Zusatzkosten zur Hypothek: Diese Fallen locken bei der Baufinanzierung

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Zusatzkosten zur Hypothek: Diese Fallen locken bei der Baufinanzierung

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Die Konditionen bei der Baufinanzierung sind in den letzten Jahren zu einer komplexen Angelegenheit geworden.

von Andreas Toller

Die Bauzinsen sind derzeit verlockend niedrig. Doch für die optimale Finanzierung sind andere Kreditkonditionen entscheidend. Worauf Bauherren achten sollten, damit sie nicht in die Falle tappen.

Christian Schmid-Burgk, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg, versinkt derzeit in Arbeit. In einem Jahr landeten rund 20.000 Verbraucheranfragen zum Thema Widerruf auf seinem Schreibtisch.

Der Grund für das hohe Interesse: Im Mai urteilte der BGH, dass viele Baufinanzierungsverträge unwirksame Widerrufsbelehrungen enthielten. Wer so einen Vertrag unterschrieben hat, kann ihn daher unter Umständen auch nach Ablauf der vereinbarten Frist kündigen, ohne die Bank für entgangene Zinseinnahmen entschädigen zu müssen.

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Da die Bauzinsen in den vergangenen Jahren immer weiter gesunken sind, versuchen jetzt viele Hausbesitzer, den alten Vertrag loszuwerden, um in einen Vertrag mit deutlich niedrigeren Zinsen zu wechseln. "Für die Immobilieneigentümer geht es um enorme Summen", sagt Schmid-Burgk. "Aber das Thema ist juristisch kompliziert. Wir beschäftigen 20 Anwälte, die die Kreditverträge prüfen."

Die Rechte der Kreditnehmer

  • Verkauf

    Banken müssen einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens zustimmen, wenn das Haus verkauft wird. Das bestätigte der elfte Senat des Bundesgerichtshofes in einem Urteil. (BGH, Az. XI ZR 267/96).

  • Nachfinanzierung

    Knappe Kassen können auch eine vorzeitige Kündigung rechtfertigen. Der BGH urteilte: Sobald der Hausbesitzer eine Nachfinanzierung benötigt, die Hausbank jedoch ablehnt, darf der Kunde raus. Bedingung: Eine andere Bank würde einer solchen Finanzierung zustimmen (BGH, Az. XI ZR 197/96).

  • Zinsvorgabe

    Der BGH hat auch Vorgaben für die Berechnung der Vorfälligkeitsgebühr vorgegeben. Die Bank muss von den Kreditzinsen die Zinsen abziehen, die sie bei mit einer sicherer Anlage erzielt hätte, wenn sie das Geld angelegt hätte. Banken müssen diesen fiktiven Vergleichszinssatz auf Basis von Konditionen von Hypothekenpfandbriefen berechnen (BGH Az. XI ZR 27/00).

  • Verboten

    Die Bank muss bei dieser Berechnung nicht den Pfandbriefindex Pex verwenden, sondern die Statistik der Deutschen Bundesbank (BGH, Az. XI ZR 285/03).

  • Sondertilgung

    Bei den meisten Darlehen haben Kunden eine Option auf jährliche Sondertilgung. Das müssen Banken bei ihren Berechnungen berücksichtigen (LG Darmstadt, Az. 25 S 43/06). Das gilt auch für während der Laufzeit nicht genutzte Sondertilgungsrechte. (LG Heidelberg Az. 1 O 219/05).

  • Pfandtausch

    Als Alternative zur Kündigung können Kunden, die ein anderes Haus zu einem ähnlichen Preis kaufen, einen Pfandtausch vollziehen. Dann läuft der alte Kredit für die neue Immobilie weiter. Wenn die Kaufsumme vergleichbar ist, muss die Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichten (BGH, XI ZR 398/02).

Nicht nur ein Widerruf des Kreditvertrags, sondern die Finanzierungskonditionen insgesamt sind schwer zu durchschauen. Denn zahlreiche Gebühren und Zusatzkosten können den Immobilienkredit empfindlich verteuern. Teilweise gelten sie nur bei besonderen Umständen, teilweise sind sie durch den individuell vereinbarten Zinssatz bereits abgegolten. "Die Baufinanzierung ist in den vergangenen zehn Jahren erheblich flexibler, aber auch komplexer geworden", sagt Christian Kraus vom Immobilienkreditmakler Interhyp. "Viele Faktoren bestimmen die Kosten einer Finanzierung, jede ist individuell zu betrachten."

Aber welche Vertragsgebühren können anfallen? Wo lohnt Verhandeln? Und worauf sollte man insbesondere bei Vertragskündigung oder Widerruf unter Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigung achten?

Vertragsgebühren im Effektivzins

Wenn es um die Kosten eines Immobilienkredites geht, steht der effektive Zins im Mittelpunkt. Effektiv heißt er, weil in diesem Zinssatz bereits wichtige Kreditkosten eingerechnet wurden. Alle Banken und Kreditfinanzierer sind gesetzlich verpflichtet, ihn auszuweisen. Kreditnehmer sollten ihre Bank fragen, welche Gebühren in den Effektivzins eingerechnet wurden. Banken sind darüber hinaus verpflichtet, alle Nebenkosten detailliert aufzuführen.

Zu den Kosten gehören die Kreditvermittlungsprovision, die Bearbeitungsgebühr sowie ein vereinbartes Disagio. Bei letzterem handelt es sich um das sogenannte Abgeld, also den lange Zeit üblichen Abzug von der Darlehenssumme zugunsten eines niedrigeren Nominalzinses. Heute ist das Disagio jedoch unüblich und spielt daher bei der Berechnung des Effektivzinses meist keine Rolle mehr. Die wirklich wichtigen Nebenkosten eines Kredits sind daher nicht unbedingt dem Effektivzins anzusehen. Der weicht vom nominalen Sollzins mittlerweile nur um 0,02 Prozentpunkte ab.

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