Da die zu finanzierende Immobilie zugleich als Sicherheit für den Kredit genutzt wird, verlangen viele Finanzierer ab einer Darlehenshöhe von etwa 350.000 Euro ein Wertgutachten. Noch vor wenigen Jahren waren generell eine Schätz- und Besichtigungsgebühr für die Wertermittlung einer Immobilie weit verbreitet. Inzwischen sind sie jedoch unüblich. Viele Banken beschränken sich bei normalen Kreditvolumen auf eine Standardbeurteilung der Immobilie anhand von Datenbanken.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die Abwälzung von Gutachterkosten auf den Kunden in einem Urteil von 2009 ohnehin für unzulässig erklärt, sofern eine Schätzung des Immobilienwertes allein im Interesse der Bank liegt. Dennoch gibt es viele Varianten, in denen das Wertgutachten teilweise oder ganz vom Kunden zu tragen ist.
Mal übernimmt die Bank die Kosten, mal erhalten Kunden die Rechnung oder zahlen dafür mit einem Aufschlag auf den Kreditzins um einen oder zwei Hundertstel Prozentpunkte. Wenn der Kunde zahlt, sollte er das Gutachten allerdings auch ausgehändigt bekommen. Im Kreditvertrag sollte dieser Punkt daher eindeutig geklärt sein.
Sondertilgungen sind kein Extra mehr
"Die Banken haben hohes Interesse am Baufinanzierunggeschäft", sagt Interhyp-Sprecher Kraus. "Anders als bei den Immobilien selbst mit ihrem knappen Angebot in den Großstädten treffen die Immobilienkäufer bei der Finanzierung auf einen Käufermarkt. Es gibt viel Wettbewerb unter den Anbietern, mehr Transparenz und größere Verhandlungsspielräume."
Laut Kraus war zum Beispiel die Option zu Sondertilgungen früher ein teures Extra, heute hingegen überwiegend Teil der kostenlosen Basisausstattung eines Finanzierungsvertrages. "Es gibt eine Reihe von Vertragsoptionen, die sich von Bank zu Bank, regional oder bonitätsabhängig unterscheiden. Um einen Konditionenvergleich kommt kein Kreditnehmer mehr herum", so Kraus.
Oft gewähren Kreditinstitute auch die Option von Sondertilgungen in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Viele Immobilienkäufer wünschen diese Möglichkeit, um ihre Schulden schneller zurückzuzahlen. Da Sondertilgungen aber die Zinseinnahmen der Bank schmälern, berechnen einige Anbieter einen Aufschlag auf den Zinssatz. Neukunden sollten dann in ihren Verhandlungen versuchen, diesen Aufschlag mit Blick auf günstigere Wettbewerber zu verhindern.
Umgekehrt kann es für Kreditnehmer auch günstiger werden, wenn sie ihren Kredit schneller zurückbezahlen. "Volltilger, die ihren Kredit am Ende der vereinbarten Laufzeit vollständig abbezahlt haben, werden zum Beispiel von den Banken mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt. Aber nicht jede Bank bietet ein Volltilger-Darlehen an", so Kraus. Verbraucher hätten ohne fundierte Beratung und einen Bankenvergleich kaum eine Chance, solche Möglichkeiten auszuloten.
"Bei vielen anderen Vertragskonditionen gibt es für den Kunden Verhandlungsspielräume", weiß auch Gawarecki von Dr. Klein. "Kunden tun gut daran, sich mehrere Konkurrenzangebote einzuholen. Mit dem besten können sie dann versuchen, die anderen Angebote nachzuverhandeln. Bequemer ist allerdings, gleich zu einem Finanzdienstleister zu gehen. Der wählt automatisch aus einer Vielzahl von Angeboten das für den Kunden beste aus und erspart diesem damit viel Arbeit."