Der harte Wettbewerb unter den Baufinanzierern hat die Zusatzkosten zum Kreditvertrag deutlich ausgedünnt. „Früher typische Gebühren wie etwa generelle Schätz- oder Bewertungsgebühren unabhängig von der Höhe des Darlehens oder eine Bearbeitungsgebühr sind durch Wettbewerb und Rechtsprechung nahezu bei allen Kreditinstituten passé“, sagt Stephan Gawarecki, Vorstand beim Finanzdienstleister Dr. Klein.
Darüber hinaus hat die Justiz in den vergangenen Jahren eine Reihe von Gebühren und Entgelten, die die Kreditfinanzierer bis dahin verlangten und teilweise noch heute fordern, als unrechtmäßig verurteilt. Wer die folgenden Gebühren bereits gezahlt, kann sie grundsätzlich zurückfordern.
Mit Niedrigzinsen zum Eigenheim
Langfristige Baukredite mit festen Zinsen für zehn bis 15 Jahre gibt es derzeit oft mit einer Verzinsung von unter drei Prozent. Allerdings haben die Preise für Immobilien besonders in Großstädten in den vergangenen Jahren deutlich angezogen.
Immobilien gelten nicht als Renditeknüller. Allerdings sind sie gerade in Krisenzeiten Verbraucherexperten zufolge eine solide Geldanlage. Der Wert einer Immobilie ist vergleichsweise sicher - vorausgesetzt, Preis, Qualität und Lage stimmen. In jedem Fall sollte ein Immobilienkauf gut überlegt sein.
Hier hilft nur ein Vergleich der verschiedenen Anbieter, wobei die Auswahl an Krediten laut Stiftung Warentest derzeit besonders groß ist. Bauherren und Käufer können dafür Vergleichsrechner im Internet nutzen. Auch Verbrauchermagazine und Zeitungen liefern häufig aktuelle Zinskonditionen. Die Hausbank kann ein wichtiger Ansprechpartner sein - ist jedoch nicht immer zwingend die erste Wahl. Ein Anbietervergleich kann teils mehrere zehntausend Euro sparen.
Kredite für Häuser oder Wohnungen laufen meist über zehn, 20 oder 30 Jahre. Hierbei werden die Zinsen in aller Regel nur für einen begrenzten Zeitraum von mehreren Jahren festgelegt. Läuft diese sogenannte Zinsbindungsfrist ab, verhandeln Bank und Kunde die Verlängerung des Darlehens. Der Bauherr kann dann auch umschulden und zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Verbraucher sollten mehrere Monate vor Auslaufen der Frist neue Angebote einholen. Wegen der historisch niedrigen Zinsen gibt es derzeit auch besonders günstige Anschlusskredite.
An sich werden feste monatliche Raten vereinbart. Baukredite geben oft aber auch das Recht auf Sondertilgung, das heißt die Rückzahlung von Geld zusätzlich zu den vereinbarten Raten. Auch kann ausgehandelt werden, dass der Bauherr die Raten anpassen kann, etwa wenn sich das Einkommen verändert.
Finanzexperten sehen ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Immobilienpreises als eine solide Basis an. Für ihre angebotenen Top-Zinsen wollen die Banken häufig allerdings 40 Prozent Eigenkapital sehen. Teils sind Banken auch bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren. Dafür verlangen sie aber oft happige Risikoaufschläge beim Zins.
Bei der staatlichen Förderbank KfW gibt es Darlehen etwa für den Kauf selbstgenutzten Wohneigentums, energieeffizientes Bauen und Sanieren oder auch für altersgerechtes Wohnen. Daneben zahlt der Staat die Wohnungsbauprämie von 8,8 Prozent beim Bausparen. Auch gibt es in Form des sogenannten Wohn-Riesterns staatliche Unterstützung für den Kauf selbstgenutzter Immobilien zur Altersvorsorge.
Risiken wie diese können mit Versicherungen ganz oder zumindest teilweise abgedeckt werden. So gibt es Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Lebensversicherungen oder Restschuld-Versicherungen. Verbraucher sollten sich vor Abschluss einer Police und eines Baudarlehens gut über einen Versicherungsschutz beraten lassen. Die Stiftung Warentest rät zu Versicherungen für den Todesfall.
Lenkt die Bank nicht ein, ist ein spezialisierter Anwalt, Ombudsmann oder Verbraucherschützer dringend zu empfehlen, da eine Immobilienfinanzierung in der Regel individuell gestaltet ist. Regulär verjähren Rückforderungsansprüche nach drei Jahren. Allerdings herrscht bei einigen Themen Unklarheit, wann die Verjährungsfrist beginnt.
Gerichte verbieten Bearbeitungsgebühren
Grundsätzlich hat die Rechtsprechung Gebühren in Kreditverträgen für unzulässig erklärt, wenn die damit verbundenen Aufwände ausschließlich im Interesse der Bank liegen und den Kunden benachteiligen. So sind etwa die Bearbeitungsgebühren nach neuen höchstrichterlichen Urteilen bei fast allen Anbietern verschwunden. Da die Bearbeitung eines Kreditgeschäfts zentrale Aufgabe der Bank ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entsprechende Gebühren bei Ratenkrediten als unzulässig erklärt.
Kostenlose Kontoführung und Bearbeitung
Den früher üblichen Kontoführungsgebühren haben die Gerichte ebenfalls einen Riegel vorgeschoben. Sie gehören zumindest bei neuen Verträgen der Vergangenheit an. Noch nicht endgültig entschieden ist, ob Bausparkassen derartige Gebühren verlangen dürfen.
Nach dem BGH-Urteil können Kunden bereits gezahlt Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren vom Kreditinstitut zurückfordern. Hierbei kann es durchaus um vierstellige Euro-Beträge gehen. Rechtsanwälte und Verbraucherschützer weisen jedoch darauf hin, dass es Banken gibt, die Bearbeitungsgebühren nur bei einer Klage durch den Verbraucher zurückerstatten oder es sogar zum Prozess kommen lassen.
Kein Entgelt für Löschungsbewilligung
Ist eine Hypothek abbezahlt, wird die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht. Für ihr Einverständnis zur Grundbuchänderung haben Banken bis 2010 gern ein Entgelt berechnet. Der BGH hat jedoch damals entschieden, dass die Bank lediglich externe Kosten wie die notarielle Beglaubigung berechnen darf. Die Löschungsbewilligung - auch Treuhandgebühr genannt - als solche extra zu berechnen, ist somit für Banken nicht zulässig, da es sich um eine Grundpflicht der Bank handelt.
