Zukunftsvision für Deutschland?: Schweden kämpft mit überhitzten Immobilienpreisen

Schweden hat das, was man in Deutschland fürchtet: überhitzte Immobilienpreise und hoch verschuldete Privathaushalte. Die Regierung hat reagiert – nur ob die Maßnahmen ausreichen, ist mehr als fraglich.

Für die eigene Immobilie sind Schweden bereit, sich hoch zu verschulden. Zu hoch, meint ihre Regierung.

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Es waren ungewöhnlich deutliche Worte, die der schwedische Zentralbankchef Stefan Ingves Ende vergangener Woche aussprach. „Die Immobilienpreise und die Verschuldung der Haushalte steigen weiterhin“, erklärte er mit sorgenvoller Mine. „Dadurch sind sowohl Haushalte als auch Banken verletzbarer geworden.“

Es ist nicht das erste Mal, dass der schwedische Zentralbankchef vor der hohen Privatverschuldung warnt. Immer wieder hatte Ingves die Politik aufgefordert, Maßnahmen gegen die seiner Meinung nach zu großzügige Kreditvergabe seitens der Banken vorzugehen und die Steuervorteile für Kreditnehmer abzubauen. Tatsächlich hat die rot-grüne Minderheitsregierung in Stockholm nun reagiert: Seit dem 1. Juni müssen Immobilienkredite bis hinunter zu einer Beleihungsquote von70 Prozent mit zwei Prozent jährlich getilgt werden. Beträgt die Hypothek nur noch die Hälfte des Immobilienwertes, sinkt die jährliche Tilgung auf ein Prozent.

Solche Zwänge gab es bislang nicht. Viele Schweden haben in den vergangenen Jahren Immobilienkredite aufgenommen, die in den ersten zehn Jahren nicht abbezahlt werden mussten. Dank der rekordniedrigen Hypothekenzinsen war das Schuldenmachen für viele Schweden äußerst attraktiv. Zudem fördert der Staat das Leben auf Pump auch noch steuerlich, da ein knappes Drittel der pro Jahr anfallenden Kreditzinsen von der Steuer abgesetzt werden können.

Insgesamt haben die neun Millionen Einwohner Schwedens zusammen 3.328 Milliarden Kronen (359 Milliarden Euro) an Schulden. Diese hohe Verschuldung ist nicht nur dem Zentralbankchef seit Längerem ein Dorn im Auge. Auch die schwedische Finanzaufsicht FI warnte vergangene Woche: „Hochverschuldete Haushalte sind in erster Linie ein Risiko für die ökonomische Stabilität, da sie ihren Konsum deutlich einschränken und so eine künftige konjunkturelle Schwäche noch verstärken können“, erklärte FI-Chef Erik Thedéen. Er will mit den Chefs der größten Banken des Landes in den kommenden Wochen beraten, wie der Haushaltsverschuldung beizukommen ist.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

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Schuldendeckel für Private im Gespräch

Eine Idee, die mehrere Ökonomen, darunter Mitglieder der Zentralbank und die Finanzaufsicht vorgeschlagen haben, ist die gesetzliche Festlegung einer Obergrenze des Verschuldungsgrades. Bislang entscheiden die Banken über die Höhe eines Kredites - und waren dabei in der Vergangenheit offenbar sehr großzügig, wenn es um das Verhältnis zwischen Einkommen und Kredithöhe, der sogenannten Schuldenquote, ging.

Das hat dazu geführt, dass die durchschnittliche Schuldenquote der schwedische Haushalte fast zweimal so hoch ist wie ihr Jahreseinkommen. Eine weitere Zahl der Finanzaufsicht beunruhigt die Experten noch stärker: Hatten vor fünf Jahren rund zehn Prozent aller Haushalte eine Schuldenquote von mehr als 600 Prozent eines Jahreseinkommens, tragen 2016 bereits 17 Prozent der Haushalte eine so hohe Schuldenlast. Die Finanzaufsicht fürchtet, dass sie in den kommenden Jahren bis auf 26 Prozent ansteigt.

„Steigen die Zinsen wieder, wird es teuer für die Haushalte“, sagte FI-Chef Thedéen. Weil eventuelle Privatinsolvenzen auch die Banken enorm belasten würden, befürwortet er eine Obergrenze des Verschuldungsgrades.

Mit einer solchen Deckelung der Kreditaufnahme oder dem Abbau der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten von Hypothekenzinsen tut sich die Politik allerdings schwer. Durch solche Maßnahmen wird der finanzielle Spielraum der Wähler schließlich erheblich eingeschränkt. Einig sind sich die Politiker nur, dass etwas gegen die hohe Privatverschuldung getan werden muss.

Nur wo der Hebel genau angesetzt werden soll, ist noch umstritten.