Hamburg Ein Sprichwort lautet: „Selbsterkenntnis ist der erste Weg zur Besserung.“ Dass nur Neubau die Wohnungsnot in den deutschen Großstädten bessern kann, haben inzwischen alle Wohnungsmarktakteure erkannt. Aber über den Weg dorthin lagen die Meinungen auf der 23. Handelsblatt Jahrestagung Immobilienwirtschaft am Mittwoch wieder einmal weit auseinander.
Ulrich Kelber, Parlamentarischer Staatssekretär im Justizministerium, bekannte: „Neubau ist die Lösung.“ Und dennoch verteidigte er die geplante Verschärfung des Mietrechts, die unter anderem vorsieht, dass die vergangenen acht Jahre statt wie aktuell noch vier Jahre in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden. Die Folge wären sinkende ortübliche Vergleichsmieten, in Großstädten üblicherweise durch Mietspiegel dokumentiert.
Zusammen mit der Mietpreisbremse, die bei Wiedervermietungen eine Mieterhöhung bis maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässt, will die Politik die finanziellen Belastungen der Mieterhaushalte in den Griff bekommen. In Berlin und München sind die Mieten im vergangenen Jahr im Schnitt um mehr als acht Prozent gestiegen.
„Investitionsfeindlich“, schimpft die Immobilienwirtschaft und verweist darauf, dass die Mietspiegelmieten den Markt nicht repräsentierten. „Die ortsübliche Vergleichsmiete muss nicht die Marktmiete sein“, stellte Kelber in Hamburg klar. Als die ortübliche Vergleichsmiete eingeführt worden sei, sei dies so gewesen, weil damals alle Mieten einer Stadt in den Mietspiegel einbezogen worden seien und nicht nur die von vier Jahren.
Während Politik und Immobilienwirtschaft über Monate darüber streiten, wie viel Regulierung auf dem deutschen Wohnungsmarkt nötig ist, wird Wohnraum absehbar noch knapper, weil sämtliche auf der jüngsten Volkszählung beruhenden Bevölkerungsprognosen überholt sind. So rechnete Michael Hüther, Direktor Institut der deutschen Wirtschaft (IW) vor, dass die Einwohnerzahl Deutschlands bis zum Jahr 2021 von aktuell 81,9 Millionen Euro auf 83,9 Millionen Menschen wachsen wird. Ausschlaggebend sei die Nettoimmigration und ein Geburtenüberschuss. Erst ab 2028 rechnet er mit abnehmender Bevölkerung, so dass in 20 Jahren aber immer noch 1,2 Millionen Menschen mehr in Deutschland leben würden als heute.
Die Prognosen über das jährliche Neubauvolumen reichen von 310.000 Einheiten bis 500.000 Einheiten. Von Politikern wird meist ein Bedarf von 400.000 Neubauwohnungen per anno genannt. Im vergangenen Jahr wurden Baugenehmigungen für 309.000 Wohnungen erteilt. Doch selbst wenn alle genehmigten Wohnungen tatsächlich gebaut würden, wären die ersten davon frühestens in zwei Jahren bezugsfertig.
Die Erkenntnis: Es muss schneller gebaut werden. „Die meiste Zeit wird beim Planen und Genehmigen verloren“, schimpfte Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen auf der Handelsblatt-Tagung. Bis zu zehn Jahren könne es dauern, bis ein Bebauungsplan vorliege, brachte Jacopo Mingazzini, Vorstand des Wohnungsverkäufers Accentro Real Estate ein Negativbeispiel aus Berlin. Eine Ursache sind ausgedünnte Stadtverwaltungen. Mingazzini griff aber auch die Politik an: „Politiker verstecken sich bei Entscheidungen über Neubauvorhaben hinter Bürgerbeteiligungen.“
Ein Mittel zur Beschleunigung wäre nach Meinung von Gedaschko die Entrümpelung des Bauplanungsrechts. Die Niederlande hätten dies gerade hinter sich, mit guten Erfahrungen.
Darüber hinaus müsse Bauen schneller gehen. Rolf Buch, Chef von Vonovia, Europas größtem Wohnungsvermieter, verfolgt schon eine Weile die Idee des seriellen Bauens als Mittel zum Zweck. Im nächsten Januar will er die ersten beiden seriell gebauten Mietwohnblocks in Bochum mit 60 Wohnungen beginnen. Wenn es nach ihm geht, bekommen solche seriell gefertigten Wohnungen in Zukunft Typengenehmigungen. Wenn es gelänge, käme der Mietwohnungsbau dem Autobau nahe. In dieser Branche erteilt das Kraftfahrtbundesamt die Zulassungsgenehmigung für ein Automodell. Der Haken: Das Kraftfahrtbundesamt kann die Zulassung bundesweit erteilen. In Deutschland gibt es nicht einmal in den Bundeländern einheitliche Bauvorschriften.
