Rolf Elgeti im Interview: "Der Leidensdruck nimmt zu" - Seite 2

Aus Mietersicht ist es doch angenehm, wenn Mietsteigerungen begrenzt werden.

Kurzfristig mag das schon sein, aber die Uhr läuft weiter. In der Vergangenheit hat der Staat den Wohnungsbau direkt und indirekt stark gefördert, über Abschreibungsmöglichkeiten, kommunale Wohnungsbaugesellschaften oder verbilligte Kredite halbstaatlicher Banken. Dadurch wurde subventioniertes Angebot in den Markt gedrückt. Hier haben sich auch niedrige Mieten für Vermieter noch gerechnet. Nur sind inzwischen nahezu alle diese Förderungen verschwunden. Dafür gesorgt haben etwa die neuen Basel-II-Richtlinien...

...die Kreditvergabe der Banken häufig einschränken...

...der Wegfall von Staatsgarantien für Landesbanken und Sparkassen, die klammen Kassen vieler Kommunen und auch große Konzerne, die ihre Wohnungsbestände verkauft haben. Wenn man gleichzeitig Vermietern verbietet, höhere Mieten durchzusetzen, wird logischerweise weniger gebaut. Weil die Anpassung von Bestandsmieten länger dauert als bei Neuvermietungen, verschleppt sich die nötige Angebotsanpassung. Irgendwann wird es dann aber eng.

Sollten Anleger und Mieter sofort kaufen?

Man muss nicht Wohnungen kaufen, als ob es morgen keine mehr gibt. Der Immobilienmarkt ist ein Tanker, kein Schnellboot. Es dauert Jahre, bis ein Trend dreht. Doch Mieter und Anleger sollten sich besser jetzt schon vorbereiten.

Wie?

Generell gilt: Bestand kaufen ist billiger als bauen, fast überall. Und der soziale Trend geht in Richtung städtisches Wohnen. Die Leute ziehen da hin, wo die Jobs und die kulturellen Einrichtungen sind, dort wird es teurer. Familien mit Kindern werden ins Umland der Städte abgedrängt. Die höheren Einkommen dieser Städter, die ins Umland ziehen, führen gleichzeitig dazu, dass dort nicht nur Mieten, Wohnungen und Boden teurer werden, sondern auch die übrigen Preise anziehen. Um die negativen Folgen dieser Inflation zu lindern, bleibt der Bevölkerung, die dort lebt, nur die eigene Immobilie.

Zum Schutz vor Inflation kann man auch Gold kaufen. Das ist liquider als eine Immobilie.

Der Goldpreis ist viel zu volatil, um eine sinnvolle Absicherung gegen Inflation zu sein. Ich brauche etwas, was jedes Jahr stabil mit der Inflation steigt.

Besitzen Sie Gold?

Ja. Trotzdem bin ich davon überzeugt, dass die selbst genutzte Immobilie die bessere Form von Altersvorsorge und Inflationsschutz ist. Es nützt mir nichts, mich gegen irgendeine Inflation zu schützen, ich muss mich vor meiner ganz persönlichen Inflation schützen. Und normalerweise ist Wohnen der größte Ausgabenblock eines Privathaushalts. Die Inflation bei den Nebenkosten trifft Eigentümer ebenso wie Mieter. Aber die Kaltmiete kann je nach Region schneller steigen als die allgemeine Inflationsrate.

Wo lauern Risiken beim Immobilienkauf?

Einige Speckgürtel haben ihren Zenit bereits überschritten. Am Rande von Ballungsgebieten wie Berlin oder Hannover, wo die Bewegung der Familien aus den Innenstädten heraus bereits gelaufen ist, kann Kaufen ins Auge gehen, weil die Nachfrage nicht mehr wächst, sondern schrumpft.

Was sollten Anleger kaufen, die an steigenden Preisen bei Wohnimmobilien in Deutschland glauben?

Wer es sich leisten kann, sollte eher ein Mehrfamilienhaus kaufen als einzelne Wohnungen, weil die Kosten pro Quadratmeter viel geringer sind. Geschlossene Fonds wären keine schlechte Idee. Sie sind steuerlich interessant. Aber mir ist kein Produkt bekannt, dessen Anlagefokus auf deutsche Wohnimmobilien abzielt. Die nächst-elegantere Variante wären Immobilienaktien. Sie sind stark gefallen, einige dürften interessant bewertet sein. Da stecke ich aber nicht so tief drin. Wir investieren direkt in Steine.

Klappt das noch so einfach in der Finanzkrise?

Wenn man die Zeitung liest, könnte man tatsächlich meinen: überall Stress, keine Kredite, keiner kauft. Doch uns passiert es immer noch, dass wir überboten werden. Es gibt sogar Banken, die derzeit in einzelnen Segmenten und Regionen in Deutschland ein Hypothekenkreditportfolio aufbauen wollen.

Wie viel Fremdkapital nehmen Sie auf, wenn Sie kaufen?

Das bewegt sich immer im konservativen Rahmen.

Wann wird es denn spekulativ?

Bei mehr als 80 Prozent Fremdkapitalanteil wird die Finanzierung schwieriger. Aber mehr will auch niemand, der vorsichtig agiert.

Wann wird man in Deutschland flächendeckend Miet- und Preissteigerungen spüren?

In den Ballungsgebieten sind die Preis- und Mietsteigerungen bereits im Gang. Die Trendwende, die durch die steigende Zahl der Haushalte und einen allenfalls stagnierenden Wohnungsbestand ausgelöst wird, erwarte ich in zwei bis drei Jahren. Gesamtwirtschaftliche Schmerzen sind dann unvermeidlich, aber man kann sie mildern, indem man die Eigentumsquote der Gesamtbevölkerung steigert.