kann deutlich mehr Rendite erzielen: Auf dem Land sind die Kaufpreise kaum gestiegen, an manchen Orten sogar gefallen, während die Mieten dort stabil blieben. Aber: „Anleger sollten sich darüber im Klaren sein, dass sie hier ein weit höheres Risiko eingehen als in den boomenden Großstädten“, sagt Hein von Empirica-Systeme. So lassen sich aktuell in Chemnitz oder Magdeburg viele Wohnungen mit einer Bruttorendite von zehn Prozent finden; in Plauen kann man bis zu 11,5 und in Bremerhaven mit etwas Glück sogar 14 Prozent vor Steuern, Kapital- und Kaufnebenkosten erzielen. Aber: Wer sagt, dass die Wohnung auch in zehn Jahren noch vermietet ist? Und wer, dass sie sich in 20 Jahren wieder verkaufen lässt?
