Der Bundesgerichtshof (BGH) stärkt die Rechte der Mieter bei Modernisierungen. Nach einem am Mittwoch in Karlsruhe veröffentlichten Urteil muss ein Mieter eine solche Maßnahme nicht unbedingt dulden, wenn er selbst zuvor mit Zustimmung des Vermieters die Wohnung renoviert hat. Im vorliegenden Fall sollte eine Wohnung an eine Zentralheizung angeschlossen werden, in der der Mieter zuvor die alten Kohleöfen durch eine Gasetagenheizung ersetzt hatte (AZ: VIII ZR 110/11 - Urteil vom 20. Juni 2012).
Im konkreten Fall ist die Sache für den Mieter aber noch nicht ausgestanden: Der BGH wies die Sache an das Landgericht Berlin zurück, das nun klären muss, ob durch eine neue Zentralheizung in größerem Maß Energie eingespart wird. Nur wenn dies der Fall ist, müsste der Mieter doch den Einbau dulden und bezahlen. Letzteres aber nur, wenn er dadurch nicht unzumutbar belastet wird.
Bild: dpaGrundsteuer
Wer ein Haus kauft, muss Grundsteuer zahlen. Das bestimmt das Grundsteuergesetz (GrStG). Wird das Haus vermietet, darf der Besitzer diese Steuer auf seine Mieter umlegen. Allerdings ist der Steuersatz in Deutschland nicht einheitlich. Jede Gemeinde kann ihren eigenen Hebelsatz festlegen. Deswegen kann diese Position der Nebenkostenabrechnung von Stadt zu Stadt variieren.
Bild: dpaVersicherung
Da nicht nur Menschen und Autos versichert sind, taucht auf Nebenkostenabrechnungen auch gern der Punkt Versicherung auf. Darunter fallen Gebäudehaftpflichtversicherungen, oder die Kosten für eine Absicherung gegen Feuer, Sturm, Regen, Hagel oder Erdbeben.
Bild: dpaGebäudereinigung
Wenn die Mieter nicht selbst Besen und Wischer in die Hand nehmen, ist der Vermieter berechtigt, einen Reinigungsdienst einzustellen. Die Kosten für die Treppenreinigung, Ungezieferbekämpfung, Straße kehren und Co. dürfen auf die Mieter umgelegt werden.
Bild: dpaHausmeister
Beschäftigt ein Vermieter einen Hausmeister, müssen die Mieter sein Gehalt bezahlen. Gleiches gilt auch für die Sozialbeiträge des Hauswarts.
Bild: dpaGartenpflege
Selbst einen Gärtner dürfen Vermieter anstellen und sämtliche Kosten für die Pflege und Instandhaltung von Grundstück und Garten weitergeben.
Bild: dpaMüllabfuhr
Hausbesitzer zahlen die Gebühren für Abfallentsorgung und Straßenreinigung. Insofern ist es völlig in Ordnung, diese Gebühren auf alle Parteien im Haus umzulegen. Wohnt der Vermieter mit im Haus, zahlt er natürlich auch seinen Anteil.
Bild: dpaWasser
Der Wasserverbrauch pro Wohnung gehört genauso in die Nebenkostenabrechnung wie die Gebühren für den Wasserzähler. Auch die Wartungsarbeiten oder den Austausch eines Zählers müssen die Mieter zahlen. Damit das Wasser nicht kalt aus dem Hahn kommt, muss im Regelfall ein Boiler (Strom) oder die Heizung (Heizkosten) ran. Sollten die Kosten für Warmwasser darin nicht enthalten sein, gibt es in der Abrechnung einen zusätzlichen Punkt "Warmwasserversorgung". Gleiches gilt für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen. Sollte die nicht ohnehin unter die Punkte Heizung oder Wasser fallen, findet sich in der Abrechnung eine Position "verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage"
Bild: dpaEntwässerung
Hat ein Vermieter Kosten durch eine regelmäßige Grundstücksentwässerung, darf er sie auf die Parteien im Haus umlegen. Dazu gehören die Gebühren für die Entwässerung sowie die Kosten für eine entsprechende Pumpe.
Bild: dpaHeizung
Ein oft reklamierter Punkt auf der Nebenkostenabrechnung sind die Heizkosten. Dazu gehören nicht nur die verbrauchten Liter Öl oder die verbrauchte Menge Gas, sondern auch die Wartung und Reinigung. Sollte bei den Betriebskosten für die Heizanlage keine Schornsteinreinigung enthalten sein, gibt es im Regelfall einen Extraposten "Schornsteinreinigung".
Bild: dpaAufzüge
Ist ein Aufzug im Haus, müssen Mieter die Wartungskosten sowie den benötigten Strom zahlen. Auch die Reinigung und TÜV-Prüfungen werden auf die Bewohner des Hauses umgelegt.
Grundsteuer
Wer ein Haus kauft, muss Grundsteuer zahlen. Das bestimmt das Grundsteuergesetz (GrStG). Wird das Haus vermietet, darf der Besitzer diese Steuer auf seine Mieter umlegen. Allerdings ist der Steuersatz in Deutschland nicht einheitlich. Jede Gemeinde kann ihren eigenen Hebelsatz festlegen. Deswegen kann diese Position der Nebenkostenabrechnung von Stadt zu Stadt variieren.
Der Mieter hatte die Gasetagenheizung von der Vormieterin übernommen und dafür eine Ablöse gezahlt. Vor vier Jahren kündigte der Vermieter den geplanten Anschluss an die Zentralheizung an. Der Mieter sollte dafür monatlich 19,66 Euro zahlen. Das Landgericht sah in der Maßnahme eine Verbesserung des Wohnwerts - zumindest gemessen an dem vom Vermieter geschaffenen ursprünglichen Zustand mit Kohleöfen. Dem mochte der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. BGH- Zivilsenat nicht folgen.
Bei der Frage einer Verbesserung müsse der gegenwärtige Zustand der Wohnung zugrunde gelegt werden. "Der Vermieter verhielte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte", so der BGH. Schließlich stehe es dem Eigentümer frei, die bauliche Veränderung zu gestatten oder diese an Bedingungen zu knüpfen.
