Immobilienfonds: Stress für zahlungsunfähige Immo-Fonds

KommentarImmobilienfonds: Stress für zahlungsunfähige Immo-Fonds

von Heike Schwerdtfeger

Im Drama um offene Immobilienfonds müssen deren Fondsmanager über sich hinauswachsen, wollen sie ihre verkaufswilligen Anleger auszahlen und an Stabilität gewinnen. Ein Kommentar von Heike Schwerdtfeger.

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WirtschaftsWoche-Redakteurin Heike Schwerdtfeger

Sie müssen jetzt alles gleichzeitig machen: Mieter finden, Häuser aufhübschen, um sie zu verkaufen, Immobilieninvestoren umgarnen, die Kasse vollmachen mit Geld und Anleger bei Laune halten. Auf die Fondsmanager der sechs offenen Immobilienfonds, die ihren Anlegern derzeit den Zugriff auf rund 21 Milliarden Euro verweigern, kommen stressige Monate zu. Für den KanAm Grundinvest, SEB ImmoInvest, Axa Immoselect und Degi International läuft schon der letzte Akt. Bekommen sie bis zur Schlussglocke nicht genug Geld in die Kasse, droht diesen Fonds eine Auflösung mit dem schrittweisen Verkauf des gesamten Immobilienbestandes und den Fondsmanagern der Verlust ihres Arbeitsplatzes.

Letztere beginnen ihr Spiel wie gewohnt – mit viel Optimismus: Axa Investment Managers will bis November rund 30 Prozent des 2,6 Milliarden Euro großen Immoselect-Fonds liquide in der Kasse haben und muss dafür noch Immobilien im Wert von etwa einer halben Milliarde Euro verkaufen. Der Manager hält das für eine „lösbare Aufgabe“, da die Objekte wieder zu angemessenen Preisen verkauft werden könnten.

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Gewerbeimmobilien wechseln die Besitzer

Der Konkurrent SEB ImmoInvest hat zwar knapp eine Milliarde Euro flüssig, aber bei 6,4 Milliarden Fondsvolumen fehlt noch eine weitere Milliarde, um für die Auszahlung flüchtender Anleger gerüstet zu sein. Die Schließung wurde vorsichtshalber bis Mai 2012 verlängert. SEB glaubt, die Mammutaufgabe schneller zu bewältigen. Der Markt schluckt einiges.

Im ersten Quartal 2011 wechselten in Europa Gewerbeimmobilien im Wert von 20 Milliarden Euro die Eigentümer. Gegenüber dem letzten Quartal 2010, bei dem es einen regelrechten Ansturm von Käufern auf Gewerbeimmobilien gegeben hatte, ist das ein Rückgang von 45 Prozent. Der Immobilienmarkt sei von „Frühjahrsmüdigkeit geplagt“, meint das Maklerhaus DTZ, und Jones Lang LaSalle meldet, dass der Leerstand in einigen Städten sogar leicht steige.

Börsianer warten

Es reicht zudem nicht, wenn sich ein Fondsmanager besonders reinhängt und Erfolge präsentiert. Sein Überleben hängt ab von der Gefühlslage der Anleger und den Erfolgen der Konkurrenten. Patzt einer bei den gesteckten Zielen, werden andere in Sippenhaft genommen.

Zudem können den Fondsmanagern auch ihre Sachverständigen noch in die Suppe spucken. Teilen sie den Optimismus nicht, könnten sie die Buchwerte drücken, mit denen die Immobilien ins Fondsvermögen eingehen. Mitunter werden die Preise erst nach der Streichaktion marktgerecht und locken Käufer.

Gar nicht unter Kontrolle haben die Fondshäuser die vielen unbekannten Käufer, die sich Fondsanteile über die Börse günstig geschnappt haben. 257 Millionen Euro wurden in zwölf Monaten allein vom CS Euroreal an der Börse Hamburg gehandelt. Die Börsianer lauern auf eine Wiedereröffnung, um die Anteile bei der Fondsgesellschaft abzuladen. Daraus wird so schnell aber nichts.

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