Vor fast genau einem Jahr schrieb Helge Ziegler, Präsident des Immobilienverbands BVFI: "Das Drama ist zu Ende, der Vorhang gefallen". In einem Kommentar beklagte er 2016 gleich zwei höchstrichterliche Entscheidungen: Die Ablehnung einer Verfassungsbeschwerde gegen das sogenannte Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen. Und die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte, eine Klage zum gleichen Thema nicht zuzulassen. „Am Schluss gibt es, wie bei einem Drama üblich, viele tränende Augen“, kommentierte Ziegler. „Die meisten, nämlich die der Makler, ihrer Mitarbeiter und ihrer Familien, sind Tränen der Trauer wegen der verlorenen Existenz, des Vermögensverfalls, der abzusehenden Armut.“
Deutlicher Umbruch im Vermietungsgeschäft
Vor mittlerweile zwei Jahren hat die Bundesregierung vor allem auf Initiative der SPD das Bestellerprinzip auf dem Mietmarkt eingeführt. Vereinfacht bedeutete das: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Die übliche Praxis, im Auftrag eines Vermieters eine Wohnung oder ein Haus zu vermitteln, die Maklerprovision aber vom neuen Mieter bezahlen zu lassen, fand so ein jähes Ende. Das war ganz im Sinne der Mieter, die unter den ohnehin rasant steigenden Mieten und hohen Maklerprovisionen litten. Aber ganz und gar nicht im Sinne der Maklerbranche, die im angespannten Wohnungsmarkt gut verdiente.
Nicht so tränenreich wie von Verbandschef Ziegler geschildert, doch durchaus dramatisch sind die Veränderungen zwei Jahre nach Einführung des Bestellerprinzips. Die Maklerbranche hat sich neu sortiert und orientiert. Eine Umfrage des Maklervermittlungsportals Homeday für die WirtschaftsWoche vom Mai 2017 zeigt, dass gut drei Viertel der 214 befragten Maklerbüros weniger oder gar keine Vermietungsaufträge erhalten. Vor allem in ländlichen Regionen und Kleinstädten ist das Vermietungsgeschäft bei jedem fünften Makler komplett zum Erliegen gekommen.
Unabhängig von Größe und Standort der Maklerbüros kam es durchgängig zu einem rückläufigen Vermietungsgeschäft. In den Mittelstädten mit 20.000 bis 100.000 Einwohner zum Beispiel meldeten dies mehr als 70 Prozent der Befragten. Insgesamt erhält fast jeder siebte Makler überhaupt keine Aufträge von Vermietern mehr. Die lohnenden Provisionen, die regelmäßig mehr als zwei Kaltmieten pro Vermittlung ausmachten, fehlen seitdem in der Kasse. „80 Prozent Einbruch! Wir vermieteten früher 100 bis 110 Einheiten pro Jahr“; schreibt einer der Befragten.
Konzentration auf Immobilienverkauf
Zwei von drei Maklerbüros konnten das nicht mit anderen Geschäften kompensieren und mussten teils drastische Umsatzeinbußen hinnehmen. Gerade einmal sechs Prozent der Befragten gelang es nach Einführung des Bestellerprinzips, ihren Umsatz zu steigern. Besonders betroffen von den Umsatzeinbußen sind Maklerbüros mit bis zu fünf Mitarbeitern. Bei den großen Maklergesellschaften mit mehr als 100 Mitarbeitern trifft das nur auf 40 Prozent zu.
Entsprechend hat sich das Bestellerprinzip auch massiv auf die Geschäftsmodelle der Makler ausgewirkt. Mehr als jedes fünfte Maklerbüro hat das Vermietungsgeschäft komplett aufgegeben. Knapp zwei von drei Maklern konzentrieren sich seither auf den Verkauf von Immobilien. Erstaunlich ist, dass nicht einmal jeder siebte Makler einen Komplettservice für Vermieter anbietet, der über die reine Vermittlungstätigkeit hinausgeht. Das war von den Branchenverbänden eigentlich empfohlen und prognostiziert worden. Nur jeder fünfte Makler konnte sein Geschäftsmodell so lassen, wie es ist.
Die Veränderungen im Markt für Immobilienmakler sind also durchaus radikal. In der Umfrage machen deshalb viele Makler ihrem Ärger Luft: „Das hat mich 50 Prozent meiner Einnahmen gekostet“, heißt es da, ein anderer ärgert sich über „Blödsinn, typisch rot-grüner Blödsinn“.
Wieder andere beklagen, dass große Wohnungsunternehmen nun selbst Vermietungsabteilungen beschäftigten, die Qualität der Mieter deutlich nachgelassen habe, sozial schwächere Mieter nun erst Recht keine Chance mehr hätten und eine Aufteilung der Maklerprovision auf Mieter und Vermieter fairer gewesen wäre. Letzte Konsequenz unter den befragten Maklern: „Ich habe mein Gewerbe abgemeldet“.
Sorge um Bestellerprinzip bei Kaufobjekten
Hinzu kommt, dass laut Marktforschungsinstitut F+B das Bestellerprinzip ein Grund dafür ist, dass die Wohnungsinserate in Immobilienportalen deutlich abgenommen haben. Einem Bericht zufolge sind dort heute 42 Prozent weniger Mietangebote zu finden als vor zwei Jahren. Da Makler zuvor die Portale intensiv genutzt haben, klingt das plausibel. Immer mehr Wohnungen, so heißt es, gingen jetzt unter der Hand weg.
Überraschenderweise gibt es aber auch Makler, die Vorteile aus dem Bestellerprinzip ziehen konnten. „Eigentlich haben wir jetzt sogar mehr Vermietungen als vorher. Die Vermieter haben wohl gemerkt, wie schwierig es sein kann, einen ordentlichen Mieter zu finden und alle gesetzlichen Vorschriften einzuhalten“, gibt ein Makler in der Homeday-Umfrage zu Protokoll. Auch andere berichten von einer Zunahme des Vermietungsgeschäfts. Das spricht dafür, dass sich gute Dienstleister auch weiterhin durchsetzen, frei werdende Nachfrage auf sich ziehen und so serviceschwache Makler aus dem Markt drängen können.
Warten auf Schutz vor unqualifizierten Maklern
Die Zunft ist sauer. Sie fühlt sich auf dem Altar der Großen Koalition geopfert. Zwar beschloss der Bundestag das Bestellerprinzip seinerzeit mit nur einer Gegenstimme. Die langjährige Forderung der Maklerbranche nach einem Sachkundenachweis für Makler kam aber - anders als zu Beginn der Legislaturperiode zugesagt - bis heute nicht. Stattdessen kam die wenig konkrete Verpflichtung für Makler, sich fortzubilden. Viele Branchenvertreter hatten gehofft, mit einem Sachkundenachweis ließen sich die schwarzen Schafe am Markt leicht aussortieren, das Image des Berufsstands würde sich verbessern. Daraus wird nun so schnell nichts, einheitlich Qualifikationsstandards sind vom Tisch.
In der Branche herrscht weiter Nervosität. Jetzt geht die Befürchtung um, nach der Bundestagswahl könnte das verhasste Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe ausgedehnt werden. SPD, Grüne und Linke wollen das, CDU und FDP lehnen es ab. Die FDP sieht darin wenig Sinn, weil die Maklercourtage, die dann vom Immobilienverkäufer zu zahlen sei, einfach auf den Kaufpreis aufgeschlagen würde.
Aus dem gleichen Grund hält auch Jürgen Michael Schick, Präsident des Maklerverbands IVD, die Idee für abwegig. Das ginge zudem zulasten der Hauskäufer, da sich dadurch die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer weiter erhöht – einen der größten Posten bei den Kaufnebenkosten und ähnlich teuer wie die Maklerprovision.
Zudem wäre ein Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Wohneigentum verbraucherunfreundlich, weil die Beratungsleistung des Maklers für den Käufer entfalle. Ob der aber immer im Sinne des Kaufinteressenten berät, darf bezweifelt werden. Zudem würde die Maklerprovision schon heute in den meisten Bundesländern zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Kein Wunder, dass laut Umfrage rund 93 Prozent der Makler das auf Kaufobjekte erweiterte Bestellerprinzip ablehnen. BVFI-Verbandspräsident Ziegler hat es schon vor einem Jahr geahnt: "Vielleicht steht morgen das Bestellerprinzip bei Kaufobjekten vor der Tür!" Er rät Maklern, schrittweise auf die „Innenprovision“ umzustellen. „Der, der seine Leistung kennt, kann den Auftraggeber davon überzeugen.“ Zumal durch Einpreisung die Provision ohnehin vom Käufer bezahlt werde. Die Branche müsse nach vorne schauen.
Steffen Wicker, Gründer und Geschäftsführer von Homeday, kann dieser Aussicht sogar noch mehr abgewinnen. „Wir begrüßen die Ausweitung des Bestellerprinzips für Immobilienkäufe. Wir glauben, dass die gesetzliche Regelung zu einer Marktbereinigung führt und damit eine hohe Professionalisierung und Qualitätssteigerung einhergeht.” Am Ende könnte es den überlebenden Maklerbüros also besser gehen als heute.
Maklerprovisionen: Wie viel Courtage für Verkäufer und Käufer in den einzelnen Bundesländern anfällt
Maklerprovision gesamt: 7,14 %*
Anteil Verkäufer: 3,57 %
Anteil Käufer: 3,57 %
*alle Werte inklusive der Mehrwertsteuer von 19 %
Quelle: Homeday.de, Stand: Januar 2017
Maklerprovision gesamt: 7,14 %*
Anteil Verkäufer: 3,57 %
Anteil Käufer: 3,57 %
Maklerprovision gesamt: 7,14 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 7,14 %
Maklerprovision gesamt: 7,14 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 7,14 %
Maklerprovision gesamt: 5,95 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 5,95 %
Maklerprovision gesamt: 6,25 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 6,25 %
Maklerprovision gesamt: 5,95 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 5,95 %
Maklerprovision gesamt: 5,95 %
Anteil Verkäufer: 2,38 %
Anteil Käufer: 3,57 %
Maklerprovision gesamt: 7,14 %
Anteil Verkäufer: 3,57 %
Anteil Käufer: 3,57 %
oder
Maklerprovision gesamt: 4,76 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 4,76 %
oder
Maklerprovision gesamt: bis 5,95 %
Anteil Käufer: bis 5,95 %
Maklerprovision gesamt: 7,14 %
Anteil Verkäufer: 3,57 %
Anteil Käufer: 3,57 %
Maklerprovision gesamt: 7,14 %
Anteil Verkäufer: 3,57 %
Anteil Käufer: 3,57 %
Maklerprovision gesamt: 7,14 %
Anteil Verkäufer: 3,57 %
Anteil Käufer: 3,57 %
Maklerprovision gesamt: 7,14 %
Anteil Verkäufer: 3,57 %
Anteil Käufer: 3,57 %
Maklerprovision gesamt: 7,14 %
Anteil Verkäufer: 3,57 %
Anteil Käufer: 3,57 %
Maklerprovision gesamt: 7,14 %
Anteil Verkäufer: 3,57 %
Anteil Käufer: 3,57 %
Maklerprovision gesamt: 7,14 %
Anteil Verkäufer: 3,57 %
Anteil Käufer: 3,57 %
