Krötenwanderung: Wohnungsnot - mal wieder als Verkaufsargument

kolumneKrötenwanderung: Wohnungsnot - mal wieder als Verkaufsargument

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Anke Henrich: Krötenwanderung

Kolumne von Anke Henrich

Bauwirtschaft und Mieterbund schlagen gerade wieder Alarm: Es würden im ganzen Land zu wenig Mietwohnungen gebaut. Eine Steilvorlage für Makler, die so überteuerte Eigentumswohnungen verkaufen. Das ist nach wie vor Volksverdummung, meint WirtschaftsWoche-Reporterin Anke Henrich.

Die Logik ist so schlicht wie verführerisch: Seit mindestens zehn Jahren beklagen die Bauwirtschaft, die Immobilienfinanzierer oder der Mieterbund, wahlweise a) in Deutschland gäbe es zu wenig Wohnungen oder b) in Deutschland gäbe es spätestens im Jahre XY zu wenig Wohnungen. Nun meldeten sich gerade alle zusammen in einer konzertierten Aktion zu Wort und prognostizieren: 2025 werde es in drei Viertel aller Regionen einen Mangel geben. 

Das alleine ist schon mal grob verallgemeinert. Es gibt nicht nur in Ostdeutschland Städte mit Leerständen auch in soliden Lagen. Dazu kommt: Dort, wo tatsächlich jetzt oder in naher Zulunft Wohnraum fehlt, geht es um preiswerte Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen - gepflegte 3,5 Zimmer-Wohnungen kann es dort trotzdem reichlich geben. Und genau die sind für Anleger interessant.

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Wohnungsmarkt im Gleichgewicht

Tatsache ist: Seit dem Wegfall der Eigenheimzulage 2007 werden derzeit erstmals wieder mehr Wohnungen gebaut. Auch das Forschungsinstitut empirica kommt nach einer Analyse des deutschen Marktes zu dem Schluss, es gebe in Wahrheit ein Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage.

Das aber wird Ihnen kein Makler sagen, mit dem Sie über den Kauf einer Eigentumswohnungen (ETW) verhandeln. Eben die vermeintliche Wohnungsknappheit dient der Branche seit vielen Jahren dazu, Käufern noch die letzte ranzige 50er Jahre-Bude mit seit 30 Jahren unrenoviertem Bad als goldene Kapitalanlage anzudrehen. Milchmädchen-Rechnungen werden dann aufgemacht: In der ganzen Stadt XY werde es an solchen 2-Zimmer-Wohnungen künftig mangeln, Nachfrage gäbe es immer und eine jährliche Rendite von zwei und mehr Prozent sei damit unter Garantie zu machen. Ein bisschen modernisieren und der Rubel rollt. 

Falsch, wie die aktuellen Zahlen zeigen: In vielen Städten erleben Eigentürmer von Eigentumswohnungen derbe Enttäuschungen, wenn sie ihre Immobilie verkaufen wollen: Von Rendite keine Spur, oft reichen die Angebote nicht einmal für den früheren Kaufpreis plus Modernisierung. München ist eben nicht überall und Wohnraum fehlt eben auch nicht überall.

Finanzkrise treibt die Preise

Richtig ist: In einigen Orten klettern derzeit die Preise für ETWs, vorzugsweise für die immer beliebte 3- bis 4-Zimmer-Wohnung, nicht das bessere Wohnklo. Das liegt aber nicht an Wohnungsnot, sondern schlicht daran, dass es beneidenswert viele Sehrgutverdiener gibt, die seit der Wirtschaftskrise - also seit mehr als zwei Jahren -  ihr Geld aus Aktien, Anleihen, Derivaten und ähnlichem abziehen und es aus Angst vor Anlageverlusten und Inflation in Betongold investieren. Sie können sich die entspannte Haltung leisten "Keine Immo-Rendite ist auch nicht schlimm, Hauptsache, dieses Investment löst sich nicht wie Aktien womöglich in Nichts auf".

Nur weil solche Immobilien derzeit teuer bezahlt werden, bedeutet das nicht im mindesten, dass das auch in zehn, fünfzehn Jahren so sein wird.

Für Eigennutzer bleibt es dabei:  Lage, Lage, Lage, ausreichend Eigenkapital, günstige Zinsen und ein vernüftiges Budget für alle anderen monatlichen Ausgaben und dem Spaß am Leben entscheiden darüber, ob sich eine Immobilie rechnet - nicht die jährliche Sturmwarnung der Immobilienbranche.

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