Zuwanderung: Zu wenig günstige Mietwohnungen

ThemaImmobilien

Zuwanderung: Zu wenig günstige Mietwohnungen

Nicht erst durch Flüchtlinge und Migranten wird günstiger Wohnraum knapp: Nötig wären nach einer Studie 400.000 Neubauten pro Jahr. Der Mieterbund fordert deshalb hartes Vorgehen gegen Leerstand.

Der Mangel an günstigen Mietwohnungen steigt durch den Zuzug von schätzungsweise 800.000 bis zu einer Million Flüchtlinge sowie EU-Arbeitsmigranten, die nach Deutschland kommen, unweigerlich an – spätestens, wenn die Flüchtlinge registriert sind und die Übergangsunterkünfte in Turnhallen und Zeltstädten verlassen dürfen.

Um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum bei steigenden Zuwandererzahlen zu decken, müssten bis 2020 jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen gebaut werden. Zu diesem Ergebnis kommt eine Prognose des auf Stadtentwicklung spezialisierten Pestel-Instituts, die am Dienstag in Berlin vorgestellt wurde. Von diesen neu zu bauenden Wohneinheiten müssten 80.000 preisgebundene Sozialwohnungen sein. In diesem Jahr würden bundesweit voraussichtlich 270.000 Wohnungen fertiggestellt, davon 120.000 Mietwohnungen.

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Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015

  • Platz 10

    Stadt: Erlangen
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,66
    Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
    Scoring Strukturrisiko: 50,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 81,23

  • Platz 09

    Stadt: Nürnberg
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 57,04
    Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
    Scoring Strukturrisiko: 68,6
    Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
    Scoring Standortpotenzial: 62,17

  • Platz 08

    Stadt: Freiburg im Breisgau
    Bundesland: Baden-Württemberg
    Gesamtscoring: 58,11
    Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
    Scoring Strukturrisiko: 53,3
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 55,00

  • Platz 07

    Stadt: Wolfsburg
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 59,35
    Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
    Scoring Strukturrisiko: 40,7
    Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
    Scoring Standortpotenzial: 55,51

  • Platz 06

    Stadt: Braunschweig
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 59,39
    Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
    Scoring Strukturrisiko: 37,1
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 67,54

  • Platz 05

    Stadt: Hannover
    Bundesland: Niedersachsen
    Gesamtscoring: 60,91
    Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
    Scoring Strukturrisiko: 50,4
    Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
    Scoring Standortpotenzial: 66,96

  • Platz 04

    Stadt: Potsdam
    Bundesland: Brandenburg
    Gesamtscoring: 61,65
    Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
    Scoring Strukturrisiko: 57,9
    Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
    Scoring Standortpotenzial: 74,71

  • Platz 03

    Stadt: Darmstadt
    Bundesland: Hessen
    Gesamtscoring: 61,76
    Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
    Scoring Strukturrisiko: 74,6
    Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
    Scoring Standortpotenzial: 60,22

  • Platz 02

    Stadt: Regensburg
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,02
    Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
    Scoring Strukturrisiko: 55,4
    Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
    Scoring Standortpotenzial: 65,72

  • Platz 01

    Stadt: Ingolstadt
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 62,66
    Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
    Scoring Strukturrisiko: 50,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 81,23

  • Durchschnitt aller untersuchten 70 Standorte

    Platz: 40
    Stadt: Karlsruhe
    Bundesland: Baden-Württemberg
    Gesamtscoring: 45,44
    Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
    Scoring Strukturrisiko: 55,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 47,83

  • Zur Studie

    Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015

    TeilscoringGewichtungFaktorenWas wird untersucht?
    Sozio-
    ökonomische
    Daten
    25%- Einwohnerentwicklung 2000-2014
    - Kaufkraft
    - Arbeitslosenquote
    - EZH Umsatzkennziffer
    - EZH Kaufkraftindex
    - Zentralitätskennziffer
    - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013
    - Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland
    - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte
    Struktur-
    risiko
    20%- Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner
    - Betroffenheit vom Strukturwandel
    - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt
    - Hochschul-/ Universitätsstadt
    - Lage im Ballungszentrum
    - künftige Einwohnerentwicklung
    - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts
    Liquiditäts-
    risiko
    20%- Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität- das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort
    Standort-
    potenzial
    35%- Mietbelastung vs. Einkommen
    - Bevölkerungsentwicklung bis 2030
    - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit
    - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte
    - Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen

Der Autor der Studie, Matthias Günther, sagte, er gehe für dieses Jahr von einer Netto-Zuwanderung von einer Million Menschen aus - rund 300.000 EU-Arbeitsmigranten und 700.000 Asylbewerber, die bleiben. „Die Frage, ob Deutschland ein Einwanderungsland ist oder nicht, hat sich damit endgültig beantwortet“, fügte er hinzu.

Quadratmeter pro Kopf in Großstädten gesunken

Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) hatte vergangene Woche erklärt, angesichts der hohen Zahl neu ankommender Flüchtlinge seien mindestens 350.000 neue Wohneinheiten pro Jahr nötig. Auch andere einkommensschwache Gruppen seien dringend auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen.

Aktuell fehlten in den Ballungsgebieten bereits rund 770.000 Wohneinheiten. Viele Berufstätige wohnten deshalb in Großstädten notgedrungen in Wohngemeinschaften, sagte Günther. Junge Erwachsene blieben wegen der Flaute auf dem Wohnungsmarkt unfreiwillig länger im „Hotel Mama“. In den Großstädten sei die Zahl der Quadratmeter pro Kopf in den vergangenen Jahren erstmalig wieder gesunken.

Förderkredite Bauen mit Nullzins

Wer Wohnungen für Flüchtlinge bauen möchte, erhält dafür in einigen Bundesländern zinsfreie Darlehen. Wie es die billigen Kredite gibt – und ob das Problem der Unterbringung damit gelöst werden kann.

Quelle: dpa Picture-Alliance

Das Verbändebündnis Sozialer Wohnungsbau, das die Studie in Auftrag gegeben hatte, schlug vor, den Wohnungsbau durch einen Verzicht auf die Grunderwerbsteuer und die befristete Aussetzung der Grundsteuer für geförderte Wohnungen anzukurbeln. Zudem seien attraktive steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nötig.

Das Bündnis, dem Verbände der Bau- und Immobilienbranche und der Deutsche Mieterbund angehören, sprach sich auch für ein befristetes Aussetzen erhöhter Energieeffizienzauflagen ein, um Investoren zu entlasten.

Ruhrgebiet besonders betroffen

Über besondere Knappheit billigen Wohnraums klagt insbesondere der Mieterbund NRW – und fordert laut einem Bericht von derwesten.de für die Ruhrgebietsstädte direkte Zuschüsse, Tilgungsnachlässe und geringere bauliche Auflagen für Neubauten im sozialen Wohnungsbau. Viele Ruhrgebietsstädte sind besonders betroffen, weil dort schon die heimische Bevölkerung erhöhten Bedarf an billigem Wohnraum hat.

Dort ist das Einkommensniveau über weite Teile der Bevölkerung geringer und mehr Menschen als andernorts in Deutschland beziehen staatliche Sozialleistungen. Der soziale Wohnungsbau beziehungsweise der Anteil an Sozialwohnungen in dieser Region ist jedoch schon seit Jahren rückläufig.

Die Schlusslichter der regionalen Wohnungsmärkte 2015

  • Platz 66

    Stadt: Coburg
    Bundesland: Bayern
    Gesamtscoring: 29,98
    Scoring Sozioökonomische Daten: 62,28
    Scoring Strukturrisiko: 45,9
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 13,26

  • Platz 67

    Stadt: Siegen
    Bundesland: Nordrhein-Westfalen
    Gesamtscoring: 27,48
    Scoring Sozioökonomische Daten: 41,12
    Scoring Strukturrisiko: 33,2
    Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
    Scoring Standortpotenzial: 13,62

  • Platz 68

    Stadt: Detmold
    Bundesland: Nordrhein-Westfalen
    Gesamtscoring: 27,33
    Scoring Sozioökonomische Daten: 33,80
    Scoring Strukturrisiko: 33,5
    Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
    Scoring Standortpotenzial: 22,39

  • Platz 69

    Stadt: Remscheid
    Bundesland: Nordrhein-Westfalen
    Gesamtscoring: 18,84
    Scoring Sozioökonomische Daten: 23,33
    Scoring Strukturrisiko: 11,3
    Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
    Scoring Standortpotenzial: 14,13

  • Platz 70

    Stadt: Herne
    Bundesland: Nordrhein-Westfalen
    Gesamtscoring: 17,09
    Scoring Sozioökonomische Daten: 0,00
    Scoring Strukturrisiko: 23,3
    Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
    Scoring Standortpotenzial: 18,99

  • Durchschnitt aller untersuchten 70 Standorte

    Platz: 40
    Stadt: Karlsruhe
    Bundesland: Baden-Württemberg
    Gesamtscoring: 45,44
    Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
    Scoring Strukturrisiko: 55,8
    Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
    Scoring Standortpotenzial: 47,83

  • Zur Studie

    Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015

    TeilscoringGewichtungFaktorenWas wird untersucht?
    Sozio-
    ökonomische
    Daten
    25%- Einwohnerentwicklung 2000-2014
    - Kaufkraft
    - Arbeitslosenquote
    - EZH Umsatzkennziffer
    - EZH Kaufkraftindex
    - Zentralitätskennziffer
    - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013
    - Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland
    - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte
    Struktur-
    risiko
    20%- Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner
    - Betroffenheit vom Strukturwandel
    - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt
    - Hochschul-/ Universitätsstadt
    - Lage im Ballungszentrum
    - künftige Einwohnerentwicklung
    - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts
    Liquiditäts-
    risiko
    20%- Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität- das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort
    Standort-
    potenzial
    35%- Mietbelastung vs. Einkommen
    - Bevölkerungsentwicklung bis 2030
    - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit
    - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte
    - Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen

Der Mieterbund NRW fordert daher auch die flächendeckende Anwendung der „Zweckentfremdungsverordnung“ bei Wohnungsleerstand auf spekulativen Gründen und eine Streichung der Befreiung von der Grunderwerbsteuer für Wohnbauunternehmen. Diese hätten dazu geführt, dass sich die Vernachlässigung der Wohnungen durch die Immobiliengesellschaften für die Unternehmen lukrativ ist. 

weitere Artikel

Die Staatsbank KfW stößt mit ihrem Förderprogramm für Flüchtlingsunterkünfte auf rege Nachfrage bei Städten und Gemeinden. Eine gute Woche nach dem Start war am Montagabend mit 184 Millionen Euro bereits mehr als die Hälfte der zur Verfügung stehenden rund 300 Millionen Euro abgerufen, berichtete ein Sprecher am Dienstag. Der Vorstand werde bereits in den nächsten Tagen über eine Aufstockung entscheiden.

Der Mangel an günstigen Mietwohnungen steigt durch den Zuzug von Flüchtlingen und EU-Arbeitsmigranten. Doch wie bringt man Investoren dazu, sich in diesem Segment zu engagieren? Und werden deshalb jetzt die Energie- und Umweltstandards gelockert?

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