Wohnungsmarkt: So ist Deutschlands Wohnungsmangel lösbar

Wohnungsmarkt: So ist Deutschlands Wohnungsmangel lösbar

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Papierzettel mit Wohnungsgesuchen.

von Dieter Dürand, Christian Ramthun und Cordula Tutt

In Deutschlands Städten fehlen Wohnungen. Aber das Problem ist lösbar: durch neue Wohnformen und weniger bürokratische Regeln.

Mangel provoziert Auswüchse – auf dem Wohnungsmarkt haben wir uns daran gewöhnt. In Köln zahlen Studenten inzwischen bis zu 25 Euro Miete für den Quadratmeter; mehr als das Doppelte dessen, was Vermieter durchschnittlich in der Domstadt für Kleinwohnungen in guter Lage verlangen. Wer da nicht mehr mithalten kann, weicht wie viele Alleinerziehende und Familien mit kleinem Einkommen in Gebiete fern der teuren Städte aus, muss dafür aber zeitraubend zur Arbeit pendeln.

Vor allem in Metropolen wie München, Hamburg und Köln, aber auch an begehrten Studienorten wie Münster und Göttingen herrscht akuter Wohnungsmangel. Der treibt die ohnehin schon hohen Mieten weiter nach oben. In Freiburg müssen Mieter schon fast ein Drittel ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben. Suchen wie jetzt zusätzlich Hunderttausende Flüchtlinge eine Bleibe, verschärft das die Lage.

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5 Schritte für mehr Wohnraum

  • Steuern

    Investoren dürfen Bauten in Ballungszentren mit Wohnungsmangel wohl bald leichter abschreiben.

  • Sozialwohnungen

    Der Bund gibt den Ländern mehr Geld. Bisher haben einige die Mittel aber zweckentfremdet.

  • Grundstücke

    Kommunen bekommen vergünstigte Bundesliegenschaften, wenn sie darauf preiswert bauen.

  • Baurecht

    Vorschriften sollen weniger, Verfahren bundeseinheitlich werden.

  • Standards

    Abstriche könnte es beim Schallschutz, der Zahl der Pkw-Stellplätze oder im Brandschutz geben.

Schon vergangenes Jahr hausten, so die Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe, rund 335 000 Menschen in Notunterkünften. Besser wird es nicht. Zwar entstanden 2014 etwa 245 000 neue Wohnungen, aber nur 70 000 preisgünstige. Gebraucht werden dem Verbändebündnis Sozialer Wohnungsbau zufolge aber mindestens 140 000 günstige Bleiben im Jahr – also doppelt so viele.

Mietpreisexzesse, Knappheit, Verdrängung: Wie kommen die begehrten Regionen raus aus dieser verhängnisvollen Spirale? Unter dem Druck der Flüchtlingskrise macht sich nun endlich die Politik daran, Antworten auf diese schon lange drängende Frage zu suchen. Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) hat sich festgelegt und setzt auf eine Mischung aus finanziellen Anreizen sowie dem Entrümpeln der Bauordnungen. An diesem Freitag macht das von ihr initiierte Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen mit Vertretern der Wirtschaft, der Mieter und Gewerkschaften dazu Vorschläge. Doch bis das Wirkung erzielt, wird noch einige Zeit vergehen. Daher ist weiter die Kreativität von Architekten und Bauherren gefordert, die schon heute in Projekten von Freiburg bis Flensburg zeigen: Günstiges Bauen geht auch ohne große Abstriche.

16 Vorschriften für Aufzüge

Wer in Ballungsgebieten Wohnraum für Menschen ohne viel Geld schafft, den soll der Staat befristet fördern – das zumindest wünscht sich Bauministerin Hendricks. Zurzeit verhandelt sie mit Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) darüber, in den ersten Jahren besonders hohe Steuerabschreibungen für Investoren zuzulassen (degressive AfA). Zwei Milliarden Euro zusätzlich will der Bund bis 2019 für den sozialen Wohnungsbau an die Länder geben, insgesamt wären es dann vier Milliarden Euro.

Das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen stört sich zudem an der Grunderwerbsteuer. Spitzenreiter wie Nordrhein-Westfalen verlangen 6,5 Prozent Taxe auf den Immobilienpreis. Nur Bayern und Sachsen begnügen sich noch mit 3,5 Prozent; der Satz galt bis zur Föderalismusreform 2006 bundesweit. Das Bündnis wird daher fordern, die Grunderwerbsteuer wieder auf diesen Prozentsatz zu beschränken.

Die Mieten-Pläne der Bundesregierung

  • Mietpreisbremse

    2015 soll die Mietpreisbremse kommen. Die Regierung hat sich ihre Einführung für das erste Halbjahr vorgenommen. Durch die Mietpreisbremse darf die Miete in angespannten Märkten nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Beträgt die Vergleichsmiete also sechs Euro, dürfen nur noch höchstens 6,60 Euro je Quadratmeter verlangt werden. Die Länder dürfen festlegen, für welche Gebiete das gelten soll. Im Fokus stehen gefragte Lagen in den Großstädten.

  • Ausnahme für Neubauten und sanierte Gebäude

    Da gerade in Großstädten Wohnungen fehlen, soll der Neubau nicht abgewürgt werden - hier gilt keine Preisgrenze. Gleiches gilt für grundsanierte beziehungsweise umfassend modernisierte Wohnungen. Auch für sie gibt es keine Deckelung der Mieten bei Neuvermietung. Als Richtschnur gilt, dass die Sanierungskosten etwa bei einem Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung oder darüber liegen sollten, damit die Ausnahme greift.

  • Ortsübliche Miete ermitteln

    Um die Höhe der Maximalmiete nach den Vorschriften der Mietpreisbremse zu ermitteln, muss zunächst die ortübliche Miete für vergleichbare Wohungen ermittelt werden. Viele Städte erstellen einen Mietspiegel. Allerdings sind die Berechnungsmethoden von Kommune zu Kommune untereinheitlich. Bundesjustizminister Heiko Maas hat angekündigt, dies mit einem späteren Gesetzespaket zur regulieren. Ist kein Mietspiegel vorhanden, soll der Mieter selbst die ortübliche Miete ermitteln. Allerdings hat er einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, wenn ihm das nicht gelingt.

  • Bestandsmieten ausgenommen

    Bei bestehenden Mietverhältnissen ändert sich nichts. Bereits seit Mai 2013 können die Bundesländer für Gebiete mit hohen Mieten festlegen, dass bei bestehenden Verträgen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 statt 20 Prozent steigen dürfen. Die Mietpreisbremse gilt nur für Neuvermietungen.

  • Aufschlag nach Modernisierung

    Nach einer Sanierung können Vermieter einen Zuschlag auf die gedeckelte Miete nach Mietpreisbremse verlangen, sofern sie dies gut begründen. Bislang liegt dafür die Obergrenze bei elf Prozent der vorangegangenen Miete. Dieser Zuschlag gilt bislang auch noch, wenn die Modernisierungkosten über den Zuschlag bereits gedeckt sind. Bundesjustizminister Heiko Maas hat jedoch angekündigt, den Zuschlag auf zehn Prozent begrenzen zu wollen. Außerdem soll er nur so lange gelten, bis die Investionskosten dadurch gedeckt sind.

  • Konsequenzen bei Nichteinhaltung

    Wenn die Mietpreisbremse nicht eingehalten wird, können Geldbußen fällig werden - das Bundesjustizministerium verweist zudem auf den Mietwucher-Paragrafen im Strafgesetzbuch (§ 291). Demnach kann ein Verstoß in besonders schweren Fällen auch mit Gefängnis geahndet werden. Zuviel gezahlte Miete kann zurückgefordert werden.

  • Maklergebühren zahlt der Besteller

    Wer bestellt, der zahlt, lautet das neue Prinzip. Bisher zahlt der Mieter in der Regel zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer für den Makler, der im Auftrag des Vermieters Exposés erstellt und Besichtigungen organisiert. Wenn Mieter einen Makler beauftragen, soll dieser nur Wohnungen aus seinem Bestand anbieten dürfen, die er anderen nicht anbietet. Kritiker beklagen, dass die Regelung dazu noch unklar sei. Sucht ein Makler etwa für mehrere Mieter, bestünde den Entwürfen zufolge kein klarer Provisionsanspruch gegen einen einzelnen Interessenten.

    Zudem fürchten Marktkenner, dass die Maklergebühr durch die Hintertür an die Mieter weitergegeben werden könnte, etwa durch eine zuvor erhöhte Miete oder indem die Zahlung gesetzwidrig als Abstandszahlung deklariert wird. Solche zu unrecht verlangten Zahlungen kann ein Mieter nach Auffassung des Mieterbundes noch drei Jahre lang zurückverlangen.

Auch die vielen verschiedenen Vorschriften der Bundesländer treiben die Kosten, weil sie ein standardisiertes – und damit günstiges Bauen – behindern. So gibt es etwa 16 verschiedene Bestimmungen für Aufzüge in Wohnhäusern, für jedes Land eine. Auch Dichte und Höhe des Wohnungsbaus sind penibel geregelt. „Wien und Paris sind beste Beispiele dafür, dass man höher und dichter bauen, kann, ohne dass die Lebensqualität leidet“, sagt Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA). Das Bündnis will daher Lärm- und Emissionsvorschriften entschärfen, die das Bauen in bel(i)ebten Vierteln und nahe Gewerbegebieten fast unmöglich machen (siehe Kasten Seite 60). Selbst der baupolitische Sprecher der Grünen im Bundestag, Chris Kühn, ist für eine dichtere Bebauung in Ballungszentren: „Das ist billiger, als neue Viertel zu erschließen.“ Die heftig umstrittene Forderung, Standards bei den Energiesparvorschriften zu senken, ist vom Tisch.

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